遠洋集團又給自己上了“雙保險”？

在地產江湖中，遠洋集團（3377.HK）算不上“明星”企業，其董事局主席李明也稱不上高調。不過，進入2021年，遠洋集團卻一改以往低調的作風，頻繁被置于聚光燈下。

7月25日，在完成40億元的收購后，遠洋集團又公布了一項人事變動，由于需要更多時間專注處理其他業務，符飛、栗利玲辭任非執行董事。

與此同時，遠洋集團委任趙鵬和陳子揚為非執行董事。

值得一提的是，這二位高管都來自大家保險集團，其中，趙鵬現任大家保險集團總經理助理兼董事會秘書，陳子揚任投資總監兼投資管理部總經理。

對此，一位資深獵頭向風云地產界表示，一般情況，企業完成收并購后都會出現不同程度的人事變動，但此次人事變動不一定與此相關。

香頌資本董事沈萌也對此表示，遠洋集團出現的人事變動更多是體現在股東對其派駐代表的更換，而且基本都是非執行董事、并不涉及日常經營層面，所以大規模變動的可能性不大。

縮水77億元的“馳援”

經歷3個多月的“發酵”后，遠洋集團對紅星地產的收購購落下帷幕。

7月18日，遠洋集團、遠洋資本與紅星美凱龍（1528.HK）簽署協議，以40億元收購紅星地產70%股權，三方分別持有35%、35%、30%的股權。

目前，遠洋已經完成18%股權的收購，預計分別于7月30日、8月10日、2022年1月10日完成收購余下22%、11%及19%的股權。

實際上，早在3月28日，就有消息指出，紅星美凱龍欲將紅星地產18%的股權打包出售給遠洋資本，接盤價格約為200億元。

來源：紅星美凱龍官網

3月29日晚間，遠洋資本在官微推送中辟謠了200億元的說法，并表示：股權轉讓對價為10.3億元，入股后雙方將展開進一步戰略合作。

當天，有報道稱，18%股權對應交易對價為40億元。不過，遠洋資本向風云地產界回應表示：“不是200億元，也不是40億元。”

7月18日，在公布的收購協議中，收購價格最終確定為40億元，標的為紅星地產70%的股權，但公告中并未提及具體的收購項目和是否包含債權。

不過，截至2020年，紅星地產凈資產為167.49億元，以該數值計算，70%的股權對應的價值約為117.24億元，可見遠洋的出價縮水超77億元。

IPG中國首席經濟學家柏文喜對此分析稱，收購價與對應的股權價值相差過大，表示紅星地產可能存在明股實債問題，或者收購價被打了較大的折扣，后者說明紅星企發的流動性壓力非常嚴重。

來源：公告截圖

值得一提的是，6月2日，遠洋資本斥資23.12億元收購了紅星美凱龍所持有的7家物流子公司。

紅星美凱龍相關負責人對此表示，本次合作契合公司“輕資產、重運營、降杠桿”的發展戰略，有利于紅星更加聚焦主業，持續降低公司的負債率。

柏文喜進一步指出，這說明遠洋看好這部分物流地產項目的投資價值，也反映了紅星美凱龍當前的流動性壓力比較大，急需補充現金流。

近年來，紅星美凱龍業績大幅下滑，同時面臨債務壓力。財報顯示，2020年，紅星美凱龍營收142.36億元元，同比下滑13.56%；歸母凈利17.31億元，同比大降61%。

截至2020年末，紅星美凱龍可用的貨幣資金為65.11億元，負債達804.5億元，其中流動負債金額為316.39億元。

“打包”職業經理人團隊？

經歷大規模的收并購后，雙方企業往往都會出現與之相關的人事異動。

據風云地產界了解，在本次收購中，遠洋集團買入的不僅是紅星地產的資產包，可能還包括其職業經理人團隊。

在3月28日簽署框架協議后，以遠洋集團董事、遠洋資本董事長王洪輝領銜的盡調團隊曾進駐紅星地產。

在這3個月內，遠洋資本盡調團隊對紅星地產的資產包很滿意，決定進一步收購，且對紅星地產現在的管理團隊也很認可，認為其“整體運營模式算是行業內的良心企業”。

據悉，紅星地產總裁樓超鋼這支管理團隊于2013年加盟，團隊中大部分管理人員均出自中海。在其帶領下，2020年，紅星地產以480.6億元銷售額排名66位。

值得一提的是，在此之前紅星地產一直沒有裁員、也沒有更換管理團隊的動作，由此可以看出紅星控股對紅星地產管理團隊的信心。

正因如此，遠洋看中了紅星地產管理團隊，愿意將紅星地產與整個團隊一起“買”下。

不過，在上述資深獵頭看來，在企業收購中，同一個職能負責人只能有一個，一般來說降職的都是被收購方，除非是業內比較出名的職業經理人。

對此，遠洋方面表示，遠洋集團將以開放包容、互相尊重的姿態，推進紅星地產團隊的穩定和融合，構建起1+1>2的共贏局面。

遠洋集團的地產謀局

遠洋集團，創立于1993年，用十年時間實現北京出售總建筑面積第一，并于2004年開始全國化布局。

2007年，遠洋集團成功赴港上市；2009年，銷售額突破百億元；2016年，銷售額超過500億元；2018年，銷售額達到1095.1億元，躋身千億俱樂部。

經歷了快速發展，遠洋集團開始“去地產化”，2016年正式更名為“遠洋集團”。

之后，遠洋集團的業績增長出現疲軟，盡管2018年銷售額銷售千億，但毛利率從2017年的24.52%下降至20%，2019年和2020年分別為20.07%和18.5%。

另外，遠洋集團2019年和2020年的凈利率分別為8.18%和8.29%，連續兩年低于10%，而銷售成本卻連年增長。

來源：遠洋集團官網

2020年，遠洋集團又從多元化發展轉為聚焦地產主業，但業績依然差強人意。

財報顯示，遠洋集團2020年銷售額達到1310.4億元，同比僅增長1%。據克而瑞統計，遠洋集團的銷售排名比2019年下降了11名，跌出TOP30，排名36。

土地方面，遠洋集團的總購地成本和平均土地成本都有提高，平均地價從2019年的5400元/平方米，上升至 6200元/平方米。

據中指院數據顯示，2020年，紅星地產拿地面積為553萬平方米，拿地金額168億元；遠洋集團拿地面積是246萬平方米，拿地金額229億元，高于紅星地產。

此外，紅星地產擁有的1800億元土儲貨值，并在商業地產、商業住宅兩個產品系列手握多個成熟IP。截至2020年，紅星地產已經在全國57座城市布局120多個項目。

對于此次收購，有業內人士指出，遠洋集團補充了大規模的待售貨值，對于一家龍頭房企而言，這是再度沖擊產業規模的優質機遇。

遠洋集團的執行總裁王洪輝也表示：“房企之間通過戰略合作方式實現互利共贏，已成為重要發展趨勢。”