遠洋救得了美凱龍嗎？

資金鏈出現危機一年后，被譽為“全球MALL王”的紅星美凱龍依舊在靠著“變賣家產”度日。

據媒體報道，日前，遠洋資本與紅星美凱龍已簽訂含債權在內的資產包收購框架協議，此次交易框架設計較復雜，是包含債權在內的資產包收購，總價200億元左右。在3月28日簽署框架協議之后，以遠洋集團董事、遠洋資本董事長王洪輝領銜的盡調團隊進駐紅星地產。

一位接近交易的消息人士告訴記者，遠洋資本早已派人進駐紅星美凱龍調研了，并且正在“痛苦地”梳理債權債務關系。“遠洋確實不容易，內部吐槽紅星之前在房地產板塊的管理上做得一團糟。”

公開資料顯示，今年3月28日，遠洋集團旗下另類業務的投資和管理平臺遠洋資本與紅星美凱龍控股集團有限公司簽署合作協議，雙方對重慶紅星美凱龍企業發展有限公司（下稱“紅星企發”）及其下屬的紅星地產板塊（不含紅星置業板塊）展開戰略合作。最終，遠洋資本僅以10.3億元的價格戰略入股紅星企發，獲得18%股權。

當時，遠洋資本表示，要依靠自身的豐富管理運營經驗，助力紅星地產充分發揮品牌優勢，加速盤活存量資產，提升資產運營水平及自身融資能力。但團隊萬萬沒想到的是，這個“爛攤子”收拾起來會這么麻煩。

不過，讓遠洋資本考慮更多的是，以10.3億元的價格收獲一個總價200億左右的資產包，這筆生意還是賺錢的。

一位遠洋資本的內部人士告訴記者，在介入項目時，公司一般要求凈利潤率達到10%，IRR（內部收益率）在30%，以及會對資金回正時間有規定。“紅星是民營企業，融資成本高，遠洋的股東是保險資金，有國壽和安邦（現重組為大家人壽），成本低、期限長，適合做優質商業。”AI財經社了解到，商業地產的回報率一般在8%左右，但使用信托運營，資金成本都在12%左右，而遠洋依托保險資金，只有4%-5%的成本，“所以戰投對我們有利，成本低也不貴。”

6月初，遠洋資本繼續接盤紅星美凱龍，后者宣布出售7家物流子公司全部股權，同時全部借款債權讓轉讓給遠洋資本旗下的天津遠川投資有限公司，交易對價約23.12億元。

這筆錢紅星美凱龍已經確定要作為補充流動資金、日常運營管理以及歸還借款等使用。很顯然，現金流是懸在紅星美凱龍頭上的達摩克利斯之劍，在持續了一年后，仍未解除。

統計紅星美凱龍近四年的財報數據，2017年至2020年，公司的資產負債率持續增長，分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%。截至2020年末，公司可用的貨幣資金為65.11億元，但負債已經達到804.50億元，其中流動負債金額為316.39億元。

作為目前中國家居行業最大的“包租公”，紅星美凱龍創始人車建新歷經30余年打造的“紅星系”資產規模一度超過2000億元。而今，這個商業帝國正在經歷一場生存考驗。

遠洋救得了美凱龍嗎？

紅星美凱龍的現金流和債務問題從去年以來，一直是業界關注的焦點，“賣賣賣”的步伐也從一早就開啟了。

據媒體報道，2020年4月7日，紅星企發首次轉讓旗下核心商業品牌愛琴海購物中心，接盤方是車建新的老朋友——金科股份創始人黃紅云。

然而不到一周時間，“紅星系”又斥資46.99億元收購融創中國持有的11%金科股權，結束了金科、融創持續三年的“控股權之爭”。拋開金科、融創各自的心思不談，紅星美凱龍的介入，難道單純是為黃老板解局么？據悉，這些股份隨后就被車建新質押，用于融資。

也是自那時后不久，紅星美凱龍的債務風險逐漸浮出水面。各大評級機構相繼下調其評級。今年2月，標普還將紅星美凱龍的評級由“BB+”下調至“BB”。與此同時，標普還將該公司擔保債券的長期發行評級從“BB”下調至“BB-”。標普認為，紅星美凱龍的商業模式對行業逆境的適應能力不如之前預期的那樣強。

今年6月18日，融創中國輸血紅星美凱龍，旗下重慶融創地產有限公司新增投資上海愛琴海置業子公司上海星爽置業有限公司，投資比例47.16%。不過，在地產行業人士看來，無論是遠洋還是融創，只能解決紅星美凱龍眼下的問題，長久來看，這家企業的資金鏈依舊緊張。

在某上市房企從事財務工作的張強告訴AI財經社，遠洋資本雖然以戰投形式入股，從報表上看，降低了紅星美凱龍的負債，但實際上后者的成本很高，“資產負債表的資金來源分為股權和債權，債權多意味著負債高，引入戰投相當于擴大了股權，但對股東回報率的要求更高，這樣一看，其實對降低負債率沒什么大作用。”

在紅星美凱龍資金出問題之前，張強早就嗅到了信號。

2019年，紅星美凱龍宣布用增資和收購股權的方式，以3.48 億元投資山東銀座家居，獲得銀座家居 46.5%的股權 。當時外界評論稱，“紅星美凱龍想靠買買買成為中國的家得寶。”這之后還成立了子品牌“美凱龍愛家”，宣布進入房地產經紀行業。

那時，他便接到過獵頭給紅星美凱龍招聘融資經理的電話，“當時美凱龍還在擴張中，獵頭給我的都是融資崗，巧合的是，之前富力、實地、泛海、東旭出事前我也都收到過獵頭電話。”

與紅星美凱龍合作過的地產獵頭也表示，當時紅星美凱龍給到的薪資比同行的高3至5成以上。雖然誘惑很大，但張強知道不靠譜，“同行之間經常交流，基本上哪些公司著急要人就是資金很緊張了。”

房企新貴為何落寞？

車建新從16歲開始做木匠，因為他姓車、屬馬、性格像炮，人送外號“車馬炮”。他曾說“別人車馬炮下一盤棋，我車馬炮下六盤棋”。

1991年，車建新投資100多萬元創辦常州市第一家大型家具專營商場——“紅星家具城”，隨著企業逐步發展，為了進行更多跨領域的拓展，他專門成立了母公司——紅星美凱龍控股集團。這些年，車建新擴展產業鏈，通過家居廣場圈地，建商場、賣住宅、做中介、還涉足汽車生產線設計等行業。

拿著從家居行業里賺的錢，投入到地產業務，車建新一度讓紅星地產位列房企前50強。2014年，紅星美凱龍還被哈佛商學院選為商業案例，用作全球頂尖精英的學習參考。

然而進入2020年，受疫情和房企在融資方面制定的“三條紅線”影響，紅星地產銷售額和營業收入下降兩成左右。一位熟悉紅星美凱龍商業模式的行業人士告訴AI財經社，疫情和“三條紅線”只是導火索，關鍵還是紅星美凱龍自身的現金產出能力不足。

在該行業人士看來，紅星美凱龍的商業地產比例太高，難以變現。盡管車老板搭建的商業團隊水平不錯，商業地產因此較好往前推動發展，但問題卻出在了住宅開發上。

通常房企都靠銷售物業的現金流和利潤來沉淀商業地產的自持物業。但紅星美凱龍無論在哪個城市都沒做出自己的住宅品牌。“這么多年，你聽過紅星有哪個樓盤特別有名么？去年這么復雜的市場環境下，像恒大這樣有品牌號召力的房企都要打折賣房，紅星美凱龍根本沒有競爭力啊。”

曾經挖個土坑就能賺錢的房地產的黃金時代已經過去了，大浪淘沙之下，紅星美凱龍的商業邏輯似乎立不住了。“在數量增長的時代，靠著住宅怎么賣都能掙錢，但是現在不容易了，利潤很薄，一旦沒有好的作品，現金流回不來。”

既沒有靠住宅資金造血的能力，又沒有產品力，而且在去年全行業降負債的大環境下，紅星仍然逆勢加杠桿，耗資近200億元拿地，這個房企新貴的落寞早有跡象。

一位熟悉車建新的業內人士透露，在他看來，車老板是個買賣人，比較重視短線操作。北京愛琴海購物公園是紅星商業運作的首個“愛琴海”項目，作為車老板的“開山之作”，在運營六年后出售。“從這件小事能看出來，創始人短線思維，有錢就掙，這些特點也給企業定了調。有些事情看似偶然，實則必然。”

“而且車老板的心思本身也不在房地產領域，他還玩兒投資，哪里掙錢快就去哪里。”資料顯示，紅星美凱龍在智能家居、上游產業鏈龍頭、家居物流、設計裝修等領域進行了戰略資本布局，投資了包括歐派家居、云丁門鎖、紫光物聯、夢百合、酷漫居、詩尼曼等知名企業。前段時間，軟體家居慕思啟動IPO，背后也有車建新的影子。

車建新在接受媒體采訪時感嘆資本的力量很偉大，特別是到美國上市的那些高科技企業。風險投資、私募投資和PE投資都對新產品、新經濟的推動力大的不得了，“這個社會的變化已經是由資本推動的了。現在的經濟把投資當‘核武器’。”

不知道這些投資的項目現在能否救紅星美凱龍于水火，目前可知的是，紅星美凱龍旗下汽車生產線設計商東風設計院有限公司，有望以估值90億至100億元上市。另外，旗下商管板塊上海愛琴海商業集團股份有限公司近期正籌備赴港上市，估值預期約在120億至150億元左右。即便如此，遠水救不了近火，對當前的紅星美凱龍而言，以最快的速度拿到一筆續命錢，才是最正經的事情。

（注：應受訪者要求，文中張強為化名）