奧園美谷：末路轉型，勝敗幾何？

繼收購地產(chǎn)A股京漢股份僅一年后，奧園美谷即舍棄其主業(yè)地產(chǎn)板塊，轉而錨定醫(yī)美行業(yè)。

7月2日，中國奧園集團股份有限公司公布2021年前6個月銷售業(yè)績，累計實現(xiàn)物業(yè)合同銷售約人民幣675.8億元，同比增長33%。奧園合同銷售面積約596.3萬平方米，同比增長17%。看似良好業(yè)績增長背后，一些此前曝出的負面消息，似乎正被掩蓋。實際上，就在此前一個月，奧園被國際信貸評級機構惠譽確認「BB」評級，展望從“穩(wěn)定”調整為“負面”。融資方面，6月29日，奧園宣布發(fā)行18.2億公司債，以確保充裕的現(xiàn)金流。

此外，在業(yè)內引起關注的無非是6月22日，奧園集團旗下上市公司奧園美谷科技股份有限公司（簡稱：奧園美谷，000615.SZ）發(fā)布公告，擬在北京產(chǎn)權交易所公開掛牌出售三家公司股權。據(jù)其所披露的《重大資產(chǎn)出售預案（摘要） 》顯示，公司擬通過在北京產(chǎn)權交易所轉讓公司所持有的京漢置業(yè)100%股權、北京養(yǎng)嘉 100%股權和蓬萊養(yǎng)老35%股權。交易標的作價10.2億元。

以上諸多信息的披露將奧園的整體經(jīng)營戰(zhàn)略以及營收負債現(xiàn)狀推上風口浪尖。

01 舍棄地產(chǎn)主業(yè) 意欲何為？

作為奧園美谷前身的京漢控股，其主營業(yè)務的地產(chǎn)板塊營收占比在7成以上，以健康住宅開發(fā)為主的房地產(chǎn)業(yè)務是目前公司收入的主要來源。如今緣何不受待見，被一刀切地急于出清？要知道，奧園收購京漢控股截至目前也僅有一年多的時間。

對于當時這一收購動作，業(yè)內產(chǎn)生過諸多猜測，諸如意在借殼回A，亦或是布局土儲。對此，中國奧園表示，房地產(chǎn)開發(fā)是京漢股份的主營業(yè)務，收購也是基于其地產(chǎn)業(yè)務的相關考慮。京漢股份的土儲與中國奧園布局契合。奧園否認了借殼A股平臺的猜測，似乎意在土儲及房地產(chǎn)業(yè)務布局。但如今又要出清地產(chǎn)業(yè)務，這一操作無不透露出奧園收購案背后的真實意圖。

在此次收購案之后，奧園集團旗下即已擁有中國奧園（3883.HK）、奧園健康（3662.HK）和奧園美谷（000615.SZ）三家上市公司。

再次回望去年的這一收購案，似乎能看出一些端倪，奧園可謂是醉翁之意不在酒。當年的京漢股份，如果單從房地產(chǎn)業(yè)務來看，并不出類拔萃。當時，京漢股份地產(chǎn)業(yè)務重點布局在華北及西南，共有18個項目，其中北京、廊坊、香河、通遼、天津等項目以住宅為主；張家界、雄安周邊、太原、南京、重慶等地項目以產(chǎn)業(yè)綜合體為主。京漢股份的地產(chǎn)可售建筑面積123.7萬平方米，位于一二線城市核心區(qū)的項目并不多。

此外，2015年重組上市后的京漢股份，主要控制人田漢提出向健康產(chǎn)業(yè)轉型，目標是由一家單一的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展成為“以健康產(chǎn)業(yè)為主導的健康生活提供商”，并新添了化纖業(yè)務。當年京漢股份的營收中，房地產(chǎn)開發(fā)占比72.30%，化纖占比26.95%。

但轉型后，并沒有為公司帶來實質性的營收增長，反而出現(xiàn)下滑。 2016-2018年京漢股份營業(yè)收入從42.43億元下滑至28.89億元，其中，房地產(chǎn)開發(fā)的營收從35.76億元降低到21.16億元，占比從84.29%下跌至73.26%。在此期間，京漢股份提出把地產(chǎn)業(yè)務降到30%以下。轉型并沒有收到理想的效果，反而導致業(yè)績下滑，以及股東和高管的減持風波。2019年，京漢控股將5.99%股份協(xié)議轉讓給上海海通證券資產(chǎn)管理有限公司。2019年11月4日至2020年3月20日期間，京漢控股的一致行動人建水泰融通過大宗交易及集中競價方式減持4.98%股份，持有的京漢股份比例下降至3.88%。

克而瑞證券分析師孫楊對AI財經(jīng)社表示，京漢不完全是傳統(tǒng)的地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務，也在轉型，此次出清地產(chǎn)可以理解為聚焦核心業(yè)務。

一個尚在轉型期，且有“去地產(chǎn)化”戰(zhàn)略目標，對未來盈利趨勢并不明朗的京漢股份卻受到中國奧園的青睞，一年之后，大刀闊斧的提出剝離地產(chǎn)板塊，這背后的戰(zhàn)略意圖又是什么？

02 謀求轉型 押注醫(yī)美

看來，奧園似乎根本就沒有把京漢股份地產(chǎn)板塊做大做強的耐心或是意圖。京漢股份變身奧園美谷，通過更名，就擺脫了地產(chǎn)股的“陰影”，轉而成為醫(yī)美股，轉型之決心昭然若揭。

奧園美谷營收下滑明顯，或許，這也堅定了其轉型的決心。我們記者查閱奧園美谷2020年年報發(fā)現(xiàn)，2020年度營業(yè)收入19.87億元，較上年同期下降36.92%；營業(yè)利潤1.37億元，較上年同期下降46.89%。公司2020年度凈利潤0.38億元，較上年同期下降69.20%。歸屬于上市公司股東的凈利潤-1.35億元，較上年同期下降1214.58%。

此外房地產(chǎn)板塊交樓可結轉收入較去年下降，化纖板塊訂單完成量較去年減少。資金回籠減慢，公司貸款較去年同期增加，導致利息支出增加。

房地產(chǎn)板塊的業(yè)務占比最大，但營收的大幅下滑難以支撐不斷增加的負債規(guī)模，轉型迫在眉睫。自 2020 年 6 月以來，在奧園科星成為公司控股股東后，開始逐步調整公司業(yè)務布局。向高端紡織品、醫(yī)美、健衛(wèi)等領域拓展。2021 年以來，伴隨著一系列對醫(yī)美行業(yè)企業(yè)的收購，轉型方向逐漸明晰。通過對浙江連天美企業(yè)管理有限公司 55%股權的收購、依次與廣州暨南大學醫(yī)藥生物技術研究開發(fā)中心及相關方、大連肌源醫(yī)藥科技有限公司、西部優(yōu)勢資本投資有限公司等在高端醫(yī)美護膚產(chǎn)品、輕醫(yī)美類產(chǎn)品等方面簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，正式切入醫(yī)美賽道。

但此時的奧園美股就像是一艘即將觸礁的巨輪，并沒有緩慢調轉方向，而是緊急轉舵。那么接下來故事又將如何發(fā)展？

03 孤注一擲 勝敗幾何？

醫(yī)美行業(yè)最近兩年被業(yè)界認為是極具潛力的行業(yè)之一，特別是今年以來醫(yī)美賽道的關注度再次走高，根據(jù)預測，2023年中國醫(yī)美市場規(guī)模將超過3,100億元。是否意味著奧園美股向著一個巨大風口進發(fā)？資本市場更是亦趨之若鶩。看起來商機無限的醫(yī)美行業(yè)，能否成為奧園美谷轉型路上的指路明燈？轉型后，奧園是否可以坐收醫(yī)美產(chǎn)業(yè)股紅利？

作為以房地產(chǎn)業(yè)務主營業(yè)務的企業(yè)要完全切換賽道進一個完全未知的領域，可謂是斷臂求生。不但需要勇氣更需要底氣。奧園美谷的底氣何來？大量資本的涌入，已使醫(yī)美行業(yè)的終端收購水漲船高，奧園美谷斥資6.97億元收購連天美集團55%的股權，該集團旗下?lián)碛泻贾葸B天美、維多利亞兩家醫(yī)療美容醫(yī)院，通過收購以及與醫(yī)美行業(yè)上下游產(chǎn)業(yè)鏈相關企業(yè)達成戰(zhàn)略合作的方式切入醫(yī)美賽道。

盡管地產(chǎn)業(yè)績不佳，但醫(yī)美概念股最近卻熱度不減，保值走高。就在奧園美谷宣布出清地產(chǎn)，轉型醫(yī)美后，奧園美谷股價大漲，一度增長了6倍之多。

醫(yī)美股在資本市場上的大受捧，也使奧園美谷下定決心做“純粹醫(yī)美”，此次出售的三家公司的所得款項也將全部用于醫(yī)美業(yè)務版塊的投入。但這一轉型不得不說危與機并存。無疑醫(yī)美產(chǎn)業(yè)是一個巨大的蛋糕，能否分得一塊滿意的份額且不談，僅從短期的數(shù)據(jù)來看，2020年末，奧園美谷的醫(yī)美業(yè)務營收為零，整個新生板塊還處于投資階段以及戰(zhàn)略搭建階段，預期收益還難以判斷。

奧園美谷的緊急轉舵是否有些用力過猛？非全資控股的合作模式下，無論從戰(zhàn)略執(zhí)行以及營收分配上，都不能稱為完全自主的經(jīng)營模式，是否會成為日后掣肘企業(yè)發(fā)展的一個因素，是值得考量的。

從醫(yī)美板塊的收益來看，奧園美谷所收購的55%股權的連天美在2020年營收僅為4.86億元，凈利潤8055萬元。從盈收規(guī)模來看，與原房地產(chǎn)業(yè)務的營收還有很大的差距。出清地產(chǎn)業(yè)務后，依照目前旗下的醫(yī)美板塊收入顯然難以填補原地產(chǎn)主業(yè)的空白。

資本市場是最好的實驗場，半年來，醫(yī)美股板塊異動，從集體領漲到多家醫(yī)美概念股減持或跌停，經(jīng)歷著大起大落。6月底，奧園美谷經(jīng)歷了從漲停到跌停。醫(yī)美概念股持續(xù)走弱，包括昊海生科、貝泰妮等多股跌幅超5%，業(yè)內普遍認為，醫(yī)美概念股在加速擠泡沫的過程。

泡沫退去后，奧園美谷的醫(yī)美產(chǎn)業(yè)必須通過實實在在的戰(zhàn)略落地，拿出漂亮的成績單，否則在無地產(chǎn)支撐的業(yè)務模式下，將面臨被架空的風險。

克而瑞證券分析師孫楊認為，整體市場蕭條的背景之下，還是要謹慎賣項目，此舉在一定程度上反映資金壓力的存在。

奧園美谷的急切轉型從側面反映了奧園集團在資金層面的承壓。作為奧園集團旗下支柱的上市平臺中國奧園雖然已是千億房企，但總市值卻僅為183.9億港元，甚至低于奧園美谷的總市值。6月9日，國際信貸評級機構惠譽將中國奧園（03883.HK）的評級展望從“穩(wěn)定”調整為“負面”。同時還確認了中國奧園的高級無抵押評級，以及其未償付高級美元債的評級為“BB”。

盡管有負面評級，并未阻擋其繼續(xù)發(fā)債步伐。6月15日，奧園發(fā)行2024年到期2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率達到7.95%。與此同時，中國奧園主席郭梓文于6月17日增持本公司涉資約930萬港元的股份，被業(yè)內人士解讀為救市之舉。6月29日，奧園集團宣布發(fā)行面向專業(yè)投資者18.2億元公司債券，票面利率6.8%，期限為四年期。此外，2020年，奧園負債總額達到2714.26億元，監(jiān)管“三條紅線”中，奧園2020年剔除預收款的資產(chǎn)負債率為78%，超出70%的紅線要求。