左手清倉格力、右手向融創(chuàng)買股權(quán)，濱江1%凈利潤焦慮化解了嗎？

隨著“金九銀十”的結(jié)束，有著“杭州地產(chǎn)一哥”之稱的濱江集團(tuán)和兩位“老搭檔”做了不一樣的了斷。

其中，在第三季度，濱江集團(tuán)出售了最后一批格力地產(chǎn)股權(quán)，實(shí)現(xiàn)了清倉；與此同時(shí)，濱江集團(tuán)又斥資16.73億元從融創(chuàng)中國手中收回兩項(xiàng)目公司股權(quán)。

這一買一賣，濱江集團(tuán)究竟意欲何為呢？

初冬季節(jié)，今年的“金九銀十”有點(diǎn)冷。

在房企銷售業(yè)績普遍下滑之際，濱江集團(tuán)（002244.SZ）公布了2021年第三季度報(bào)告，交上了一份看上去還不錯(cuò)的成績單。

不過，濱江集團(tuán)所持有的寶寶樹集團(tuán)（1761.HK）等股票出現(xiàn)了賬面浮虧，而且在三季度完成了對(duì)格力地產(chǎn)(600185.SH)的清倉。

在了結(jié)完與格力地產(chǎn)多年的“情緣”后，濱江集團(tuán)又進(jìn)行了一筆16.73億元的交易，從融創(chuàng)中國手中收回了杭州兩個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)。

一位業(yè)內(nèi)人士分析表示，從這一系列操作可以看出濱江集團(tuán)持續(xù)擴(kuò)張的目標(biāo)，從格力地產(chǎn)的表現(xiàn)來看，清倉是意料之中的，而回購融創(chuàng)項(xiàng)目正是出于濱江集團(tuán)深耕浙江區(qū)域的布局戰(zhàn)略。

濱江集團(tuán)的“買與賣”

無論是入股格力地產(chǎn)，還是與融創(chuàng)中國合作，濱江集團(tuán)的原動(dòng)力都是土地。

2016 年，濱江集團(tuán)全資子公司杭州濱創(chuàng)股權(quán)投資有限公司斥資2.12億元認(rèn)購格力地產(chǎn)3126.84 萬股股份，成功進(jìn)入格力地產(chǎn)前十大股東行列，位列第七，占發(fā)行后股本的比例為 1.52%。

當(dāng)時(shí)有業(yè)內(nèi)人士曾表示，濱江集團(tuán)或許看中了格力地產(chǎn)的土地資源。因?yàn)楦窳Φ耐恋刭Y源較為豐富，除了招拍掛的土地，還有許多工業(yè)用地，未來或許存在轉(zhuǎn)性可能。相比之下，濱江集團(tuán)的土地儲(chǔ)備嚴(yán)重不足，需要擴(kuò)張。

從格力地產(chǎn)的角度來看，2016年格力地產(chǎn)流動(dòng)負(fù)債為109億元，經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)數(shù)，開啟定增計(jì)劃顯然是為了補(bǔ)償資金。

然而，之后幾年內(nèi)，格力地產(chǎn)的經(jīng)營狀況并沒有好轉(zhuǎn)，再加上股價(jià)表現(xiàn)不佳，導(dǎo)致濱江集團(tuán)對(duì)其逐漸失去信心。

2020年5月，格力地產(chǎn)籌劃重組珠海市免稅集團(tuán)，其股價(jià)因此大幅上漲，一個(gè)月內(nèi)接連12個(gè)漲停板。然而，短暫的“輝煌”過后，持股機(jī)構(gòu)和公司員工開始輪番減持，格力地產(chǎn)股價(jià)開始大幅下跌。

圖片來源：濱江集團(tuán)官網(wǎng)

正是從那時(shí)開始，濱江集團(tuán)決定拋售格力地產(chǎn)股票，截至今年三季度，濱江集團(tuán)已經(jīng)完全退出格力地產(chǎn)，其中最后一次出售金額為2576.4萬元，報(bào)告期內(nèi)虧損114.41萬元。

整體來看，濱江集團(tuán)共進(jìn)行過五次股票出售，出售金額合計(jì)2.31億元，與當(dāng)初入股時(shí)的2.12億元相比，濱江集團(tuán)的這次投資賺了0.19億元。

至此，濱江集團(tuán)與格力地產(chǎn)這段“緣分”暫時(shí)告一段落，而濱江集團(tuán)與融創(chuàng)中國的合作同樣是由來已久。

2012年11月，融創(chuàng)中國首次進(jìn)入杭州，目前在杭州擁有20多個(gè)項(xiàng)目。其中，與濱江集團(tuán)合作的項(xiàng)目有壹號(hào)院、濱融府、始版橋未來社區(qū)等。

2019年和2020年，濱江集團(tuán)曾先后在杭州拿了兩宗地塊，合計(jì)耗資113.8億元。2020年1月，濱江集團(tuán)引入融創(chuàng)中國參與（2019）12號(hào)地塊開發(fā)，2020年9月引入融創(chuàng)中國參與（2020）35號(hào)地塊開發(fā)。

而濱江集團(tuán)和融創(chuàng)中國近期進(jìn)行的這筆交易，正是與上述兩宗地塊相關(guān)。

11月1日，濱江集團(tuán)以6.38億元分別收回杭州濱泰投資管理有限公司50%股權(quán)，杭州濱科企業(yè)管理有限公司49%股權(quán)，并向杭州融躍企業(yè)管理有限公司提供10.35億元的股東借款本息，總斥資達(dá)16.73億元。

在本次交易完成后，融創(chuàng)中國將完全退出，濱江集團(tuán)持有濱泰投資100%的股權(quán)，并通過濱泰投資持有杭州濱融房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)。同時(shí)，濱江集團(tuán)還獲得杭州濱科100%股權(quán)，并通過杭州濱科持有杭州濱來置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

值得一提的是，濱融公司和濱來置業(yè)分別是（2019）12號(hào)地塊、（2020）35號(hào)地塊的開發(fā)主體，也就是說濱江集團(tuán)又將這兩宗地塊重新攬入“懷中”。

積極拿地壓縮利潤

實(shí)際上，自從2019年成功晉級(jí)千億房企俱樂部之后，濱江集團(tuán)始終保持著擴(kuò)張的節(jié)奏，2020年實(shí)現(xiàn)銷售金額1363.6億元，同時(shí)將2021年的銷售目標(biāo)定為1500億元。

按照濱江集團(tuán)的計(jì)劃，2021年公司將新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省內(nèi)杭州外25%，浙江省外25%。

濱江集團(tuán)在2021年的土地市場(chǎng)上也是表現(xiàn)積極。5月，在杭州集中供地中，濱江集團(tuán)單日攬下5宗地塊位。其中，與融信聯(lián)合體斬獲4宗地塊，總價(jià)172.5億元；單獨(dú)拿下1宗價(jià)值10.07億元的地塊。

實(shí)際上，近年來濱江集團(tuán)拿地一直很積極。2018年至2020年，濱江集團(tuán)分別新增土地建筑面積346.97萬平方米、295.39萬平方米和432.24萬平方米，分別耗資496.43億元、503.71億元和781.9億元。

圖片來源：克而瑞

而浙江省是濱江集團(tuán)的重點(diǎn)布局區(qū)域。2019年至今，濱江集團(tuán)在浙江省內(nèi)共拿地60宗，其中今年前三季度，濱江集團(tuán)在浙江省內(nèi)新增土地建筑面積224.4萬平方米。

值得一提的是，濱江集團(tuán)開始頻頻出現(xiàn)高溢價(jià)拿地的情況。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，自2018年以來，濱江集團(tuán)以最高限價(jià)成交的地塊共13宗，溢價(jià)率在20%以上的地塊共33宗，溢價(jià)率在30%以上的為9宗。

在今年5月的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，濱江集團(tuán)公司董事長戚金興曾自揭困境：在公司融資能力強(qiáng)、融資成本低、品牌影響大，這樣的狀況下，將努力達(dá)到1%-2%的凈利潤水平。

中指研究院發(fā)布的《中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報(bào)告》顯示，2020年全國百強(qiáng)房企凈利潤率僅有11.2%，同比上年下跌0.7%。

根據(jù)2021年三季度報(bào)，濱江集團(tuán)錄得營業(yè)收入244.36億元，同比增長89.43%。但凈利潤只有22.7億元，增幅為42.13%，其中，歸母凈利潤為13.25億元，增幅49.08%。而同期的凈利率為9.29%，同比下降24.96%。

除此之外，拿地成本逐年增長，還導(dǎo)致濱江集團(tuán)毛利率持續(xù)走低。2018年-2020年，濱江集團(tuán)的毛利率分別為35.74%、35.1%、27.04%。2021 年第三季度毛利率僅為22.91%，同比下降 37.37%。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示：“杭州是濱江集團(tuán)的大本營，大規(guī)模拿地展現(xiàn)了企業(yè)的迫切性，同時(shí)也是對(duì)于未來發(fā)展的樂觀態(tài)度。不過，要注意的是大規(guī)模拿地背后，企業(yè)在經(jīng)營和資金方面的壓力?！?

逆勢(shì)發(fā)債“補(bǔ)漏”

在進(jìn)行資產(chǎn)“買賣”的同時(shí)，11月2日，濱江集團(tuán)一筆面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行住房租賃專項(xiàng)公司債券項(xiàng)目狀態(tài)更新為“已反饋”。

7月27日，濱江集團(tuán)曾公告稱，為進(jìn)一步改善債務(wù)結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道、滿足資金需求、降低融資成本，公司結(jié)合目前債券市場(chǎng)和公司資金需求情況，擬面向?qū)I(yè)投資者公開發(fā)行公司債券，規(guī)模為30億元。

實(shí)際上，今年以來，濱江集團(tuán)已經(jīng)六次發(fā)債，隨著到期償還債務(wù)壓力加大，發(fā)債頻率明顯加快。

其中，為了償還8月10日到期的一筆21億元的公司債券，濱江集團(tuán)曾于7月初發(fā)行了一筆價(jià)值6億元、為期2年的公司債；緊接著，在8月3日，又發(fā)行8.56億元公司債券，發(fā)行期限為2年。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

WIND數(shù)據(jù)顯示，目前濱江集團(tuán)存續(xù)債券共有17只，存續(xù)規(guī)模為119.19億元。其中,一只發(fā)行規(guī)模為8.7億元債券“20濱江房產(chǎn)CP004”，將在12月10日到期。

從債務(wù)水平來看，2020年末，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模419.6億元，其中銀行貸款占比為71%，直接融資占比為29%，凈負(fù)債率為83.57%。

在債務(wù)期限構(gòu)成上，截至2020年底，濱江集團(tuán)短期債務(wù)為109.45億元，占比為26.08%，低于其185.22億元的期末貨幣資金。

最新數(shù)據(jù)，今年前三季度，濱江集團(tuán)的總資產(chǎn)為1988.37億元，貨幣資金170.44億元，長期借款280.23億元，合同負(fù)債906.62億元，負(fù)債合計(jì)1678.92億元。

另外，濱江集團(tuán)的現(xiàn)金流波動(dòng)也比較大。2018年至2021年前三季度，濱江集團(tuán)的現(xiàn)金流分別為-139.40億元、26.21億元、-31.57億元和5.01億元。

對(duì)此，濱江集團(tuán)表示，經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流波動(dòng)較大，一方面是因?yàn)樽?018年以來，發(fā)行人加大了土地儲(chǔ)備力度，土地價(jià)款支出相應(yīng)增加；另一方面是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目往往開發(fā)周期較長，資金回籠和資金支出之間存在一定的時(shí)間錯(cuò)配。