李嘉誠靠“囤地”挽回60億損失

由于英鎊和歐元大幅貶值，重倉歐洲市場的李嘉誠家族企業遭受重創。

9月23日，英國政府推出50年來最大減稅政策，結果導致英國遭遇股債匯“三殺”，英鎊兌美元一度走下1.04關口，債市場出現“拋售潮”，股市大跌。

彭博億萬富翁實時指數顯示，9月26日，李嘉誠擁有267億美元（約1912.41億元）身家，而前一天李嘉誠身家為281億美元（約2011.76 億元），一天之內蒸發99.35億元。

來源：長實集團公告

在經歷身價大幅縮水后，9月28日，長實集團(1113.HK)公告稱，將以207.66億港元（約190.5億元）向新加坡金融機構Sino-Suisse出售中國香港物業項目，其中包含波老道21號豪宅項目未售出部分。

在交易當天，買方已經支付20.77億港元訂金，之后每6個月向賣方支付共5筆部分付款，前兩筆均每筆為10.38億港元，后三筆每筆為20.77億港元。另外，買方須于交易完成時支付余額。

長實集團表示，出售項目令公司得以變現有關發展項目投資，買方貸款將有助交易完成，公司預期出售所得收益約為63億港元（約57.79億元），所得款項凈額將用作集團一般營運資金用途。

“囤地”11年，獲利57.79億元

資料顯示，波老道21號（21 BORRETT ROAD）是中國香港知名的超級豪宅項目之一，本次交易包括152個住宅單位、242個住宅停車位及31個電單車停車位。

2011年6月，長實集團以116.5億港元購入波老道地皮，每尺樓面地價為26763港元，創下當年中國香港第二高價紀錄。

該地皮位于中國香港西半山豪宅地段，面積約1.05萬平方米，可建樓面面積約4.04萬平方米，曾被長實集團主席李澤鉅稱為"一級靚地"。

自從2011年被長實集團買下，該項目經歷10年才正式以現樓面市，和10年前地價相比，目前樓面均價上漲超過10倍。

來源：長實波老道21號公眾號

在公開報道中，波老道21號最近一次成交是今年6月份，成交2套，合計近4億港元（約3.67億元）。

其中，成交的一套波老道21號小區第1期20樓1室，作價2.7億元，套內面積約273.6平方米，按成交價計算，其單價達98.69萬元/平方米。

有業內人士認為，采用“囤地”式的漫長開發模式是李嘉誠長實系的一大特點，這也讓其公司運用這種方式獲利不少。

談論李嘉誠囤地獲利，此種說法存續已久。早在10年前，《經濟觀察網》曾報道李嘉誠旗下的和記黃埔被列入了上海官方囤地名單中。

對于李嘉誠長實系的囤地行為，《華夏時報》曾報道稱，多年來“長和系”在全國近十個城市十余個項目，均通過“蝸牛式”開發方式，延長土地開發周期從6年到10多年不等。

面對外界質疑，長實集團曾公開回應表示，長實國內的地產項目一直根據法規及所有政府程序進行，開發緩慢，實有所誤解，而出售項目也屬于地產商正常商業行為。

如今，李嘉誠再次實現“囤地”獲利63億港元。在業內人士看來，長實幾天向單一買家全數出售波老道尚待推出之單位，能有效率地鎖定可觀利潤。

而本次交易的買家為華瑞資本，于2017年在新加坡創立，并同時取得新加坡金融管理局所頒發的資本市場服務執照。

對買家而言，買入座落于中國香港最珍罕地段的頂級豪宅，環顧現今市場亦難有可媲美的優質物業，具高投資值回報率，當香港全面開關后，項目之升值潛力應甚理想。

李嘉誠的買與賣

從2013年開始，被業界冠以擅長“囤地”的李嘉誠開啟資產騰挪，并通過出售資產項目頻頻獲利。

據不完全統計，包括出售香港中環中心、屈臣氏股權等交易在內，李嘉誠賣掉的資產規模金額至少已經超過2500億元。

在出售的同時，李嘉誠始終沒有停止新的投資。2021年，長實集團通過不同渠道斥資173.8億港元在中國香港買入4幅土地，增加了約15.46萬平方米樓面面積可供開發。

今年5月，李嘉誠更是自2012年后時隔十年再次出現在內地土拍市場。在廣州白云區的白云空港大道地塊的競拍中，李嘉誠旗下的和記黃埔也參與了競標，但最終并沒有競得。

據早前公布的一份清單，長實集團在中國內地仍持有的物業市值達1261.6億元，分布在北京、廣州、上海、長沙、南京、成都、大連等地，其中可供發展的物業市值為315.73億元。

實際上，2020年以來，長實集團先后多次出售海外業務及資產，涉及能源、通訊、房地產、電力、飛機租賃等板塊，其中包括被李嘉誠稱為“一生最成功的投資之一”的赫斯基能源。

2022年3月，長實集團宣布以7.29億英鎊(約60億元)出售持有的英國倫敦辦公樓。長實從該出售事項獲得的預期收益約為1.08億英鎊(約8.96億元)。

除此之外，今年7月，長實集團曾接近完成150億英鎊（約1168.13億元）出售英國電力公司的交易，但由于最后時刻提價，整個出售計劃最終告吹。

來源：長實集團財報

之所以如此操作，分析其年報數據便可窺知一二。年報顯示，2021年，長實集團總收入為620.94億港元，其中物業方面為主要營收，物業銷售達到377.6億港元，物業租賃為65.43億港元，還包括酒店及服務套房業務為26.91億港元，物業及項目管理為8.16億港元，英式酒館業務為142.84億港元。

不論物業銷售還是物業租賃，中國香港及內地均所占比重較大。物業銷售業務中，中國香港物業銷售額為157.24億港元，內地物業銷售金額為217.22億港元，海外物業銷售金額為3.52億港元。物業租賃方面，中國香港為43.52億港元，內地為5.71億港元，海外為7.38億港元。

作為中國香港首富，李嘉誠的商業動作一直備受市場關注。今年以來，李嘉誠動作頻頻，有聲音指出“李嘉誠要逃離英國”“李嘉誠回來了”。

李澤鉅則回應稱，賣樓是日常業務和本業，并不存在撤資。他說，內地及香港是集團的家鄉，存在感情因素，但仍會關注投資回報。

“撿漏”恒大中心仍有機會？

之所以能夠“囤地”盈利，最大的訣竅就是抄底“撿漏”。今年7月份，李嘉誠曾試圖抄底中國恒大中心。

7月28日，中國恒大（3333.HK）第二次以競標形式將中國恒大中心出售，價格由105億港元降至90億港元。

在此之前，2021年8月，市場曾傳出恒大開價156億港元尋求香港恒大中心接盤方，隨后與越秀地產接洽后，價格降至105億港元，但交易最終并未成行。

來源：罐頭圖庫

中國恒大中心位于中國香港灣仔鬧市中央，是一棟26層高，總建筑面積約3.21萬平方米的甲級寫字樓，其前身為美國萬通大廈。

2015年，中國恒大斥資125億港元從華人置業（0127.HK）手中將其購得，并創下了中國香港商廈買賣的最高紀錄。

2022年7月底，在中國恒大中心再放售后，李嘉誠旗下長實集團遞交了投標書，當時該物業估值約90億港元。在業界看來，長實集團意在抄底“撿漏”。

然而，9月13日，據中國香港公開文件披露，中國恒大中心已于近日被債權人中信銀行旗下中信銀行國際委任接管人接管。

據媒體援引業內人士分析稱，中國恒大已經拖欠違約，未按時償還款項，并且兩度嘗試出售大廈資產，但始終無人接盤，因此最終貸款方決定接管這一資產。

在國慶前夕，有市場消息稱，中國恒大中心大樓正由第一太平戴維斯獨家代理出售，截標日期為2022年10月31日。

據市場估算，目前該物業的估值在80億港元以上，較恒大125億港元的購入折價約40%。該物業已吸引了香港本地發展商、基金及內地買家詢問和參觀。

第一太平戴維斯則表示，參照恒基兆業地產于2017年投得的美利道項目，呎價約5萬港元，總價約323.8億港元；另一個于2021年投得的中環海濱3號用地，則以呎價約3.1萬港元，總價508億港元成交。

從兩次出售失敗到如今再次放售，恒大中心早已從原先恒大集團為之驕傲的商業地標變為置換籌碼。如今，善于“囤地”獲利的李嘉誠，依然有抄底的機會。

對此，昔日地產大佬馮侖表示：在內地和中國香港，雖然李嘉誠也扎扎實實地做了不少房地產項目，但基本上都是普通的住宅，他不像萬科那樣要把這個行業徹底做好，所以他收到口碑特別好的并不多。