由于英鎊和歐元大幅貶值，重倉歐洲市場的李嘉誠家族企業(yè)遭受重創(chuàng)。

9月23日，英國政府推出50年來最大減稅政策，結(jié)果導(dǎo)致英國遭遇股債匯“三殺”，英鎊兌美元一度走下1.04關(guān)口，債市場出現(xiàn)“拋售潮”，股市大跌。

彭博億萬富翁實(shí)時(shí)指數(shù)顯示，9月26日，李嘉誠擁有267億美元（約1912.41億元）身家，而前一天李嘉誠身家為281億美元（約2011.76 億元），一天之內(nèi)蒸發(fā)99.35億元。

來源：長實(shí)集團(tuán)公告

在經(jīng)歷身價(jià)大幅縮水后，9月28日，長實(shí)集團(tuán)(1113.HK)公告稱，將以207.66億港元（約190.5億元）向新加坡金融機(jī)構(gòu)Sino-Suisse出售中國香港物業(yè)項(xiàng)目，其中包含波老道21號(hào)豪宅項(xiàng)目未售出部分。

在交易當(dāng)天，買方已經(jīng)支付20.77億港元訂金，之后每6個(gè)月向賣方支付共5筆部分付款，前兩筆均每筆為10.38億港元，后三筆每筆為20.77億港元。另外，買方須于交易完成時(shí)支付余額。

長實(shí)集團(tuán)表示，出售項(xiàng)目令公司得以變現(xiàn)有關(guān)發(fā)展項(xiàng)目投資，買方貸款將有助交易完成，公司預(yù)期出售所得收益約為63億港元（約57.79億元），所得款項(xiàng)凈額將用作集團(tuán)一般營運(yùn)資金用途。

“囤地”11年，獲利57.79億元

資料顯示，波老道21號(hào)（21 BORRETT ROAD）是中國香港知名的超級豪宅項(xiàng)目之一，本次交易包括152個(gè)住宅單位、242個(gè)住宅停車位及31個(gè)電單車停車位。

2011年6月，長實(shí)集團(tuán)以116.5億港元購入波老道地皮，每尺樓面地價(jià)為26763港元，創(chuàng)下當(dāng)年中國香港第二高價(jià)紀(jì)錄。

該地皮位于中國香港西半山豪宅地段，面積約1.05萬平方米，可建樓面面積約4.04萬平方米，曾被長實(shí)集團(tuán)主席李澤鉅稱為"一級靚地"。

自從2011年被長實(shí)集團(tuán)買下，該項(xiàng)目經(jīng)歷10年才正式以現(xiàn)樓面市，和10年前地價(jià)相比，目前樓面均價(jià)上漲超過10倍。

來源：長實(shí)波老道21號(hào)公眾號(hào)

在公開報(bào)道中，波老道21號(hào)最近一次成交是今年6月份，成交2套，合計(jì)近4億港元（約3.67億元）。

其中，成交的一套波老道21號(hào)小區(qū)第1期20樓1室，作價(jià)2.7億元，套內(nèi)面積約273.6平方米，按成交價(jià)計(jì)算，其單價(jià)達(dá)98.69萬元/平方米。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，采用“囤地”式的漫長開發(fā)模式是李嘉誠長實(shí)系的一大特點(diǎn)，這也讓其公司運(yùn)用這種方式獲利不少。

談?wù)摾罴握\囤地獲利，此種說法存續(xù)已久。早在10年前，《經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)》曾報(bào)道李嘉誠旗下的和記黃埔被列入了上海官方囤地名單中。

對于李嘉誠長實(shí)系的囤地行為，《華夏時(shí)報(bào)》曾報(bào)道稱，多年來“長和系”在全國近十個(gè)城市十余個(gè)項(xiàng)目，均通過“蝸牛式”開發(fā)方式，延長土地開發(fā)周期從6年到10多年不等。

面對外界質(zhì)疑，長實(shí)集團(tuán)曾公開回應(yīng)表示，長實(shí)國內(nèi)的地產(chǎn)項(xiàng)目一直根據(jù)法規(guī)及所有政府程序進(jìn)行，開發(fā)緩慢，實(shí)有所誤解，而出售項(xiàng)目也屬于地產(chǎn)商正常商業(yè)行為。

如今，李嘉誠再次實(shí)現(xiàn)“囤地”獲利63億港元。在業(yè)內(nèi)人士看來，長實(shí)幾天向單一買家全數(shù)出售波老道尚待推出之單位，能有效率地鎖定可觀利潤。

而本次交易的買家為華瑞資本，于2017年在新加坡創(chuàng)立，并同時(shí)取得新加坡金融管理局所頒發(fā)的資本市場服務(wù)執(zhí)照。

對買家而言，買入座落于中國香港最珍罕地段的頂級豪宅，環(huán)顧現(xiàn)今市場亦難有可媲美的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，具高投資值回報(bào)率，當(dāng)香港全面開關(guān)后，項(xiàng)目之升值潛力應(yīng)甚理想。

李嘉誠的買與賣

從2013年開始，被業(yè)界冠以擅長“囤地”的李嘉誠開啟資產(chǎn)騰挪，并通過出售資產(chǎn)項(xiàng)目頻頻獲利。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，包括出售香港中環(huán)中心、屈臣氏股權(quán)等交易在內(nèi)，李嘉誠賣掉的資產(chǎn)規(guī)模金額至少已經(jīng)超過2500億元。

在出售的同時(shí)，李嘉誠始終沒有停止新的投資。2021年，長實(shí)集團(tuán)通過不同渠道斥資173.8億港元在中國香港買入4幅土地，增加了約15.46萬平方米樓面面積可供開發(fā)。

今年5月，李嘉誠更是自2012年后時(shí)隔十年再次出現(xiàn)在內(nèi)地土拍市場。在廣州白云區(qū)的白云空港大道地塊的競拍中，李嘉誠旗下的和記黃埔也參與了競標(biāo)，但最終并沒有競得。

據(jù)早前公布的一份清單，長實(shí)集團(tuán)在中國內(nèi)地仍持有的物業(yè)市值達(dá)1261.6億元，分布在北京、廣州、上海、長沙、南京、成都、大連等地，其中可供發(fā)展的物業(yè)市值為315.73億元。

實(shí)際上，2020年以來，長實(shí)集團(tuán)先后多次出售海外業(yè)務(wù)及資產(chǎn)，涉及能源、通訊、房地產(chǎn)、電力、飛機(jī)租賃等板塊，其中包括被李嘉誠稱為“一生最成功的投資之一”的赫斯基能源。

2022年3月，長實(shí)集團(tuán)宣布以7.29億英鎊(約60億元)出售持有的英國倫敦辦公樓。長實(shí)從該出售事項(xiàng)獲得的預(yù)期收益約為1.08億英鎊(約8.96億元)。

除此之外，今年7月，長實(shí)集團(tuán)曾接近完成150億英鎊（約1168.13億元）出售英國電力公司的交易，但由于最后時(shí)刻提價(jià)，整個(gè)出售計(jì)劃最終告吹。

來源：長實(shí)集團(tuán)財(cái)報(bào)

之所以如此操作，分析其年報(bào)數(shù)據(jù)便可窺知一二。年報(bào)顯示，2021年，長實(shí)集團(tuán)總收入為620.94億港元，其中物業(yè)方面為主要營收，物業(yè)銷售達(dá)到377.6億港元，物業(yè)租賃為65.43億港元，還包括酒店及服務(wù)套房業(yè)務(wù)為26.91億港元，物業(yè)及項(xiàng)目管理為8.16億港元，英式酒館業(yè)務(wù)為142.84億港元。

不論物業(yè)銷售還是物業(yè)租賃，中國香港及內(nèi)地均所占比重較大。物業(yè)銷售業(yè)務(wù)中，中國香港物業(yè)銷售額為157.24億港元，內(nèi)地物業(yè)銷售金額為217.22億港元，海外物業(yè)銷售金額為3.52億港元。物業(yè)租賃方面，中國香港為43.52億港元，內(nèi)地為5.71億港元，海外為7.38億港元。

作為中國香港首富，李嘉誠的商業(yè)動(dòng)作一直備受市場關(guān)注。今年以來，李嘉誠動(dòng)作頻頻，有聲音指出“李嘉誠要逃離英國”“李嘉誠回來了”。

李澤鉅則回應(yīng)稱，賣樓是日常業(yè)務(wù)和本業(yè)，并不存在撤資。他說，內(nèi)地及香港是集團(tuán)的家鄉(xiāng)，存在感情因素，但仍會(huì)關(guān)注投資回報(bào)。

“撿漏”恒大中心仍有機(jī)會(huì)？

之所以能夠“囤地”盈利，最大的訣竅就是抄底“撿漏”。今年7月份，李嘉誠曾試圖抄底中國恒大中心。

7月28日，中國恒大（3333.HK）第二次以競標(biāo)形式將中國恒大中心出售，價(jià)格由105億港元降至90億港元。

在此之前，2021年8月，市場曾傳出恒大開價(jià)156億港元尋求香港恒大中心接盤方，隨后與越秀地產(chǎn)接洽后，價(jià)格降至105億港元，但交易最終并未成行。

來源：罐頭圖庫

中國恒大中心位于中國香港灣仔鬧市中央，是一棟26層高，總建筑面積約3.21萬平方米的甲級寫字樓，其前身為美國萬通大廈。

2015年，中國恒大斥資125億港元從華人置業(yè)（0127.HK）手中將其購得，并創(chuàng)下了中國香港商廈買賣的最高紀(jì)錄。

2022年7月底，在中國恒大中心再放售后，李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)遞交了投標(biāo)書，當(dāng)時(shí)該物業(yè)估值約90億港元。在業(yè)界看來，長實(shí)集團(tuán)意在抄底“撿漏”。

然而，9月13日，據(jù)中國香港公開文件披露，中國恒大中心已于近日被債權(quán)人中信銀行旗下中信銀行國際委任接管人接管。

據(jù)媒體援引業(yè)內(nèi)人士分析稱，中國恒大已經(jīng)拖欠違約，未按時(shí)償還款項(xiàng)，并且兩度嘗試出售大廈資產(chǎn)，但始終無人接盤，因此最終貸款方?jīng)Q定接管這一資產(chǎn)。

在國慶前夕，有市場消息稱，中國恒大中心大樓正由第一太平戴維斯獨(dú)家代理出售，截標(biāo)日期為2022年10月31日。

據(jù)市場估算，目前該物業(yè)的估值在80億港元以上，較恒大125億港元的購入折價(jià)約40%。該物業(yè)已吸引了香港本地發(fā)展商、基金及內(nèi)地買家詢問和參觀。

第一太平戴維斯則表示，參照恒基兆業(yè)地產(chǎn)于2017年投得的美利道項(xiàng)目，呎價(jià)約5萬港元，總價(jià)約323.8億港元；另一個(gè)于2021年投得的中環(huán)海濱3號(hào)用地，則以呎價(jià)約3.1萬港元，總價(jià)508億港元成交。

從兩次出售失敗到如今再次放售，恒大中心早已從原先恒大集團(tuán)為之驕傲的商業(yè)地標(biāo)變?yōu)橹脫Q籌碼。如今，善于“囤地”獲利的李嘉誠，依然有抄底的機(jī)會(huì)。

對此，昔日地產(chǎn)大佬馮侖表示：在內(nèi)地和中國香港，雖然李嘉誠也扎扎實(shí)實(shí)地做了不少房地產(chǎn)項(xiàng)目，但基本上都是普通的住宅，他不像萬科那樣要把這個(gè)行業(yè)徹底做好，所以他收到口碑特別好的并不多。