曾寶寶“切”了白武士，花樣年的拐點(diǎn)靠什么支撐？

在爆雷189天后，花樣年（1777.HK）的自救之路迎來(lái)了“白武士”。

4月11日，花樣年、彩生活（1778.HK）聯(lián)合公告稱(chēng)，雙方已各自與粵民投另類(lèi)私募基金管理（珠海橫琴）有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“粵民投另類(lèi)”）簽訂協(xié)議，粵民投另類(lèi)將在增強(qiáng)花樣年資產(chǎn)價(jià)值、落實(shí)花樣年重組計(jì)劃、優(yōu)化彩生活資產(chǎn)及業(yè)務(wù)等多個(gè)方面為兩家企業(yè)提供協(xié)助。

其中，粵民投另類(lèi)或其指定人士定位為花樣年債務(wù)重組的可能戰(zhàn)略投資者。而粵民投另類(lèi)正是廣東民營(yíng)投資股份有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“粵民投”）的控股子公司。

值得注意的是，在粵民投入場(chǎng)前，花樣年創(chuàng)始人曾寶寶曾在微博公開(kāi)“懟”了一位白武士。

圖片來(lái)源：曾寶寶微博

3月25日，曾寶寶在個(gè)人微博上講述過(guò)其與潛在白武士接觸一事。她提到，“昨天下午被潛在白武士拉著聊了半個(gè)小時(shí)，他們認(rèn)為我除了做有趣高咖展品、構(gòu)建體驗(yàn)服務(wù)有能力外，對(duì)其他事都大咧咧。大開(kāi)大合還要細(xì)枝末節(jié)，切。”

那么，面臨仍處在寒冬的地產(chǎn)行業(yè)和眾多出險(xiǎn)房企，粵民投為何選擇馳援花樣年呢？

與粵民投經(jīng)歷多輪談判

粵民投最早創(chuàng)建于2016年5月，在同年9月23日第三屆粵商大會(huì)正式啟動(dòng)，由時(shí)任廣東省省長(zhǎng)朱小丹揭牌。注冊(cè)資本金160億元，首期創(chuàng)立股東包括賢豐控股、美的控股、碧桂園、星河灣等10余家企業(yè)。

事實(shí)上，在此次官宣合作之前，花樣年與粵民投另類(lèi)進(jìn)行了多次溝通。

花樣年方面介紹，公司2022年1月開(kāi)始接觸粵民投另類(lèi)，此前也有接觸其他可能投資人，經(jīng)多家比較，粵民投另類(lèi)整體實(shí)力及方案比較匹配，最終選擇與粵民投另類(lèi)合作。

圖片來(lái)源：花樣年公告

粵民投另類(lèi)也表示，達(dá)成合作經(jīng)歷了多輪談判。粵民投另類(lèi)將利用自身債務(wù)重組專(zhuān)長(zhǎng)，協(xié)助制定一攬子的債務(wù)重組方案、資產(chǎn)出售策略規(guī)則及交易架構(gòu)等，盡快為所有持份者達(dá)成最佳解決方案。

對(duì)于粵民投選擇花樣年的原因，不少業(yè)內(nèi)人士給出了自己的分析。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠表示，粵民投是由廣東政府指導(dǎo)推動(dòng)、多家民企投資成立，結(jié)合此前政策不斷提及化解房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)來(lái)看，此舉或也是地方政府逐步參與到風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)債務(wù)的化解中來(lái)。另外，近來(lái)政策暖風(fēng)頻吹，加之花樣年重點(diǎn)布局在粵港澳大灣區(qū)、成渝都市圈、及長(zhǎng)三角都市圈等重點(diǎn)一、二線(xiàn)城市，資產(chǎn)基本面較好，或也是粵民投入局的原因之一。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也曾對(duì)“財(cái)聯(lián)社”記者表示，花樣年體量并不大，債務(wù)金額相較其他出險(xiǎn)房企要少，處理起來(lái)應(yīng)該相對(duì)簡(jiǎn)單。

花樣年進(jìn)入曲線(xiàn)拐點(diǎn)？

在粵民投入局前，今年3月初， 花樣年集團(tuán)大運(yùn)營(yíng)副總裁、上海公司總經(jīng)理王煥偉曾提出，花樣年最艱難的時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去了，目前公司要發(fā)力走出一條“U型曲線(xiàn)”，當(dāng)下正處于拐點(diǎn)向后第二步的位置。

事實(shí)上，回看2021年，爆雷后的花樣年在交付方面取得了一定成績(jī)。

2021年，花樣年集團(tuán)完成了近17000戶(hù)的交付，其中10月以后的交付量占比約40%，接近7000戶(hù)。今年第一季度，花樣年旗下的天津家天下三期、花郡六期也開(kāi)始交付。

復(fù)工方面，截至2022年3月7日，花樣年在全國(guó)應(yīng)復(fù)工的50個(gè)標(biāo)段項(xiàng)目中，實(shí)現(xiàn)了三分之二的復(fù)工。截至3月底，復(fù)工率預(yù)計(jì)達(dá)到85%，未來(lái)兩個(gè)月內(nèi)將100%復(fù)工。

王煥偉表示，階段性流動(dòng)性問(wèn)題對(duì)花樣年交付肯定有一定影響，但影響相對(duì)小一些。其中，在投資端，花樣年合作項(xiàng)目占比近六成，資金都在這個(gè)項(xiàng)目中閉環(huán)流動(dòng)，經(jīng)營(yíng)相對(duì)獨(dú)立。供應(yīng)商端，在合作的施工企業(yè)中，戰(zhàn)略單位和集采單位占比接近60%，同時(shí)覆蓋多個(gè)項(xiàng)目。面臨資金問(wèn)題時(shí)，施工企業(yè)端可以在資金充裕與資金緊張的項(xiàng)目間做資源和投入的平衡調(diào)節(jié)。

土儲(chǔ)是房企重要的生命線(xiàn)，花樣年的土地儲(chǔ)備大多在核心一二線(xiàn)城市，資產(chǎn)基本面較好。

財(cái)報(bào)顯示，截至2021年6月底，花樣年規(guī)劃土地儲(chǔ)備建筑面積約3843萬(wàn)平方米。其中包含兩部分，一是已確權(quán)建筑面積為1749萬(wàn)平方米，集中于全國(guó)五大都市圈，一線(xiàn)城市和二線(xiàn)城市占比超過(guò)90%；二是預(yù)期未來(lái)可轉(zhuǎn)化為土地儲(chǔ)備的城市更新項(xiàng)目總建筑面積約2094萬(wàn)平方米，集中于粵港澳大灣區(qū)。

下一步，王煥偉提出，公司將圍繞以下六個(gè)方面提升自我“造血”能力：提升在售項(xiàng)目的銷(xiāo)售回款能力；適配回款需求調(diào)整開(kāi)發(fā)節(jié)奏；出售部分自持資產(chǎn)增補(bǔ)流動(dòng)性；專(zhuān)項(xiàng)工作小組盤(pán)活推進(jìn)過(guò)往重難點(diǎn)項(xiàng)目；增大管理端投入，使長(zhǎng)周期舊改項(xiàng)目能快速實(shí)現(xiàn)價(jià)值落地；在精裝修等社區(qū)產(chǎn)品增值服務(wù)方面發(fā)力。

不過(guò)，受到此前政策調(diào)控和當(dāng)下疫情影響，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的信心仍有待提升。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2022年3月，我國(guó)30個(gè)重點(diǎn)監(jiān)測(cè)城市商品住宅成交面積環(huán)比增長(zhǎng)48%，同比跌幅擴(kuò)至47%。企業(yè)層面，一季度百?gòu)?qiáng)房企整體業(yè)績(jī)規(guī)模同比大幅降低47%；3月單月業(yè)績(jī)同比降低52.7%。

與此同時(shí)，房企的整體融資也未有明顯回暖。2022年一季度行業(yè)100家典型房企的融資規(guī)模同比下降52.5%，特別是2-3月境外融資幾乎“停滯”。2022年至今，約75%的房企融資規(guī)模同比減少，其中有近4成企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。

在此背景下，花樣年是否真如其所說(shuō)進(jìn)入曲線(xiàn)拐點(diǎn)還要打一個(gè)問(wèn)號(hào)。而據(jù)其2月初披露的最新銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，2022年1月，花樣年僅實(shí)現(xiàn)了5.1億元銷(xiāo)售額，同比下降77.77%。

57億元境外債今年到期

花樣年起步于1998年，總部設(shè)立于深圳，2009年11月，花樣年在香港聯(lián)交所主板成功上市。

2021年10月4日，因2.06億美元（約13.11億元）票據(jù)未能如期償付，花樣年官宣違約。

違約后的花樣年，在危機(jī)與自救的雙重模式中來(lái)回切換。

2021年10月，穆迪、標(biāo)普、惠譽(yù)紛紛對(duì)外表示，下調(diào)房企花樣年評(píng)級(jí)。不久后，三家評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)又因信息不足、企業(yè)要求和商業(yè)原因接連對(duì)花樣年的評(píng)級(jí)進(jìn)行了撤銷(xiāo)。

此外，爆雷后的花樣年股價(jià)也經(jīng)歷了大幅下跌。Wind數(shù)據(jù)顯示，2021年10月4日，花樣年的收盤(pán)股價(jià)為0.56港元/股，然而截至2022年3月31日，花樣年在停牌之前的收盤(pán)股價(jià)為0.2港元/股，總市值減少約20.78億港元（約16.88億元），跌幅超過(guò)60%。

事實(shí)上，債務(wù)違約后，花樣年曾通過(guò)轉(zhuǎn)讓鄰里樂(lè)股權(quán)、出售新加坡項(xiàng)目股權(quán)、引入財(cái)務(wù)顧問(wèn)等多種方式進(jìn)行自救。期間，曾寶寶還在向員工發(fā)出的《寶爺家書(shū)》中表態(tài)，花樣年絕不躺平。

去年12月，花樣年董事會(huì)主席潘軍曾在訪(fǎng)談中介紹，花樣年的債務(wù)分為4大方面，包括40億美元（約254.81億元）的海外債、60多億元的境內(nèi)信用債、200多億元的境內(nèi)銀行類(lèi)金融機(jī)構(gòu)貸款和未披露數(shù)額的非金融機(jī)構(gòu)融資，債務(wù)總規(guī)模超過(guò)510億元。

潘軍補(bǔ)充，出現(xiàn)債務(wù)危機(jī)之后，花樣年與債權(quán)人積極溝通，取得了一定效果。境外債方面，花樣年識(shí)別了95%的債權(quán)人，推出境外債務(wù)重組框架第一版方案。截至2021年12月3日，花樣年有兩只境內(nèi)債獲得展期。

去年12月16日，花樣年另外一只名為“18花樣年”的債券也獲得了展期。其中，2021年應(yīng)付利息80%展期一年、本金展期兩年。而這也是花樣年在2021年第三只獲展期的境內(nèi)債。

不過(guò)，2021年11月，因未按期償還1.49億美元（約9.48億元）的貸款融資，花樣年附屬公司花樣年投資曾被債權(quán)人申請(qǐng)清盤(pán)，目前該事件的最新進(jìn)展仍未披露。

而進(jìn)入2022年，花樣年的危機(jī)仍未解除。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年4月-10月，花樣年仍有三只境外債亟需償還，總余額約8.98億美元（約57.2億元）。

圖片來(lái)源：Win數(shù)據(jù)

此外，因未按期發(fā)布2021年全年業(yè)績(jī)，花樣年及彩生活從4月1日開(kāi)始停牌，至今仍未復(fù)牌。

對(duì)此，景暉智庫(kù)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家胡景暉表示，當(dāng)前情況下，花樣年想要度過(guò)危機(jī)，可以考慮以下方面，一是通過(guò)出售資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)快速變現(xiàn)；二是加快銷(xiāo)售，通過(guò)正常的銷(xiāo)售行為來(lái)回籠資金；三是尋找白衣騎士，吸引一些戰(zhàn)略投資人或者財(cái)務(wù)投資人加入企業(yè)，助其度過(guò)難關(guān)。

梁楠表示，在“他救”的助力之下，房企紓困依然需以“自救”為主。另外，對(duì)于債務(wù)償還方面，需積極展開(kāi)債務(wù)重組，以足夠的誠(chéng)意獲得投資人、債權(quán)人對(duì)債務(wù)方案的支持。但自救進(jìn)程如何，后續(xù)仍有待觀(guān)察。