資金鏈出現(xiàn)危機(jī)一年后，被譽(yù)為“全球MALL王”的紅星美凱龍依舊在靠著“變賣家產(chǎn)”度日。

據(jù)媒體報(bào)道，日前，遠(yuǎn)洋資本與紅星美凱龍已簽訂含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購(gòu)框架協(xié)議，此次交易框架設(shè)計(jì)較復(fù)雜，是包含債權(quán)在內(nèi)的資產(chǎn)包收購(gòu)，總價(jià)200億元左右。在3月28日簽署框架協(xié)議之后，以遠(yuǎn)洋集團(tuán)董事、遠(yuǎn)洋資本董事長(zhǎng)王洪輝領(lǐng)銜的盡調(diào)團(tuán)隊(duì)進(jìn)駐紅星地產(chǎn)。

一位接近交易的消息人士告訴記者，遠(yuǎn)洋資本早已派人進(jìn)駐紅星美凱龍調(diào)研了，并且正在“痛苦地”梳理債權(quán)債務(wù)關(guān)系。“遠(yuǎn)洋確實(shí)不容易，內(nèi)部吐槽紅星之前在房地產(chǎn)板塊的管理上做得一團(tuán)糟。”

公開(kāi)資料顯示，今年3月28日，遠(yuǎn)洋集團(tuán)旗下另類業(yè)務(wù)的投資和管理平臺(tái)遠(yuǎn)洋資本與紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司簽署合作協(xié)議，雙方對(duì)重慶紅星美凱龍企業(yè)發(fā)展有限公司（下稱“紅星企發(fā)”）及其下屬的紅星地產(chǎn)板塊（不含紅星置業(yè)板塊）展開(kāi)戰(zhàn)略合作。最終，遠(yuǎn)洋資本僅以10.3億元的價(jià)格戰(zhàn)略入股紅星企發(fā)，獲得18%股權(quán)。

當(dāng)時(shí)，遠(yuǎn)洋資本表示，要依靠自身的豐富管理運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，助力紅星地產(chǎn)充分發(fā)揮品牌優(yōu)勢(shì)，加速盤活存量資產(chǎn)，提升資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)水平及自身融資能力。但團(tuán)隊(duì)萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到的是，這個(gè)“爛攤子”收拾起來(lái)會(huì)這么麻煩。

不過(guò)，讓遠(yuǎn)洋資本考慮更多的是，以10.3億元的價(jià)格收獲一個(gè)總價(jià)200億左右的資產(chǎn)包，這筆生意還是賺錢的。

一位遠(yuǎn)洋資本的內(nèi)部人士告訴記者，在介入項(xiàng)目時(shí)，公司一般要求凈利潤(rùn)率達(dá)到10%，IRR（內(nèi)部收益率）在30%，以及會(huì)對(duì)資金回正時(shí)間有規(guī)定。“紅星是民營(yíng)企業(yè)，融資成本高，遠(yuǎn)洋的股東是保險(xiǎn)資金，有國(guó)壽和安邦（現(xiàn)重組為大家人壽），成本低、期限長(zhǎng)，適合做優(yōu)質(zhì)商業(yè)。”AI財(cái)經(jīng)社了解到，商業(yè)地產(chǎn)的回報(bào)率一般在8%左右，但使用信托運(yùn)營(yíng)，資金成本都在12%左右，而遠(yuǎn)洋依托保險(xiǎn)資金，只有4%-5%的成本，“所以戰(zhàn)投對(duì)我們有利，成本低也不貴。”

6月初，遠(yuǎn)洋資本繼續(xù)接盤紅星美凱龍，后者宣布出售7家物流子公司全部股權(quán)，同時(shí)全部借款債權(quán)讓轉(zhuǎn)讓給遠(yuǎn)洋資本旗下的天津遠(yuǎn)川投資有限公司，交易對(duì)價(jià)約23.12億元。

這筆錢紅星美凱龍已經(jīng)確定要作為補(bǔ)充流動(dòng)資金、日常運(yùn)營(yíng)管理以及歸還借款等使用。很顯然，現(xiàn)金流是懸在紅星美凱龍頭上的達(dá)摩克利斯之劍，在持續(xù)了一年后，仍未解除。

統(tǒng)計(jì)紅星美凱龍近四年的財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，2017年至2020年，公司的資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)增長(zhǎng)，分別為54.72%、59.14%、59.95%、61.16%。截至2020年末，公司可用的貨幣資金為65.11億元，但負(fù)債已經(jīng)達(dá)到804.50億元，其中流動(dòng)負(fù)債金額為316.39億元。

作為目前中國(guó)家居行業(yè)最大的“包租公”，紅星美凱龍創(chuàng)始人車建新歷經(jīng)30余年打造的“紅星系”資產(chǎn)規(guī)模一度超過(guò)2000億元。而今，這個(gè)商業(yè)帝國(guó)正在經(jīng)歷一場(chǎng)生存考驗(yàn)。

遠(yuǎn)洋救得了美凱龍嗎？

紅星美凱龍的現(xiàn)金流和債務(wù)問(wèn)題從去年以來(lái)，一直是業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)，“賣賣賣”的步伐也從一早就開(kāi)啟了。

據(jù)媒體報(bào)道，2020年4月7日，紅星企發(fā)首次轉(zhuǎn)讓旗下核心商業(yè)品牌愛(ài)琴海購(gòu)物中心，接盤方是車建新的老朋友——金科股份創(chuàng)始人黃紅云。

然而不到一周時(shí)間，“紅星系”又斥資46.99億元收購(gòu)融創(chuàng)中國(guó)持有的11%金科股權(quán)，結(jié)束了金科、融創(chuàng)持續(xù)三年的“控股權(quán)之爭(zhēng)”。拋開(kāi)金科、融創(chuàng)各自的心思不談，紅星美凱龍的介入，難道單純是為黃老板解局么？據(jù)悉，這些股份隨后就被車建新質(zhì)押，用于融資。

也是自那時(shí)后不久，紅星美凱龍的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)逐漸浮出水面。各大評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)相繼下調(diào)其評(píng)級(jí)。今年2月，標(biāo)普還將紅星美凱龍的評(píng)級(jí)由“BB+”下調(diào)至“BB”。與此同時(shí)，標(biāo)普還將該公司擔(dān)保債券的長(zhǎng)期發(fā)行評(píng)級(jí)從“BB”下調(diào)至“BB-”。標(biāo)普認(rèn)為，紅星美凱龍的商業(yè)模式對(duì)行業(yè)逆境的適應(yīng)能力不如之前預(yù)期的那樣強(qiáng)。

今年6月18日，融創(chuàng)中國(guó)輸血紅星美凱龍，旗下重慶融創(chuàng)地產(chǎn)有限公司新增投資上海愛(ài)琴海置業(yè)子公司上海星爽置業(yè)有限公司，投資比例47.16%。不過(guò)，在地產(chǎn)行業(yè)人士看來(lái)，無(wú)論是遠(yuǎn)洋還是融創(chuàng)，只能解決紅星美凱龍眼下的問(wèn)題，長(zhǎng)久來(lái)看，這家企業(yè)的資金鏈依舊緊張。

在某上市房企從事財(cái)務(wù)工作的張強(qiáng)告訴AI財(cái)經(jīng)社，遠(yuǎn)洋資本雖然以戰(zhàn)投形式入股，從報(bào)表上看，降低了紅星美凱龍的負(fù)債，但實(shí)際上后者的成本很高，“資產(chǎn)負(fù)債表的資金來(lái)源分為股權(quán)和債權(quán)，債權(quán)多意味著負(fù)債高，引入戰(zhàn)投相當(dāng)于擴(kuò)大了股權(quán)，但對(duì)股東回報(bào)率的要求更高，這樣一看，其實(shí)對(duì)降低負(fù)債率沒(méi)什么大作用。”

在紅星美凱龍資金出問(wèn)題之前，張強(qiáng)早就嗅到了信號(hào)。

2019年，紅星美凱龍宣布用增資和收購(gòu)股權(quán)的方式，以3.48 億元投資山東銀座家居，獲得銀座家居 46.5%的股權(quán) 。當(dāng)時(shí)外界評(píng)論稱，“紅星美凱龍想靠買買買成為中國(guó)的家得寶。”這之后還成立了子品牌“美凱龍愛(ài)家”，宣布進(jìn)入房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)。

那時(shí)，他便接到過(guò)獵頭給紅星美凱龍招聘融資經(jīng)理的電話，“當(dāng)時(shí)美凱龍還在擴(kuò)張中，獵頭給我的都是融資崗，巧合的是，之前富力、實(shí)地、泛海、東旭出事前我也都收到過(guò)獵頭電話。”

與紅星美凱龍合作過(guò)的地產(chǎn)獵頭也表示，當(dāng)時(shí)紅星美凱龍給到的薪資比同行的高3至5成以上。雖然誘惑很大，但張強(qiáng)知道不靠譜，“同行之間經(jīng)常交流，基本上哪些公司著急要人就是資金很緊張了。”

房企新貴為何落寞？

車建新從16歲開(kāi)始做木匠，因?yàn)樗哲嚒亳R、性格像炮，人送外號(hào)“車馬炮”。他曾說(shuō)“別人車馬炮下一盤棋，我車馬炮下六盤棋”。

1991年，車建新投資100多萬(wàn)元?jiǎng)?chuàng)辦常州市第一家大型家具專營(yíng)商場(chǎng)——“紅星家具城”，隨著企業(yè)逐步發(fā)展，為了進(jìn)行更多跨領(lǐng)域的拓展，他專門成立了母公司——紅星美凱龍控股集團(tuán)。這些年，車建新擴(kuò)展產(chǎn)業(yè)鏈，通過(guò)家居廣場(chǎng)圈地，建商場(chǎng)、賣住宅、做中介、還涉足汽車生產(chǎn)線設(shè)計(jì)等行業(yè)。

拿著從家居行業(yè)里賺的錢，投入到地產(chǎn)業(yè)務(wù)，車建新一度讓紅星地產(chǎn)位列房企前50強(qiáng)。2014年，紅星美凱龍還被哈佛商學(xué)院選為商業(yè)案例，用作全球頂尖精英的學(xué)習(xí)參考。

然而進(jìn)入2020年，受疫情和房企在融資方面制定的“三條紅線”影響，紅星地產(chǎn)銷售額和營(yíng)業(yè)收入下降兩成左右。一位熟悉紅星美凱龍商業(yè)模式的行業(yè)人士告訴AI財(cái)經(jīng)社，疫情和“三條紅線”只是導(dǎo)火索，關(guān)鍵還是紅星美凱龍自身的現(xiàn)金產(chǎn)出能力不足。

在該行業(yè)人士看來(lái)，紅星美凱龍的商業(yè)地產(chǎn)比例太高，難以變現(xiàn)。盡管車?yán)习宕罱ǖ纳虡I(yè)團(tuán)隊(duì)水平不錯(cuò)，商業(yè)地產(chǎn)因此較好往前推動(dòng)發(fā)展，但問(wèn)題卻出在了住宅開(kāi)發(fā)上。

通常房企都靠銷售物業(yè)的現(xiàn)金流和利潤(rùn)來(lái)沉淀商業(yè)地產(chǎn)的自持物業(yè)。但紅星美凱龍無(wú)論在哪個(gè)城市都沒(méi)做出自己的住宅品牌。“這么多年，你聽(tīng)過(guò)紅星有哪個(gè)樓盤特別有名么？去年這么復(fù)雜的市場(chǎng)環(huán)境下，像恒大這樣有品牌號(hào)召力的房企都要打折賣房，紅星美凱龍根本沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力啊。”

曾經(jīng)挖個(gè)土坑就能賺錢的房地產(chǎn)的黃金時(shí)代已經(jīng)過(guò)去了，大浪淘沙之下，紅星美凱龍的商業(yè)邏輯似乎立不住了。“在數(shù)量增長(zhǎng)的時(shí)代，靠著住宅怎么賣都能掙錢，但是現(xiàn)在不容易了，利潤(rùn)很薄，一旦沒(méi)有好的作品，現(xiàn)金流回不來(lái)。”

既沒(méi)有靠住宅資金造血的能力，又沒(méi)有產(chǎn)品力，而且在去年全行業(yè)降負(fù)債的大環(huán)境下，紅星仍然逆勢(shì)加杠桿，耗資近200億元拿地，這個(gè)房企新貴的落寞早有跡象。

一位熟悉車建新的業(yè)內(nèi)人士透露，在他看來(lái)，車?yán)习迨莻€(gè)買賣人，比較重視短線操作。北京愛(ài)琴海購(gòu)物公園是紅星商業(yè)運(yùn)作的首個(gè)“愛(ài)琴海”項(xiàng)目，作為車?yán)习宓摹伴_(kāi)山之作”，在運(yùn)營(yíng)六年后出售。“從這件小事能看出來(lái)，創(chuàng)始人短線思維，有錢就掙，這些特點(diǎn)也給企業(yè)定了調(diào)。有些事情看似偶然，實(shí)則必然。”

“而且車?yán)习宓男乃急旧硪膊辉诜康禺a(chǎn)領(lǐng)域，他還玩兒投資，哪里掙錢快就去哪里。”資料顯示，紅星美凱龍?jiān)谥悄芗揖印⑸嫌萎a(chǎn)業(yè)鏈龍頭、家居物流、設(shè)計(jì)裝修等領(lǐng)域進(jìn)行了戰(zhàn)略資本布局，投資了包括歐派家居、云丁門鎖、紫光物聯(lián)、夢(mèng)百合、酷漫居、詩(shī)尼曼等知名企業(yè)。前段時(shí)間，軟體家居慕思啟動(dòng)IPO，背后也有車建新的影子。

車建新在接受媒體采訪時(shí)感嘆資本的力量很偉大，特別是到美國(guó)上市的那些高科技企業(yè)。風(fēng)險(xiǎn)投資、私募投資和PE投資都對(duì)新產(chǎn)品、新經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)力大的不得了，“這個(gè)社會(huì)的變化已經(jīng)是由資本推動(dòng)的了。現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)把投資當(dāng)‘核武器’。”

不知道這些投資的項(xiàng)目現(xiàn)在能否救紅星美凱龍于水火，目前可知的是，紅星美凱龍旗下汽車生產(chǎn)線設(shè)計(jì)商?hào)|風(fēng)設(shè)計(jì)院有限公司，有望以估值90億至100億元上市。另外，旗下商管板塊上海愛(ài)琴海商業(yè)集團(tuán)股份有限公司近期正籌備赴港上市，估值預(yù)期約在120億至150億元左右。即便如此，遠(yuǎn)水救不了近火，對(duì)當(dāng)前的紅星美凱龍而言，以最快的速度拿到一筆續(xù)命錢，才是最正經(jīng)的事情。

（注：應(yīng)受訪者要求，文中張強(qiáng)為化名）