這家成立僅6年的輕資產運營公司為何能分走一杯羹？

毫無疑問，中國房地產產業鏈條正在逐步重構，存量資產的運營管理正從幕后走向臺前。

隨著銀行“兩道紅線”、房企“三道紅線”監管措施相繼出臺，地產行業一直以來的發展規則被徹底重塑。以往那種高負債、規模化擴張的傳統方式越來越難以為繼，在中國城鎮化率已超過60%的當下，地產行業快速的從增量時代向存量時代轉變。

8月30日，住房和城鄉建設部正式發布關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知，更是明確提出不大規模、成片集中拆除現狀建筑和新增建設規模，原則上老城區更新單元（片區）或項目內拆除建筑面積不應大于現狀總建筑面積的20%。

新的時代背景下，如何運營好存量資產，迅速成為地產行業的必修課。轉變來的如此之快，以至于地產行業老玩家們還在緩慢地適應。哪怕被認為是行業風向標的萬科。

萬科2021年度中期業績報告會上，在總結業績下滑的原因時，總裁祝九勝坦言，存量時代下，服務、經營業務的邏輯，與開發的邏輯不同。“今天再來反思我們的新業務、新賽道，也有很多值得檢討的地方。我們對完成轉型需要的時間、轉型的難度和需要的能力是嚴重低估的。”

但是萬科仍在努力。“硬骨頭啃下來，就變成了能力，能力遲早有創造價值、體現價值的那一天。只是這一天什么時候來？或者作為一家企業、一支團隊，等不等得到這一天的來臨”，祝九勝稱。

開發商擅長的高杠桿及高周轉的能力，在運營所需要的精細化運營管理能力面前，沒有任何優勢。大象轉身，并沒有想的那么容易，這背后需要大量的經驗沉淀。

但這中間留下的縫隙，也構成了新機會。在存量資產改造運營的賽道上，各類不動產經營企業更具優勢。他們已經習慣于通過存量資產的改造提升及更精細的運營方式，帶動資產價值的提升、帶來增值服務的收入、創造生態圈平臺效應。

這一點，在過去曾因持有物業巨大的資金沉淀需求而遭受阻礙，市場規模一直沒有發展起來。但伴隨著以REITs為代表的資產證券化退出渠道逐漸打通，“募投管退”的閉環開始能夠真正實現。

今年6月，在發改委和證監會的聯合推動下，首批9只基礎設施公募REITs產品在滬深交易所掛牌上市。歷時一年的籌備，中國公募REITs市場終于正式誕生。隨后，國家發改委立刻發文將REITs的資產類別進一步放開，擴充至旅游、水利、保障性租賃住房等領域，試點區域范圍也由“聚焦重點區域”放寬至“全國各地區”。

公募REITs的逐步放開，意味著可以通過證券化的方式，將大量長期沉淀、缺乏流動性的存量資產盤活，轉化為流動性較高的金融產品，直接解鎖了萬億規模的存量資管市場。資本的嗅覺永遠是最敏銳的。

據鏈家的研究數據顯示，中國商業不動產存量已經高達約50萬億元，相當于住宅存量的20%左右，使中國成為全球僅次于美國的商業不動產市場。顯而易見的是，隨著“募投管退”通道的打開，大量的資本玩家已經開始涌入，試圖瓜分這一萬億級市場。

今年1月，全球最大的另類資產管理機構黑石集團斥資63億元從富力地產手中買來大灣區最大的城市物流園70%的股權；6月，深耕中國城市更新市場的老牌玩家華平投資也宣布與錦和集團宣布共同成立錦和資管，聚焦城市更新與再開發領域。

而在一眾玩家之中，一家名為BEEPLUS的輕資產運營管理公司逐漸獲得了更多的關注。一些業內一線的不良資產基金、地產基金正在與這家公司深入推進一線城市存量物業資管與運營的合作，而眾多持有非核心地帶的核心物業的開發商、國企或地產基金，也已經開始委托BEEPLUS進行資產運營管理。

市場不禁好奇，作為一家成立不到6年的年輕企業，BEEPLUS為何能分走萬億資管大市場的一杯羹？

強大運營、招商能力保證資產價值

募投管退，“管”是其中最核心的一環。如今市場面臨的問題，正是如何幫助大量長期沉淀、缺乏流動性的存量資產實現收益最大化。

以REITs為代表的資產證券化退出渠道，離不開物業穩定的租金收入及可預期的資產增值，但從傳統的房東變成商業運營管理供應商，從單純獲取物業租金收入變成收入運營管理費用的轉變并非易事。過去數十年時間，中國房地產行業習慣于高杠桿、高利潤、大開大合的玩法，在存量時代所需的精細化運營管理面前缺乏經驗。

特別是那些地處核心城市、核心位置的存量物業。據國際商業地產服務和投資公司CBRE世邦魏理仕預計，在城市經濟轉向、產業升級、生活方式及消費偏好需求轉變的大背景下，樓宇經濟已經從最初以城市中心作寫字樓發展的傳統模式，向城市更新驅動型的“混合樓宇經濟”新模式轉型。

世邦魏理仕指出，“混合樓宇經濟”應具備多種經濟流交匯、產業特征鮮明的發展特征，并能集中體現出城市特色風貌及居住、商務、辦公、商業功能并行的人文關懷。相比于只有傳統長期租賃型辦公空間的高樓大廈，這些具有健身/娛樂設施、社交活動公共空間及酒吧、餐廳、路演廳、宴會大廳多種經濟業態的混合樓宇，才能更貼合未來市場的需求，實現收益最大化。

而正是BEEPLUS所擅長的。這家創立之初就在不斷探索新辦公生態、致力于打造理想辦公空間的公司，已在這5、6年的發展之中，打通了從項目定位、設計、建設，到招商、運營和經營的全流程服務經驗，沉淀出極強的產品打造和精細化運營能力。

區別于傳統、無趣的格子間，BEEPLUS擅長將酒店、零售等多元化跨界元素融入辦公場景甚至其所在的樓宇或園區，打造出自營Cafe、健身房、自助式飲品長廊、啤酒吧等休閑元素，創造出全新的“混合辦公”體驗。

最早在2018年，在打造深圳蛇口G&G項目時，BEEPLUS逐步意識到，好的產品理念必須結合運營的經驗呈現出來，要設計出一個看起來漂亮的產品很簡單，但是要平衡美、成本和實用性卻是很大的學問。一個辦公空間需要配多少會議室、公共區、生活配套，這些都需要大量數據做決策支撐。

于是BEEPLUS順勢成立了自己的設計研究院與X研究院，由創始人賈凡擔任院長。成為業內首個擁有自主設立的設計研究院的品牌。如今，BEEPLUS自己的設計團隊里，幾乎都是來自國際一線設計機構的新銳設計師，并在空間產品的打造過程中整合了大量的工裝供應鏈資源，形成了一套強有力的項目打造體系。

而后，這一能力，在BEEPLUS逐漸發展壯大的過程中，不斷得到深化，從單個空間向整個樓宇規劃運營發展轉變。

2019年開始，BEEPLUS聯手大橫琴集團開展一系列深度合作，圍繞著產業聚集、人才服務的需求，融入雙層水吧、調香冥想室、午休艙、書吧、電話亭等個性化配套，及上述自營Cafe、健身房等新辦公元素，在ICC橫琴國際商務中心接連打造出粵澳產業空間、企業總部空間、服務整個大廈的公共樓宇“客廳”等多個空間，極大的豐富了樓宇的產業、經濟業態。

生活場景與工作場景的深度融合，讓ICC橫琴國際商務中心成為橫琴樓宇經濟發展的新篇章，吸引了大量國內外高科技公司、高端人才、澳門青年創客及創新創業企業入駐，迅速實現100%滿租。

與此同時，早期做餐飲創業的賈凡，把餐飲行業的精細化運營管理基因帶到了BEEPLUS。其在珠海打造首個項目時，就已開始打磨并迭代運營SOP，逐漸打造出極具專業性、高品質、標準化的五星級運營管理服務。這種專業化、統一的服務標準輸出，有效降低運營成本提升效率。曾有投資人以“辦公界的萬豪”形容他眼中的BEEPLUS，而這也是BEEPLUS將辦公“品牌化、酒店化、連鎖化”的踐行成果。

而在在無紙化、智能化辦公成為未來辦公發展方向的當下，SaaS+AloT等科技手段也已成為BEEPLUS在精細化管理方面的重要構成。

如2020年，BEEPLUS完全對“Hero”空間運營管理平臺的全面系統架構升級，打通包括智能工位、人臉識別、智能門禁、智能辦公系統、智能會議系統等智能軟硬件設施，讓用戶體驗更為便捷的同時，也能為企業客戶提供智慧辦公解決方案，極大的提升辦公空間及資源的利用效率。

此外，Hero 2.0平臺同時還“兼任”BEEPLUS空間運營管理服務中央處理器的責任。通過將合同管理、辦公會員入駐、財務數據、空間零售系統管理以及超級會員管理等功能整合在同一平臺內，工作人員得以對每一位用戶進行標簽化管理，進行更好的數據化分析處理，極大提升工作效率。

這一系統能夠讓BEEPLUS將現場運營人員縮減50%，實現降本增效。據透露，BEEPLUS旗下約1萬平米的辦公空間，僅需7名運營人員，就能在不降低原有的五星酒店標準運營服務的情況下，滿足空間內超1600名使用者的需求。

產品與運營能力到位之后，一個項目的底層建設就已搭建完成。但在高度競爭下的辦公空間租賃市場，“酒香也怕巷子深”，專業、強大的招商能力在每一個項目的實際運營過程中，也必不可少。

這一點，以聯合辦公空間起家的BEEPLUS具有十分清晰的認知。在多年的發展之中，他們已經沉淀出一套強大、專業的解決方案，足以持續為項目資產價值提升賦能。

據悉，BEEPLUS采取總部支持、區域管理制，由總部派遣具有豐富市場經驗及接受過BEEPLUS體系培訓的人才任項目總經理，搭建管理屬地化的運營團隊，保證單體出租去化情況。與此同時，自2018年開始，BEEPLUS就已經開始搭建專業的招商支持中心與大客戶中心，逐漸培育出一支精銳的招商海豹突擊隊及一個粘性極高的優質客戶池，通過輸出專業的招商體系，實現快速對外復制。

BEEPLUS空間運營管理單元總裁陸敏介紹到，招商支持中心的主要工作在于銷售策略的制定及定價體系的管理、招商板塊知識體系的搭建、市場研究及戰略客戶的開發、維護，產業上下游生態關系的維護等，為項目不同階段的出租去化提供全流程的支持。

在項目初開階段，招商支持中心將直接負責駐場支持，帶領屬地化運營團隊制定針對性的招商策略，調動集團戰略客戶對項目給予支持，并通過BEEPLUS強大的招商知識體系培訓提升屬地化運營團隊專業水平，多重支持幫助項目在開業后的短期內快速實現高水平出租去化率。

隨后，項目逐漸進入爬坡期，招商支持中心緩慢撤出后，工作重心像屬地化運營團隊轉移。他們將基于對本土商辦市場的深耕基礎，逐步填補完空置的空空，并根據項目定位，完成企業迭代、產業聚集的工作，保障項目運營穩定。

而自有團隊之外，BEEPLUS還搭建起了另一穩定去化渠道——“大富豪小程序”。通過這個渠道，BEEPLUS能與個體中介建立更為深層的聯系。陸敏解釋到，大富豪小程序就像是BEEPLUS內部的貝殼，我們會在上面及時更新出租信息，并通過傭金、帶客紅包及更為靈活的招商政策，保證中介活躍度，更好實現出租去化。目前，大富豪小程序上有數千個活躍中介與BEEPLUS緊密鏈接。

借由上述能力的建設，BEEPLUS才能在疫情之下，實現旗下空間入駐率逆勢增長。旗下項目平均入駐率95.5%。

To C模式打破固定租金模式，以混合經濟業態創造更大價值

成立BEEPLUS之前，創始人賈凡曾經的創業方向是連鎖餐飲品牌。這段經歷不僅給BEEPLUS帶來了精細化運營管理的發展基因，還為這家公司創造了另一項獨特的競爭優勢——To C的經營能力。

早在2017年，BEEPLUS在行業內就率先提出“Bring Life into Work”的產品打造理念，將午休倉、淋浴間、咖啡吧、無限飲品長廊、社交Lobby等強C端的元素融入了辦公的場景。2019年，打造超級烘焙工坊的成功經驗也讓BEEPLUS沉淀了他們對C端消費場景的深刻理解。

2020年，BEEPLUS完成對自身發展模式的再梳理，進一步細化輕資產運營管理的含義，明確未來將著重于三個方向能力的建設，除上述空間運營能力、招商能力之外，To C的經營能力也被放在首位。

現在，BEEPLUS正在逐步將咖啡吧、茶飲吧、自助購物超市、活動門票及會議室租賃等消費入口潛入辦公場景，突破商辦產品“時間x空間=固定租金”的限制，更好的為新時代的混合樓宇經濟賦能。

以BEEPLUS打造的廣州IFC項目為例，這個以“城市會客廳”為概念打造的商務辦公空間，打破了傳統寫字樓辦公室的設計格局，融合廣州城景天際線的絕佳視角，除了工位火爆，同時也成為了小紅書等社交平臺上的“網紅打卡地”，除了內部辦公員工，也吸引著眾多“超級會員”慕名前來。

在這里，“超級會員”不僅是指租戶企業的員工。BEEPLUS很早之前就意識到Lobby空間的價值，并將這部分空間面向所有人以年費的形式收費開放。過去的3年時間，BEEPLUS每年投入1000萬在小程序和IT和智能化系統的建設上，已經積累近10萬注冊超級會員。

這些來自來自內部外部的C端消費者，曾為該廣州IFC項目貢獻超過單月20萬元的C端營收，占總營收比例高達20%。

而這僅僅只是一個開始。賈凡在接受媒體采訪時表示，“未來最寶貴的就是時間。如果BEEPLUS能成為一個線下的場景和入口，就占據了一個人1/3甚至1/2的時間，我會把這些人作為會員聯動起來，有無限機會給這些人提供生活方式和服務。”

在他的暢想下，以辦公場景為依托，圍繞商務辦公人士的需求展開的消費場景，都可以在BEEPLUS的空間項目內展開。辦公空間只是一個有效鏈接起企業、空間與人的窗口，最終實現引領和改變未來人們生活方式，背后的市場空間無限寬廣。

據透露，日后，陸續將會有更多to C的消費場景，如在線點餐、知識付費、理財產品、健身課程等，都可以通過BEEPLUS的小程序觸及“超級會員”實現，在增強租戶體驗的同時，打破傳統長期租賃型辦公空間的限制，增加樓宇多元業態，持續提升坪效，在增加更多的收入來源提升資產價值。

租金水平拉升80%，物業持有人獲得極高回報

空間運營能力、招商能力、經營能力三項核心能力的建設，幫助BEEPLUS打通了在萬億存量資管賽道上的通路。2019年，在宣布輕資產轉型一年后，BEEPLUS也遇上證明自己能力最好的機會。

當時，深圳一業主正苦于對旗下一處存量物業的處置。這個項目地處地鐵站上蓋，地理位置優越，原本屬于一家當地不良資產處置公司接手的一宗不良資產，在經由完成產權梳理，重新建設改造后，整座資產的住宅部分迅速售罄，裙樓低層底商也因地理位置優越，作為商業空間也很快實現出租。

唯獨3-5層的群樓空間，由于入口偏僻、可達性差，業主一直沒有很好的處理辦法。直到BEEPLUS的介入。兩個月時間不到，這一存量空間就被BEEPLUS重新打造為具有美式風情的新型辦公空間，規劃出1600個工位、157個獨立辦公空間。

憑借BEEPLUS強大的精細化運營管理能力，改造完工后，這個項目僅用了180天就已實現100%出租，入駐企業覆蓋智能軟、硬件，電子商務，金融科技，新零售等新興產業領域，項目單平米租金漲幅由70元/平提升到130元/平，租金水平高于同地段約80%。

據了解，該項目前期改造投入3000萬元，預計第四年將收回成本，十年期達到28%。與傳統租賃方案相比，這十年時間累計現金流提升56%，預計第十年資產價值將提升62%。而事實上，在項目運營現金流逐漸穩定后，客戶就已經能非常順利地將資產整體進行抵押，從而獲得大額銀行貸款，實現退出回籠資金。

與此同時，越來越多的合作也紛沓而至。如今，一些業內一線的地產基金、不良資產基金已經開始與BEEPLUS深入推進一線城市存量物業資管與運營的合作，而眾多持有非核心地帶的核心物業的開發商、國企或地產基金，也已經開始委托BEEPLUS進行資產運營管理。

據了解，預計2021年年底，與BEEPLUS簽訂長期運營管理合同的產業空間項目已達到20個。而到明年年底，“這個數字有望能擴張到50個左右。”

而這一切，都是源于市場對BEEPLUS物業資產價值提升能力的認可。在存量資管這個萬億賽道里，這家公司已經證明了自己。