輕資產化是“共享辦公”的出路嗎

后疫情時代、斜杠青年、創新、創業……這些詞的背后反映出的是在“善變”的時代，人們不愿再被一成不變的生活方式束縛，而是愿意盡可能探索靈活多變的世界，充分發揮想象去創造一個全新的未來，所以很多行業都發生著翻天覆地的變化，首當其沖的便是工作環境的變革。

從原先的固定工位到疫情時的居家辦公，再到現在的共享辦公，一次次打破人們對工作環境的固有認知，也催生了一眾共享辦公企業。

但自從2019年共享辦公界的“網紅” WeWork上市失敗，以及之后2020年疫情對中小企業和初創企業的重創，再到線上辦公體驗一般，使得共享辦公行業也開始洗牌。

“合縱連橫”并購戰略

為獲得最直觀的洞察，筆者特意到WeWork、氪空間和優客工場這三家共享辦公空間，展開了一場體驗之旅。一圈逛下來，我感覺WeWork和氪空間相對比較純粹，主要圍繞辦公場景，提供一系列配套的會客廳、會議室、電話間、茶水間、文具間等功能性空間。

WeWork跟傳統的商用寫字樓相比，除了裝修設計上更加年輕新潮、每層有公共休息區以外，有很多由玻璃分隔成的獨立辦公室，只不過每間辦公室的單位面積較小，最少可以供2-3人的創業團隊租用。

氪空間與WeWork相比，除了獨立辦公室外，散臺辦公工位較多，可以靈活接待個人辦公。

而優客工場卻給我一種社區的感覺，因為從餐廳、咖啡廳、書店、音樂私塾、健身房、游戲廳、便利店等一應俱全，除了辦公以外，社交和娛樂的需求同樣可以得到滿足。

事實上，這一切都源起于創始人毛大慶的并購戰略，毛大慶曾在中國最大地產集團萬科任高級副總裁一職，用他自己的話說“并購對我來說，再正常不過了。”

2017-2018年，在不到兩年的時間里，先后戰略合并了洪泰創新空間、Wedo聯合創業社、碎片空間、松禾孵化器、無界空間、Workingdom、愛特眾創、方糖小鎮等多家共享辦公品牌，使得優客工場繼WeWork之后，在全球超過44個城市，擁有超過200個聯合辦公空間。

但大舉并購的背后，也存在著重資產化帶來的高風險，辦公租金在收入中的占比一度超過80%，一旦資金鏈斷裂，則存在破產的風險，所以運營者一定會想辦法添加更多的東西。

毛大慶認為“如果只靠賺取租金的差價，那就是‘二房東’，所以我們要把價值做厚，一方面靠自身，另一方面靠并購整合，股權投資。”

于是，毛大慶又開始緊鑼密鼓地“并購”生態型企業服務公司，實現文化、體育、咨詢、咖啡、SaaS、策劃等全領域覆蓋，這些企業服務公司都圍繞一個邏輯，就是“提高辦公的幸福感”，這些公司在優客工場的投資下，直接成長為優客工場入駐企業的服務供應商。

優客工場通過后臺數據分析，選擇那些被入駐企業高頻使用的服務商，隨后進行盡調、評估，并最終通過股權投資的形式成為這些公司的股東。

這些服務供應商包括，全國最大的活動發布平臺活動行、提供知識產權服務的知呱呱，為辦公空間提供咖啡服務的磨唄咖啡，提供財經公關和投資者關系解決方案的金豆傳媒，以及專門為聯合辦公空間提供后端管理服務的SaaS大數據平臺酷辦等。

創業公司借助優客工場投資的企業服務商賦能，而服務供應商在優客工場“投資+捧紅”的模式下，既獲得了資金，又獲得了穩定的客戶群體，讓資金在平臺內部運轉，公司賺取平臺服務費，進而轉型成平臺服務公司。

優客工場的移動App“優鮮集”更像是一個電商平臺，會員可以在線購物，也可以與其他入駐企業互動，發布公司的招聘、融資、合作及團建等信息，社群氛圍更強，但線上的辦公區展示照片和視頻資料較少，若想直觀了解辦公環境，仍需到線下參觀辦公區。

而這點在WeWork和氪空間的線上預約平臺卻得到了很好的呈現，其強大的線上VR看房功能，可以讓創業者無需親自跑一趟，便可以快速確定心儀的辦公室。

托管運營輸出品牌

被問到在行業洗牌中，如何做到不被其他企業兼并？毛大慶答道“可能是我們走的更快吧。”事實上，能夠在全球30個城市以上范圍內建立共享辦公空間，恐怕只有WeWork和優客工場兩家。

隨著工作方式的不斷演變，優客工場的服務對象也不僅是創業者，而更多的服務于這個城市里面移動辦公、彈性辦公，快速多城市布局的企業，“小公司太多，平臺盈利偏慢，全是大公司的話，又有點像寫字樓，所以大中小型企業共同組合出的生態是最好的。”毛大慶認為。

優客工場在后期也不再大規模拿地、改造，而是以托管運營商的模式，為地產開發商提供專業的運營服務，將品牌價值輸出出去。

事實上，這種以輸出品牌來實現輕資產化的模式，早已在地產圈被廣泛運用，老牌地產商為缺乏開發經驗或者沒有商業運營團隊的地產企業，提供前期地塊的選址評估、前期掛牌條件的商談、規劃設計、業態、前期招商、建造、后期運營等運營管理服務。

而優客工場也通過這種輕資產管理模式，利用品牌價值、平臺資源，以智能化樓宇管理及全托管服務為核心，為資產方提供從裝修到招商、入駐企業增值服務等全方位辦公空間運營管理服務。合作方包括開發商、持有資產的各類企業、個人業主、場地使用者等。

同樣，WeWork也在探索類似的輕資產模式，WeWork憑借其品牌知名度，能夠吸引很多傳統的地產商合作，由地產商負責“精裝修”，他們會給WeWork開出很低的租金，甚至不收前期的租金，等WeWork賺錢了，再跟地產商分錢。

輕資產管理輸出，對共享辦公企業來說，關鍵就在于“輕”。與此相對應，“重”的是資產方。能夠讓資產方信任的關鍵在于標準化和品牌帶動效應。

共享辦公企業依托自身強大的科技生態辦公服務平臺，覆蓋資產運營、智能化包括云門禁、人臉識別、智能會議室、無人前臺、訪客預約、智能儲物柜、智能云打印、智能Wi-Fi等功能。全方位招商體系可提升項目出租率，標準化運營管理體系提升客戶滿意度，服務商及投融資體系加速入駐企業發展，完善的社群運營體系打造分享型企業生態。

這種企業生態形成后，也能一定程度上拉高周邊樓盤的價格，而且隨著創業企業不斷成長成中大型企業，若不滿足于當前的共享辦公空間，也可轉向周邊的商業寫字樓，進而提高周邊樓盤的承租率，最終形成一個良好的地產生態。

當初WeWork上市失敗，正是因為在重資產模式下，驚人的資金缺口，讓投資人望而卻步，但自從軟銀全面接管WeWork之后，WeWork也走上了全面轉型的道路，重資產模式逐漸被拋棄，輕資產模式逐漸明確，并實現了快速的市場增長。

這從優客工場2021財年Q1財報也能看到，營業收入2.40億元，同比增長17.5%。空間業務收入環比增長16.7%，輕資產收入同比增長250.6%，輕資產毛利同比增長148.0%。

毛大慶表示，多數共享辦公社區都已實現單店盈利，公司層面現階段處于虧損狀態的原因是在轉型過程中，技術升級、服務商并購以及平臺搭建的投入支出較高。因此，共享辦公能否靠輕資產化模式“跑通”，仍需要時間的檢驗。