劉鑾雄“成于”恒大， 甘比“敗于”恒大

三十年河東，三十年河西，一句話道盡百年房企輝煌沉浮路。

1986年，有著“股市狙擊手”美譽的劉鑾雄成功“狙擊”一家有著近64年發展史的房企華人置業，而這一段成功入主的資本故事，把他帶到了前所未有的高度。

隨著年老體衰，劉鑾雄逐漸淡出華人置業，并且在2021年將實際大權給予妻子甘比（陳凱韻）。

如今，這位在公司危難之際上位的女掌門人，交出了首份成績單。

成亦恒大、敗亦恒大

一年一度的財報季到來，去年才掌權的甘比，難以露出喜悅的面容。

2022年3月21日，剛剛躋身“百年企業”的華人置業（0127.HK）公布了2021年全年業績，并不理想的經營數據讓公司在百年之際面臨著艱難挑戰，公司最終將去年虧損定格在35.13億港元。

圖片來源：華人置業2021年財報

作為百年房企的華人置業，早些年將內地大部分物業悉數出售后，去年沒能像九龍倉、太古地產等港企，可以依賴內地市場作為主要支撐，改變經營頹勢。

在疫情持續沖擊下，以自持物業運營收租及金融投資為主的華人置業，面對當前市場大環境，伴隨著投資恒大失利，業績波動風險變大。

對于公司去年經營不佳的原因，華人置業將其歸結于該年度來自恒大股份的股息收入減少所致。

從公布的財務數據中窺探得知，華人置業在2021年來自恒大股份的股息收入僅有1.57億港元，相比2020年的19.68億港元，直接縮水92%。而自身經營的租金收入、物業銷售、上市投資、證券投資、非上市證券投資及經紀服務等六大業務，其中租金收入和物業銷售位列前二，僅貢獻有3.27億港元和2.35億港元，遠不及前年恒大股息分紅。

華人置業的劉鑾雄與恒大許家印，2008年在香港相識于牌桌。雙方這一次見面，開始了長達十余年的商業合作。

2009年，當恒大再度IPO時，劉鑾雄力挺許家印，認購了5000萬美元原始股，成為基石投資者。此后在2010年，又認購了恒大6億美元新增票據，為其“輸血”，又在2011年以38.75億港元，接受恒大拋售的蘇州項目。

劉鑾雄一次又一次用真金白銀大力支持許家印，慷慨解囊。還在2017年與2019年期間，先后購入了恒大約8.6億股股票，總成本約135.96億港元，雖然恒大股價起起落落，不過依舊長期堅守。

在持股恒大期間，華人置業一面享受著2019年、2020年的18.68億港元、19.68億港元的巨額分紅，一面又在承受著恒大股價持續下跌的浮虧。

圖片來源：罐頭圖庫

在恒大深陷債務危機時，華人置業難以避免陷入困境。最后從浮盈百億到虧損出售。

去年9月，長達十余年的生意伙伴劉鑾雄夫婦，難以淡定。開始減持恒大股份，累計減持約6.3億股份。截至去年底，華人置業依舊持有恒大2.29億股份，占比已發行股本約1.7%。

業內人士分析表示，華人置業對恒大近乎清倉式的減持，導致虧損78.7億港元。目前依然持有30.5億港元股份，按照3月21日停牌前股價1.65億港元計算，其變現總虧損估計超過111億港元，超出了去年的預期虧損。

除此之外，2020年和2021年，華人置業的實控人及行政總裁甘比還先后斥重資投資了恒大物業和恒大汽車。在2020年7月恒大物業上市前Pre-IPO融資中，甘比認購金額最高，達45億港元。在2021年1月恒大汽車定增募資260億港元中，甘比又認購了30億港元。

如今，在恒大集團經營不佳的情況下，不論是恒大物業、恒大汽車，都受到了不同程度的影響，股價也在持續下跌。

私有化進程再“擱淺”

與恒大深度合作的華人置業，受其影響，經營逐步陷入困局，不得不謀求改變。

2020年底，華人置業還向大股東甘比出售80億元債券，所得凈額不超過80%用作支付未償還保證金貸款，其余用作一般營運資金，這也意味著甘比在依靠個人給予華人置業強大的現金流支持。

面臨公司經營不佳時，甘比除了選擇去年9月出售恒大股份，還在10月份再度提出將公司私有化。

甘比表示，公司處于充滿挑戰和不確定的營商環境中，希望給小股東一個沒有流動性風險下套現的良機，轉移風險。

圖片來源：華人置業公告

按照華人置業提出私有化方案，計劃以4港元／股價格回購公開市場約25%的股份，將華人置業私有并撤回上市地位。雖然回購價格比公告前最后一個交易日的收盤價溢價83.5％，不過股東們并不買賬，認為回購價過低。

業內人士分析表示，以去年6月底華人置業凈資產共250億港元，每股資產凈值12.99港元來看，用25%收購代價和凈資產來計算，相當于用19.07億港元套取了62.5億港元的資產。

持股華人置業600萬股牛散呂宇健也認為，按照華人置業每股資產凈值計算，4港元價格是打七折，要6-8港元價格才可以。

據了解，劉鑾雄早年在實控華人置業時，曾兩度提出私有化，均遭反對。其在1989年12月嘗試通過吊扇公司愛美高提出私有化華人置業，但出價較公司當時每股資產凈值低一半而遇阻，隨后兩度提價仍以失敗告終。1991年劉鑾雄再次提出將華人置業私有化，仍遭部分股東極力反對。

知名地產分析師嚴躍進分析表示，私有化計劃失敗后，華人置業后續的工作又要變為“如何做好企業市值管理”，以及與大股東、中小股東協調好關系，促進企業的健康發展。

甘比能否終結凈利潤連降？

如今，多次私有化均未成功的華人置業，二級市場信心嚴重受挫，其股價持續下跌。截至3月23日收盤，華人置業股價為2.32港元/股，較私有化價格下跌約42%。

圖片來源：Wind

作為一家百年房企，劉鑾雄入主華人置業的三十余年，經營業務發生了許多變化。

1986年入主華人置業之后，劉鑾雄率領公司在1987年進軍內地市場，與保利集團聯合打造了北京麗京花園及其后的北京希爾頓飯店。

此后十余年，劉鑾雄在香港和內地的房地產市場雙開花。在香港先后買下了銅鑼灣一地，灣仔電腦城再加上香港最大的一個購物中心THE ONE。在內地房地產市場投資的項目遍布了十多個城市，認購的地產總額也超過200億元人民幣。

除了收獲“股市狙擊手”的名聲，劉鑾雄還被稱為“銅鑼灣鋪王”，華人置業最輝煌時曾全資擁有皇室大廈、灣仔夏愨大廈、美國萬通大廈、新港中心、銅鑼灣地帶等多地物業。劉鑾雄也成功完成財富“跳躍”，個人財富直接躍居香港前5大富豪之列。

不過華人置業百年歷史，數十年輝煌，近年來隨著劉鑾雄身體狀況變化和外部原因，逐漸脫實向虛，由地產平臺變成物業投資及發展經紀服務、證券投資等平臺。

2009年后，華人置業開始出售資產，并且在2015年、2016年到達高峰。

例如2015年，華人置業以65億港元將都三個商住物業項目華置西錦城、華置都匯華庭和華置廣場出售給合作伙伴恒大。

同年11月又以125億港元（約102億人民幣）將香港地標建筑美國萬通大廈出售給恒大，創下了當時香港近年最大的一筆寫字樓整體收購記錄。

在出售資產的同時，華人置業還頻頻出現“左手倒右手”的資產騰挪，例如將價值141億港元的一攬子物業、澳門地產項目、THE ONE商場和香港皇室大廈等物業賣給劉鑾雄，而后劉鑾雄又把著名的THE ONE贈予妻子甘比。

據華人置業官網顯示，目前公司出租業務位于中國香港、中國內地和英國，持有香港的THR ONE、銅鑼灣地帶、新港中心等10余處物業，以及內地的北京東方國家大廈、北京希爾頓酒店、深圳羅湖商業城等，和位于英國的三個投資物業。

2021年，甘比掌權后，為了改變公司現狀，接連推出了一些舉措，如先后推行給員工發福利、派發股息、對外投資、為店鋪減租、親自上陣招聘人才等政策，通過調動公司員工、投資者和租賃者的積極性，緩解公司經營頹勢。

由于甘比沒有直接改變華人置業的經營模式，其經營收入和凈利潤持續下降趨勢暫時沒能緩解。財報數據顯示，2016年至2020年華人置業凈利潤分別為63.6億港元、37.09億港元、10.15億港元、7.9億港元和6.22億港元。2021年，華人置業更是虧損了35.13億港元，凈利潤“6連降”。

IPG中國首席經濟學家柏文喜認為，如今的華人置業在很大程度上已淪為投資機構，公司自身的運營能力明顯下降，未來能否得到提升不容樂觀。