華夏幸福不見“向東總”，“文學董事長”能否化解“另一半”債務

如今，恐怕沒人再稱呼王文學為“文學董事長”了，而那位曾經的“向東總”也不出意外的缺席了。

4月11日，華夏幸福召開了一季度工作會議，董事長王文學除了聽取各業務線條的匯報外，并對公司一季度工作和未來發展做了重要安排。

這個時間節點值得關注，除了是一季度工作會議外，更重要的是，王文學本次發聲選在了吳向東和俞建離職后的第六天，可以說回應了兩位高管離職時的傳言和猜測。

關于吳向東的離職，業界幾乎一致認為，吳向東辭任背后意味著中國平安與華夏幸福間的談判有了進一步進展。

在本次會議中，王文學指出，經過2021年和今年一季度的不懈努力，公司債務化解工作取得階段性重大突破，整體生產經營已經企穩。

而在4月1日的公告中，華夏幸福稱近期《債務重組計劃》中金融債務新增簽約實現債務重組金額為618.97億元，截至目前金融債務累計實現債務重組金額共計1048.12億元，相應減免債務利息、豁免罰息金額共計87.18億元。

據《經紀觀察報》報道，華夏幸福債務重組取得重大跨越，主要是因為與平安的談判取得了突破性進展，其新增的618.97億元金融債務簽約額中不小部分來自平安。

除此之外，關于下一步工作，王文學提出五個方面安排：

第一，要以機制創新，激活企業的經營活動共建共享。第二，要以債務化解和保交房為基礎，保證企業可持續發展。確保交好房，化好債，不給各級黨委政府添麻煩，以報答各級政府的關懷和支持。第三，要以產業新城業務重構為抓手，重塑企業發展戰略。包括邏輯重構、業務重構、價值鏈重構、組織重構、機制重構、治理重構、估值重構。第四，要以資產經營管理作為公司總資源池、總戰略預備隊。第五，要以投資管理為核心，構建投資管理、預算管理、資金管理、成本管理和集中采購管理“五位一體”的投資管理體系。

此前，按照華夏幸福《債務重組計劃》安排，計劃通過“賣、帶、展、兌、抵、接”等方式對金融債務進行重組，南方總部歸屬于“賣”的部分，通過賣出大量商業地產項目資產回籠資金，支撐兌付資金。

顯然，這契合了華夏幸福一貫的方針。除了債務重組外，華夏幸福需要提升自我造血能力，王文學力推的產業新城模式更是需要大量現金。

南方總部能解決“另一半”債務嗎？

自2021年債務違約以來，華夏幸福開始了漫漫償債路。

2021年9月30日，華夏幸福公布了《債務重組計劃》，針對公司2192億元金融債務提出了清償方案，包括賣出優質資產回籠資金、出售資產帶走債務、現金清償、債務展期等多種方式。

目前，華夏幸福正在全力推進債務重組工作。根據公司披露的《關于重大事項進展暨股票復牌的公告》，公司存續金融債務共計2192億元，截至目前累計未能如期償還的債務金額合計為407.39億元（不含利息）。

今年4月1日，華夏幸福披露，公司已完成簽署金融債務重組協議累計約1048.12億元，接近華夏幸福債務總額的一半。

同一天，華夏幸福還表示，已將旗下兩家控股子公司的股權轉讓給當地兩家城投公司，涉及總交易轉讓款9.18億元，被出售的分別是廊坊市廣陽區產業新城項目和永清縣產業新城項目。

華夏幸福表示，上述交易屬于《債務重組計劃》中賣出資產回籠資金的部分，出售資產所得資金將用于償付金融債務。

對于上述行為，王文學在會上表示，2022年一季度，公司積極主動，排除萬難，債務重組簽約達到半數，成功實現首次現金兌付；順利完成與永清、廣陽兩個政府的資產交易協議簽署，資產處置進展符合《債務重組計劃》安排。

據《經濟觀察報》報道，在與平安談判結束簽署《債務重組協議》后，預計華夏幸福南方總部業務處置很快會有實質性進展，這也是華夏幸福債務和資產重組的一大飛躍。

據悉，華夏幸福南方總部的后續處置是華夏幸福債務重組的關鍵。目前，南方總部資產已經由相關部門牽頭評估了資產價格。另有數據顯示，華夏幸福商業地產及相關業務資產為318億元。

對于如今的華夏幸福來說，比吳向東離開更重要是有序處置資產、簽署重組協議、兌付金融債務、保證產業新城業務運營。

吳向東開疆擴土，步子邁大了？

華夏幸福南方總部的出現，要從吳向東和俞建二人的加盟說起。

吳向東和俞建在華夏幸福任職高管均不到4年時間。在外界看來，二人是中國平安戰略入股華夏幸福的關鍵人物。

2017年，當華夏幸福出現資金問題時，遇到了“白衣騎士”中國平安。2018年7月和2019年2月，中國平安兩次、合計資管斥資180億元入股華夏幸福，并以25%的持股比例成為第二大股東。

在此期間，2018年12月 ，華潤置地前首席財務官俞建進入華夏幸福，擔任聯席總裁一職。2個月后，華潤置地前執行董事吳向東也選擇加盟，并出任華夏幸福聯席董事長、首席執行官兼總裁職務。

在2019年的業績發布會上，王文學稱呼吳向東為“向東總” ，而吳向東則稱王文學為“文學董事長”，當時被傳為一段“佳話”。

當時，市場一度有消息傳出吳向東的出任是受平安集團董事長馬明哲的邀請。2019年5月的股東大會上，華夏幸福否認了這一傳聞，并表示吳向東是由華夏幸福的第一大股東華夏控股提名。但一年后，2020年4月，據“財聯社”報道，吳向東已在平安集團任投管會顧問委員。

圖片來源：罐頭圖庫

吳向東加入華夏幸福之后，公司在深圳成立了南方總部，由吳向東牽頭管理，主要負責新業務，包括商業地產、城市更新、公共住房、康養住房、科學社區等細分領域，團隊成員多為吳向東在華潤置地的舊部。

當時，華夏幸福曾表示，新業務是在華夏幸福原有業務基礎上的絕對增量。

2019年，華夏幸福在新業務領域開始布局。當年，華夏幸福拿下城市更新前期服務商項目8個，新增土儲171萬平方米，主要分布在大灣區城市，包括深圳6個，東莞2個。同時，還落地了北京麗澤和武漢長江中心兩個商業地產項目。

在2020年4月召開的業績會上，吳向東提出，目前國內商業地產整體呈現供過于求的趨勢，但好項目太少。華夏幸福要做中國最好的商業地產項目，最終也成為最好的商業地產發展商或運營商之一，這是我們的目標。

此后，華夏幸福在新業務方面持續加碼。2020年，華夏幸福在商業地產領域新獲取4個商辦綜合體項目，中標1個項目代建服務，鎖定3個城市更新項目的前期服務商。

然而，南方總部的布局并沒有取得預想的成績。財報顯示，2020年，華夏幸福商業地產及相關業務實現營收1.01億元，營業總成本5.15億元，營業利潤虧損4.51億元。

截至2021年6月末，華夏幸福商業地產及相關業務營收為7696.27萬元，營業總成本3.37億元，營業利潤虧損2.32億元。

2020年年底，華夏幸福陷入流動性危機，公司旗下多項業務受到影響，商業地產也不例外。隨后，華夏幸福開始對業務布局進行調整。

其中，在商業地產及相關業務方面，華夏幸福介紹，2021年下半年，對于已落地項目，華夏幸福將盡快完成項目盤活，形成銷售回款；對于新項目，將以拓展輕資產模式為主。

IPG中國區首席經濟學家柏文喜指出，二位高管在南方區域主要布局為流動性較差的商業地產，這并不利于改善華夏幸福的當前困境。因此，盡快終止和退出相關業務，是華夏幸福下一步重組工作與盤活資產的必然之舉。

告別“幸福”，被傳牽手鵬瑞？

地產老兵辭任，業內比較關心的還是吳向東和俞建二人的下一站。據此前信息來看，二者負責的南方總部部分業務或與深圳鵬瑞集團的聯系較為緊密。

愛企查顯示，2021年6月10日，華夏幸福（深圳）城市更新管理有限公司發生投資人變更，深圳市鵬瑞地產開發有限公司持股100%成為新股東，公司名稱也變更為鵬瑞（深圳）城市發展有限公司。

圖片來源：愛企查

其中，深圳鵬瑞集團是深圳的本土房企，法定代表人為徐航，旗下業務覆蓋地產開發、商業運營、物業管理、PE投資等多個領域，代表作有豪宅項目深圳灣1號等。

投資人、看懂研究院高級研究員程宇此前曾對《21世紀經濟報道》分析，華夏幸福把周期長、占用資金量大的城市更新業務出售是處理債務問題的正確解法，交給本地開發商鵬瑞，反倒更合適些。

值得注意的是，在此次變更過程中，吳向東的老部下趙榮仍在新公司任職，且職位由之前的總經理變更為董事長。

市場猜測，此次行為或許暗示著吳向東下一步也將牽手深圳鵬瑞集團。

對此，華夏幸福相關負責人表示，吳向東和俞建兩位領導沒有離開華夏幸福，相關工作都在正常推動。但具體負責哪部分業務，華夏幸福方面表示不方便透露。

不過，此前董事會秘書林成紅、副總裁袁辭任時，華夏幸福也曾在公告中介紹其將繼續留在公司工作。

有業內人士分析，辭任之后，幾位高管留在華夏幸福可能是為公司重整提供專家式咨詢服務，但不排除后續進一步離職的可能。

知名地產分析師嚴躍進表示，鑒于之前平安與華夏幸福之間是債權人和債務人的關系，如今雙方的債務問題得到了更好的解決，因此這些高管也有了離職的一個條件。對于華夏幸福來說，當前經營層面持續改善，債務問題得到解決是值得肯定的。而此次兩名高管提出離職不一定是壞事，這說明企業在人事方面正在積極調整。

從股價來看，4月6日，華夏幸福的收盤股價為4.63元/股，漲幅9.98%，并未產生明顯負面波動。