卓越：深圳土拍“陪跑”，斥資百億北京拿地，掌門人曾卷入貪腐案

繼北京首批集中供地告一段落后，5月13日下午，深圳也拉開了首次集中供應土地拍賣的序幕。但作為深圳本土房企的卓越地產此次卻在“陪跑”，與前兩日在北京拿地時的兇猛全然不同。

5月10日至11日兩天，卓越一口氣拿下四宗北京宅地，交易對價超過187億元。據貝殼研究院測算，在北京首批集中供地里，卓越估算權益成交金額為113.3億元，權益建筑面積27.8萬平米，領跑權益成交榜。從其現場舉牌的果決度看，雖然是首次進京的民企，但卓越的氣勢絲毫不輸深耕北京多年的金地、保利、華潤等央企。

卓越無疑是本次北京土拍市場最大的黑馬之一，而“兇猛北上”與“退地傳聞”背后，卓越到底在謀劃什么？

深圳CBD之王深陷退地傳聞

在深圳，卓越號稱“CBD之王”，是當地有名的“舊改大戶”，其70%的土地儲備都位于大灣區，在北京僅有兩個與萬科合作的項目，即翡翠公園和山曉。

對于進京，卓越一直有著自己的憧憬。當天的競拍現場，卓越幾次難掩興奮之情。拍地第一天，在拿下朝陽金盞小店村的土地后，卓越的工作人員起身歡呼；第二天，面對豐臺張郭莊地塊，卓越與北京老牌國企首開組成聯合體一起拿地，對陣十多家房企，最后歷經110輪較量，終于摘下該地塊。在主持人落槌后，卓越的工作人員還轉身擁抱了與之纏斗許久的競爭對手。

就在業界猛然注意到這匹黑馬時，卓越繼續出擊，與中交地產組成聯合體，又拿下兩宗昌平區的地塊：一宗是中關村生命科學園地塊，以“49.9億地價+2.95萬平方米的公租房”代價拿下，地塊可售住宅樓面價約5萬元/平方米，溢價率5.05%；另一宗位于東小口鎮馬連店，卓越和中交以“36.1億地價+20500平方米的公租房面積”競得，可售住宅樓面價約5.3萬元/平方米，溢價率5.25%。

盡管這兩宗地塊溢價率不算高，但就在拍賣結束后，業內卻傳出卓越打算退地的消息。5月12日，市場傳聞稱，卓越將退出以聯合體形式拿下的地塊，原因是“算不過賬”。

對此，卓越官方予以否認，并表示不存在退地的情況，“聯合摘地的我們會根據聯合拿地協議推進，我們在北京還有很多合作方，還在同步洽談其他更多合作項目?！?

傳言并非是空穴來風，有知情人士向AI財經社透露，中交、卓越之前已約定好，如果一方授權價格高，一方授權價格低，允許按照最高的出價執行，另外一方有權利退出，即允許單飛。而且，傳言出現時，有房企人士在卓越某高層的微信朋友圈，只看到其發布了朝陽金盞和豐臺張郭莊兩個地塊競拍成功的海報，沒有昌平兩宗地塊的消息。以上種種因素，都加深了“退地”傳聞的可信度。

一些土地投資人士甚至開始替卓越算賬，昌平這兩宗土地未來地塊售價上限在6.3萬元/平方米左右，該地塊的樓面價已高達5.32萬元/平方米，即使有官方補貼，每平米的利潤空間仍不到1萬元。

據媒體報道，卓越內部人士回應稱，“大家都說（我們這些土地）沒有利潤，但這幾個授權價是我們拍腦袋就拿下的嗎？肯定不是?！薄耙恍┑貕K換成其他房企操盤，可能算不過賬，但拿到地的企業能算得過來。畢竟每家房企的算賬邏輯不一樣?！?

盡管卓越內部人士反復告訴AI財經社，他們“對北京挺看好的”，但常年關注北京土地的某房企投資人士卻表示，北京此次集中供應的土地，開發商都“不掙錢”。

合碩地產機構首席分析師郭毅也提醒道，對于卓越拿取的昌平兩宗地塊來說，只有把握整體去化周期，能夠快速進入市場、完成銷售，降低營銷等方面的財務成本，才能讓項目存在微利可能性。

卓越內部人士也坦言，集中供地之下，未來產品也將集中入市，對任何開發商來講都是壓力。在上述某房企投資人士看來，企業未來選擇成本導向還是產品導向，變得尤為關鍵，“如果是前者，免不了就是偷工減料，就像以前很多限競房出現的問題一樣，所以現在很多地塊，政府要求還要競高標準商品住宅建設方案，就是引導房企以產品為導向?！?

至于卓越如何走下一步，還需拭目以待。諸葛找房數據研究中心分析師陳霄分析認為，在“三道紅線”背景之下，卓越集團如此激進，連續大手筆拿地，已暗含上市野心及擴展市值的迫切期望。他推測，卓越集團或將在2022年前再次推動上市。

激進拿地或為IPO謀略？

如果與重啟IPO的遠大計劃相比，那么卓越拿地算賬的邏輯顯然不重要了。

回顧卓越集團兩次失敗的上市歷程，有無奈也有不甘。2007年，卓越首次在香港申請上市，計劃籌資17億元，隨后遭遇了2008年經濟危機，房地產市場一度動蕩，迫使其上市之路中斷；2009年，卓越再次沖刺香港IPO，彼時卻因估價偏低，國際認購情況不好，最終主動暫停上市。

卓越集團董事局主席李華在接受媒體采訪時曾表示，上市仍是一個比較重要的方向，“卓越集團處在一個隨時準備上市的狀態?！?

（李華）

2018年，卓越集團提出三年內實現千億元銷售規模的目標，隨后公司對業務部門進行調整，但掌門人李華卻兩次被有關部門帶走配合調查，讓重新上市充滿了不確定性。這兩次配合調查，一次是他疑似卷入深圳原市委副書記、前政法委書記李華楠涉嫌貪腐案，另一次是他被爆曾當劉強東事件的和事佬。

好在2019年2月中旬之后，李華完全脫身，也沒有影響到卓越集團業務的開展。

來自四川內江的李華，早年也是深圳團委的領導干部，1996年下海經商。20世紀末，他被視為“拿地能手”，憑借蔚藍項目在深圳掀起了“藍色風暴”，成功打響了“卓越”的品牌。2004至2006年，卓越時代廣場落成，這不僅是卓越集團商務地產的首個標志性項目，也成為了深圳中心區的地標。

李華的上市夢也從那時開始。

最近兩年，卓越提速明顯，在多個城市積極拿地。據不完全統計，截至5月10日，今年卓越在土儲擴張方面已投入超過170億元，拿地金額超去年全年的70%。另據克爾瑞數據顯示，2020年1-4月卓越新增貨值548.1億元，位列行業第十位。

除了在土地市場積累生產資料，李華還在2020年11月請來了房地產行業的明星職業經理人陳凱加盟，給出了集團執行董事長的職位，由陳凱領導地產開發板塊和資產運營板塊工作。

陳凱的履歷很漂亮，二十多年的職業經理人生涯，他先后任職華潤置地執行董事，華潤置地上海公司總經理；龍湖地產執行董事、運營總經理；復星地產總裁；陽光城總裁；中南置地董事長。2012年至2015年，陳凱任職陽光城期間，把公司的銷售規模由20億元增至200億元；2017年至2020年，在任中南置地董事長期間，他帶領公司完成從500億元至2000億元的跨越。

貝殼研究院高級分析師潘浩評價稱，懷揣千億目標的卓越，走出大本營，高調囤糧京城，初看意料之外，而結合當前卓越土儲的相對局限與舊改貨值占比較高等相關數據，細究于情理之中。在他看來，卓越有備而戰的背后，與陳凱的經營策略及管理風格應有較大關聯。另外，卓越此次取地其中三宗為聯合體取地，也能看出其在資金流動性、安全性、風險性方面的考量。

在“房住不炒”的行業宏觀調控主基調下，針對房地產行業制定的三道紅線，以及集中供地政策讓房企的債權融資供需兩端均受到限制，融資環境全線收緊，這對房企的經營水平提出更高的要求。

數據顯示，截至2019年末，卓越集團總資產2246億元，總負債1549億元，凈資產697億元；賬面現金166億元。2020年下半年，李華按耐不住將集團旗下的物管公司卓越商企推向資本市場。而他若想完成集團的上市夢，需要做的準備還有很多。