建滔集團(tuán)：25億元倫敦買樓，依靠租金能支撐起地產(chǎn)業(yè)務(wù)嗎？

迫于地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，不少房企選擇收縮海外業(yè)務(wù)，但也有企業(yè)在加碼布局。

5月3日，據(jù)媒體報道，建滔集團(tuán)（0148.HK）將斥3.02億英鎊（約24.89億元）收購倫敦金融城地標(biāo)寫字樓2 London Wall Place，出售方是加拿大公司Brookfield。

據(jù)悉，建滔集團(tuán)此次入手的寫字樓 2 London Wall Place坐落于倫敦金融城核心區(qū)，靠近Liverpool Street車站，樓高16層，總面積19萬平方英尺（約1.77萬平方米）。

2 London Wall Place目前為滿租，租客包括跨國律所Cleary Gottlieb、科技公司R3、澳洲投資公司IFM Investors、英國專業(yè)服務(wù)公司Barnett Waddingham等。若按3.02億英鎊（約24.89億元）的交易對價計算，該寫字樓的年租金回報率為3.98%。

值得注意的是，在此之前，建滔集團(tuán)已經(jīng)在倫敦購入5棟寫字樓，而此次2 London Wall Place將是建滔集團(tuán)在倫敦購入的第六棟商業(yè)建筑。

事實上，對于建滔集團(tuán)來說，房地產(chǎn)板塊并非是其重點業(yè)務(wù)，但由于吃到了租金紅利，建滔集團(tuán)用實際行動表明對商業(yè)地產(chǎn)的看好。面對國內(nèi)仍處于低迷的房地產(chǎn)市場，建滔集團(tuán)選擇繼續(xù)投資海外地產(chǎn)還能賺到錢嗎？

再購海外地產(chǎn)，租金紅利仍在？

建滔集團(tuán)對投資物業(yè)的喜愛由來已久。2008年，在正式開拓地產(chǎn)條線之前，其就已經(jīng)通過投資物業(yè)等獲得租金收入9007.2萬港元（7646.18萬元），較2007年增長196.87%。

正式向房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)軍后，建滔集團(tuán)的住宅及投資物業(yè)主要分布在華東及華南區(qū)域。

截至2010年年底，建滔集團(tuán)擁有土地儲備約260萬平方米。投資物業(yè)方面，包括上海建滔現(xiàn)代廣場及廣州展望數(shù)碼廣場在內(nèi)共實現(xiàn)租金收入1.26億港元（約1.07億元），較2009年9080萬港元（約7700.14萬元）上升38%。當(dāng)時，建滔集團(tuán)房地產(chǎn)部門的營業(yè)額在整體營業(yè)額中占比約為1%。

來源：建滔集團(tuán)財報

2012年，建滔集團(tuán)在自建物業(yè)的基礎(chǔ)上開始了“買買買”的模式。2012年5月，建滔集團(tuán)收購香港沙田石門匯達(dá)大廈，同年10月又買入一幢位于英國倫敦市中心樓面面積約8000平方米的商業(yè)大廈——90 Fenchurch Street。建滔集團(tuán)表示，兩次投資預(yù)計每年將額外帶來1億港元（約8486.8萬元）租金收入。

2015年-2019年，建滔集團(tuán)又多次出手，收購了包括位于香港的海外信托銀行大廈多個樓層、位于廣東惠陽的惠陽物業(yè)以及位于倫敦的Moor Place、15 Canada Square商業(yè)大廈等。

而隨著住宅銷售及投資租金收入逐年增長，建滔集團(tuán)的物業(yè)板塊營業(yè)額占比也水漲船高。截至2020年年底，該部分業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)額81.32億港元（約69億元），同比上升153%，在總營業(yè)額中占比19.1%，創(chuàng)下歷史新高。

而今年1月，建滔集團(tuán)非全資附屬公司創(chuàng)金發(fā)展還與集團(tuán)董事何燕生簽訂初步協(xié)議，擬以8243.4萬港元（約6995.42萬元）向其出售香港駿嶺薈項目，預(yù)計獲得毛利1843.95萬港元，而出售所得款項凈額將被用作一般營運資金。

來源：建滔集團(tuán)公告

或許是租金方面為集團(tuán)帶來了穩(wěn)定的收入增長，建滔集團(tuán)此次繼續(xù)選擇在海外商業(yè)建筑領(lǐng)域加碼。

對此，知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析，建滔集團(tuán)購入海外寫字樓，不同于傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)，應(yīng)從投資收益率角度去理解。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，原有物業(yè)投資者或許面臨資金壓力，在資產(chǎn)配置過程中可能出現(xiàn)賤賣寫字樓的做法。對此經(jīng)營面比較穩(wěn)定、收購能力比較強(qiáng)的企業(yè)在此時選擇收購，既能有效控制成本，也能使資產(chǎn)在后續(xù)維持一個相對較好的成長性。

“以退為進(jìn)”的地產(chǎn)布局

建滔集團(tuán)成立于1988年，最早是一間生產(chǎn)覆銅面板的工廠。發(fā)展至今，已經(jīng)建立了超過六十間分廠，業(yè)務(wù)范圍已由覆銅面板發(fā)展至印刷線路板、化工產(chǎn)品等多個領(lǐng)域。1993年，建滔集團(tuán)在香港交易所上市。

雖然公司已經(jīng)成立多年，對于主營業(yè)務(wù)為覆銅面板的建滔集團(tuán)來說，布局房地產(chǎn)是近些年才發(fā)生的事。

建滔集團(tuán)最早將房地產(chǎn)列為業(yè)務(wù)條線是在2009年。當(dāng)年在建滔集團(tuán)的財報上首次出現(xiàn)了房地產(chǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)，并且在附屬公司一欄也首次出現(xiàn)了一家地產(chǎn)公司，名為昆山國瑞置業(yè)有限公司，注冊資本1964萬美元（約1.31億元）。

2009年后，建滔集團(tuán)正式開展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)布局。次年，由昆山國瑞置業(yè)有限公司投資開發(fā)的上海裕花園項目在江蘇省昆山開盤，是集團(tuán)首個住宅發(fā)展地產(chǎn)項目。

經(jīng)過十幾年發(fā)展，建滔集團(tuán)旗下逐漸形成“建滔廣場”商辦系和 “裕花園”住宅系等多個品牌，主要分布在上海、昆山、廣州等城市，開發(fā)住宅及商用物業(yè)總建筑面積超過600萬平方米。

而近幾年來，受到政策調(diào)控、疫情影響等因素，建滔集團(tuán)的地產(chǎn)布局正在放緩，特別在拿地策略方面，已經(jīng)連續(xù)4年未拿新地。但盡管如此，直至2020年，建滔集團(tuán)的地產(chǎn)業(yè)務(wù)仍處于增長趨勢。

建滔集團(tuán)介紹，當(dāng)前內(nèi)地房地產(chǎn)市場正在經(jīng)歷去杠桿挑戰(zhàn)，在房住不炒大原則下，集團(tuán)房地產(chǎn)部門將繼續(xù)采取謹(jǐn)慎經(jīng)營策略。部門在過去4年并沒有新增土地儲備，并將按預(yù)定計劃有序推售華東地區(qū)住宅項目，加快資金回收。

進(jìn)入2021年，建滔集團(tuán)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)營收開始下滑。2021年，該部門實現(xiàn)營業(yè)額為23.75億港元（約20.15億元），同比下降71%；未扣除利息、稅項、折舊及撤銷之盈利為15.22億港元（約12.92億元），同比下降57%。

不過，建滔集團(tuán)的租金收入仍維持在上升趨勢。報告期內(nèi)，建滔集團(tuán)實現(xiàn)租金收入為12億港元（約10.18億元），同比上升8%。

建滔集團(tuán)表示，營收下降是由于報告期內(nèi)交房數(shù)量減少等。租金增幅主要是由于位于江蘇省昆山市高鐵站項目商用物業(yè)和上海建滔廣場二期等于年內(nèi)開始出租。此外，集團(tuán)海外物業(yè)租金收入曾受疫情影響而短暫下滑，現(xiàn)影響因素已經(jīng)逐漸消退。

投資海外地產(chǎn)還有機(jī)會嗎？

去年以來，面對國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)低迷，不少房企選擇處置海外資產(chǎn)回籠資金。

進(jìn)入2022年，如長實集團(tuán)、中國奧園、綠地、泛海控股等多家房企也相繼出售海外資產(chǎn)。

克而瑞研究中心企業(yè)研究總監(jiān)朱一鳴認(rèn)為，多家房企處置海外資產(chǎn)，正在加速資金回籠，無論從降低項目風(fēng)險角度，還是從提升項目投資回報率的角度，都值得去做。今年或有望迎來土拍窗口期，疊加風(fēng)險與機(jī)遇因素，房企借此契機(jī)處置境外資產(chǎn)，可以為境內(nèi)投資蓄能。

盡管房企選擇境外投資的步調(diào)有所放緩，但事實上，中國企業(yè)海外投資的熱情卻并沒有減退。

據(jù)IT桔子發(fā)布的《2022年中國資本海外投資并購報告》介紹，2021年，中國資本出海投資有了更大增長，當(dāng)年國內(nèi)資本參與的海外投資事件數(shù)達(dá)到了454起，為歷史最高點。

來源：IT桔子

從行業(yè)分布來看，醫(yī)療健康、區(qū)塊鏈和金融是中國資本目前在海外最熱衷投資三個領(lǐng)域。截至2022年2月17日，中國資本在海外股權(quán)投資中，醫(yī)療健康投資事件有449起、區(qū)塊鏈有347起、金融為322起。

但同期，中國資本在房產(chǎn)服務(wù)行業(yè)的投資事件僅為30起，在全部上榜的22個行業(yè)中排名第18位。

海外房地產(chǎn)投資熱度降低或許也與國家政策的調(diào)整有關(guān)。2017年，國家發(fā)展改革委、商務(wù)部、人民銀行、外交部聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向指導(dǎo)意見的通知》，引導(dǎo)和規(guī)范境外投資方向，其中將房地產(chǎn)、酒店、影城、娛樂業(yè)、體育俱樂部等境外投資列為限制類。此后，中國房企的海外置業(yè)潮開始逐漸放緩。

在此背景下，建滔集團(tuán)選擇再次收購海外地產(chǎn)還有機(jī)會嗎？

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師關(guān)榮雪表示，此時選擇投資海外地產(chǎn)仍有機(jī)會，但相對較少。由于當(dāng)前房地產(chǎn)市場環(huán)境處于收緊態(tài)勢，企業(yè)在相關(guān)領(lǐng)域的投資多持謹(jǐn)慎態(tài)度，但也不排除部分優(yōu)質(zhì)項目或較佳的投資機(jī)會存在。

嚴(yán)躍進(jìn)分析，海外地產(chǎn)分為成熟市場和新興市場兩方面。成熟市場諸如英國等，從當(dāng)前防疫政策、市場環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)等，目前處于偏保守狀態(tài)。但新興市場如越南等地區(qū)當(dāng)前正被部分機(jī)構(gòu)所看好。但對內(nèi)地房企來說，海外投資并不是其考慮的主要方向，壓縮投資規(guī)模、保證現(xiàn)金流穩(wěn)定，才是當(dāng)前企業(yè)要關(guān)注的重要內(nèi)容。