29億債券將到期壓力劇增，浙江老牌房企逆勢(shì)發(fā)債“補(bǔ)漏”

為了避免債券違約，導(dǎo)致融資更加困難，濱江集團(tuán)（SZ.002244）開啟“逆勢(shì)”發(fā)債。

8月3日，據(jù)深交所消息，濱江集團(tuán)擬發(fā)行 8.56 億元公司債券，發(fā)行期限為 2 年，起息日為 2021 年 8 月 5 日。

據(jù)了解，此次濱江集團(tuán)發(fā)行債券募集的資金擬用于償還8月10日到期的"16濱房01" 。

在此之前，7月初，濱江集團(tuán)發(fā)行6億元為期兩年的公司債，同樣也是為了償還“16濱房01”。

“借新還舊”的發(fā)債模式

7月27日，中誠信國際發(fā)布評(píng)級(jí)報(bào)告稱，基于房地產(chǎn)行業(yè)整體運(yùn)營環(huán)境對(duì)行業(yè)內(nèi)企業(yè)信用質(zhì)量的影響分析，決定將中國房地產(chǎn)行業(yè)展望由穩(wěn)定調(diào)整為負(fù)面。

并且，中誠信國際預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)行業(yè)政策持續(xù)偏緊的趨勢(shì)仍然不會(huì)改變。加上“集中供地”政策或?qū)⑹沟梅康禺a(chǎn)企業(yè)盈利空間進(jìn)一步壓縮，對(duì)其資金調(diào)配及運(yùn)營能力提出了更大的挑戰(zhàn)。

面對(duì)重壓，房地產(chǎn)股價(jià)近日開始出現(xiàn)集體下挫的趨勢(shì)。

8月2日上午10時(shí)32分，多只重點(diǎn)房企股票集體下跌，其中濱江集團(tuán)領(lǐng)跌2.56%。據(jù)了解，其年初至今累計(jì)下跌了13%。

來源：雪球

截至8月3日收盤，濱江集團(tuán)3.92元/股，上漲1.29%，總市值121.97億元。

經(jīng)風(fēng)云地產(chǎn)界查詢WIND數(shù)據(jù)，目前濱江集團(tuán)存續(xù)債券共有18只，存續(xù)規(guī)模為131.28億元。

其中，今年即將到期的兩只債券共計(jì)29.26億元，包括20.56億元的"16 濱房 01"，將在8月10日到期；8.7億元的“20濱江房產(chǎn)CP004”，將在12月10日到期。

據(jù)濱江集團(tuán)年報(bào)顯示，2020年公司總資產(chǎn)為1720.16億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為183.69億元，分別較上年同期增長(zhǎng)了32.7%和10.88%。

2020年末，濱江集團(tuán)有息負(fù)債規(guī)模419.6億元，其中銀行貸款占比為71%，直接融資占比為29%，凈負(fù)債率為83.57%。

在債務(wù)期限構(gòu)成上，截至2020年底，濱江集團(tuán)短期債務(wù)為109.45億元，占比為26.08%，低于其185.22億元的期末貨幣資金，因此，可有效覆蓋短期債務(wù)。

迎難而上頻繁拿地

濱江集團(tuán)與眾多房企的擴(kuò)張路線一樣，自2019年進(jìn)入千億規(guī)模后，拿地也更頻繁了。

據(jù)年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，濱江集團(tuán)2020年銷售額為1363億元，2021年的銷售目標(biāo)為1500億元。

另外，濱江集團(tuán)2021年計(jì)劃新增30幅以上土地，其中杭州拿地比例50%，浙江省內(nèi)杭州外25%，浙江省外25%。

年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截止2020年末，濱江集團(tuán)累計(jì)土地儲(chǔ)備建筑面積為1255.87萬平方米，其土地儲(chǔ)備可售貨值約2800億元，其中杭州內(nèi)占了65%。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，1-6月份，杭州拿地金額TOP10門檻為53億元，濱江集團(tuán)以220億元拿地金額排第一。

值得一提的是，在5月7日-8日的杭州首批集中供地中，融信與濱江集團(tuán)聯(lián)合體共同拿下4宗地，總價(jià)172.5億元。

另外，濱江集團(tuán)還單獨(dú)拿下了1宗總價(jià)為10.07億元的地塊。

不過，雖然濱江集團(tuán)以及聯(lián)合體拿地的區(qū)域都在城區(qū)和郊區(qū)，權(quán)益拿地總價(jià)約為96.4億元，但其平均拿地成本仍高達(dá)3.5萬元/平方米。

5月14日，濱江集團(tuán)董事長(zhǎng)戚金興在2020年度業(yè)績(jī)說明會(huì)上表示：公司最近在杭州集中土地出讓中，共獲取了5塊土地，在濱江團(tuán)隊(duì)的高效管理下，公司融資能力提升等因素下，努力做到1%-2%的凈利潤(rùn)水平。

實(shí)際上，近年來越來越多的房企開始爭(zhēng)奪一二線城市市場(chǎng)，到杭州掘金的外來房企應(yīng)接不暇，這顯然已對(duì)濱江集團(tuán)業(yè)績(jī)構(gòu)成了實(shí)質(zhì)性的威脅。

因此，為了穩(wěn)住其在杭州的地位，同時(shí)也為了更好的完成銷售目標(biāo)，哪怕盈利空間極低，濱江集團(tuán)也是果斷的“該出手時(shí)就出手”。

戚金興8萬創(chuàng)業(yè)之路

濱江集團(tuán)的果斷抉擇，離不開其掌門人戚金興的領(lǐng)導(dǎo)。

對(duì)于地產(chǎn)行業(yè)，戚金興從一開始就很堅(jiān)定，80年代初，25歲的戚金興就已經(jīng)與房地產(chǎn)結(jié)下了緣分。

戚金興出身于杭州江干區(qū)一個(gè)普通家庭，早前在鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)局工作了幾年。1992年，被調(diào)去籌建一家集體所有制的房屋開發(fā)單位——濱江房屋建設(shè)開發(fā)公司，也就是今天的濱江集團(tuán)。

當(dāng)時(shí)團(tuán)隊(duì)有7個(gè)人，而且剛開始創(chuàng)業(yè)沒有什么錢，戚金興等人就向相關(guān)部門借了8萬塊錢作為啟動(dòng)資金，并在江干區(qū)租了一層辦公樓，開啟了他的地產(chǎn)之旅。

1996年，戚金興放棄了出任江干區(qū)副區(qū)長(zhǎng)的機(jī)會(huì)，選擇繼續(xù)在地產(chǎn)行業(yè)打拼。同年，杭州濱江房產(chǎn)集團(tuán)有限公司成立。

三年后，戚金興帶領(lǐng)濱江集團(tuán)成為了杭州第一家成功轉(zhuǎn)制的房地產(chǎn)企業(yè)，戚金興曾在接受每日商報(bào)采訪中表示，這是濱江集團(tuán)的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，掙脫了體制的束縛，使得集團(tuán)有了更廣闊的發(fā)展天地。

2008年，濱江集團(tuán)在深交所上市。

而后，經(jīng)過了7年的沉淀，2015年濱江集團(tuán)開始走出浙江，擴(kuò)大版圖，進(jìn)軍一線城市——上海。

2018年，濱江集團(tuán)銷售額達(dá)850.1億元，較上年增長(zhǎng)38.23%。2019年，濱江集團(tuán)累計(jì)銷售金額突破1120億元，成功晉級(jí)千億房企。

從7個(gè)人的小團(tuán)隊(duì)，8萬塊錢的啟動(dòng)資金，到突破千億規(guī)，模戚金興用了27年。