王文學的華夏幸福之難，3000萬年薪聯席總裁離職，478億債務黑洞待解

2021年4月8日，一張合影流出，徐航與華夏幸福聯席董事長吳向東共同出席了一個簽約儀式。兩天之后，市場便傳出，吳向東將加盟深圳本土開發商——鵬瑞集團。

在地產圈，吳向東是一個傳奇人物。他不僅一手打造了網紅項目華潤萬象城，更與平安集團董事長馬明哲關系匪淺，履新華夏幸福時，又與董事長王文學平起平坐。對于他的離職消息，華夏幸福內部人士對我們表示：“目前沒有得到消息，最終以官方公告為準。”

這次向他拋出橄欖枝的徐航，是鵬瑞集團董事局主席，也是吳向東的清華“學弟”。徐航是位低調的“猛人”。他掌管的鵬瑞集團，是深圳鼎鼎有名的頂級豪宅——深圳灣一號的開發者。2013年剛開盤時，深圳灣一號均價最貴賣到了17萬元/平方米，這里不僅隔岸就能看到香港，還擁有高端酒店、音樂廳、直升機停機坪等奢華配套，許家印、劉強東、馬云等一眾大佬都是這里的業主。

2019年2月，吳向東以3000多萬元的業內最高年薪，出任華夏幸福聯席董事長兼CEO。華夏幸福也隨之開始了吳向東與王文學“南北分治”的局面。不過，時間證明，頂著萬億金融集團和頂級職業經理人光環的吳向東，依然沒能讓華夏幸福走出困境。

兩年之后，2020年，華夏幸福跌出"千億俱樂部"，參與項目金額僅949億，疊加債務危機、頭部大佬的出走，華夏幸福也隨之變得更為動蕩。而在此之前，華夏幸福曾用了不到十年的時間，從百億收入規模發展到千億收入規模，于2017年在房企銷售排名第十名，巔峰時期企業規模高于4500億元。

4月21日，華夏幸福對外公告稱，新增未能如期償還銀行貸款、信托貸款等債務本息金額70.32億元，公司累計未能如期償還債務本息合計478.36億元。但現在，這些或將與吳向東無關了，最終的債務重擔還得王文學一肩挑。

“王者”的相遇

21年前，廊坊市廣陽區新華路169號辦公樓，搞了裝修業務欠了一屁股債的王文學，站在這塊地面前，開始發愁。

在此之前，頗有覺悟的他，一把手燒毀了裝修合同，并聲明不再討要欠款。這個舉動，讓王文學聲譽大漲，王文學還順利獲得了黨校北門一塊地的工程，將之開發出售。

小鎮青年出身的王文學，就這么生硬地闖入了地產行業。沒有開發經驗、開發資金甚至開發員工，王文學靠著政府給的第一塊土地，完成了人生中的第一個項目——華夏里，賺了錢還了債。

如果說，嘗到了甜頭的王文學就此止步，過上安居樂業的安康小日子，華夏幸福便不復存在，但王文學不是一個沒有野心的小鎮青年。兩年之后，他遇到了人生中的第一個高人王志綱，這個"富豪預言帝"告訴他，以后他也會成為中國首富，并給他指明一條道——產業地產。

或許是基于對王志綱的崇拜，或許是對成為首富的渴望，王文學選擇瞄準產業地產之路，“一條道走到黑”。

他真的開始發跡了，產業地產讓華夏幸福從固安小城，走到了全國60多個城市，王文學也數次登頂富豪排行榜。不過，命運給到的一切，早已在暗中標注了價碼，那時的他，絕對不會想到，自己人生中將會和這些人事產生勾連：平安、對賭協議以及吳向東。

同樣是21年前，在中國的另一個南端城市深圳，33歲的吳向東開始組建華潤深圳公司，這個從國外留學回來的年輕人，腦子里冒著很多新鮮想法，華潤深圳公司成為他的抱負施展之地。

不久之后，他在深圳的核心地段砸下40億港元，計劃打造羅湖"萬象城"購物中心。當時的購物中心在內地還屬于一個新事物。吳向東自己都坦承，自己面對的是一個從零開始的"全新的課題"。竇文濤曾在鳳凰衛視"鏘鏘三人行"調侃，"華潤用40個億在深圳砸了個'大坑'"。

21年后，這兩個不同發展背景、發展歷程、發展思路的"梟雄"式人物，在同一家企業相遇了。王文學和吳向東會碰撞出什么樣的火花？這曾是一個令人聯想萬分的問題。

王文學行事低調謹慎，但處事卻足夠精明老辣，在內部擁有最高的話語權，說一不二，身邊的人都是跟了十多年的老兵，但對外來的職業經理人，以往的職業經理人離職案例證明，王文學還沒有培養出足夠的耐心和信任。

在深圳商海沉浮了20年的吳向東，卻是一個與王文學相反的人，在市場化氛圍濃厚的深圳熏陶下，吳向東對商業化運作駕輕就熟，他被內部評價為低調親和謙虛，身邊集結了一批職業經理人團隊。

不過，以往的經歷顯示，在萬般不同中，二人有一點卻極為相似，他們都是冒險主義者。2002年，華夏幸福要投入大量資金砸到固安產業園區的前期建設，遭到了一眾員工反對，王文學獨自一人帶著公章，來到固安，簽了章，付了款。

同樣的經歷也發生在吳向東身上，2004年，吳向東傾力打造的"萬象城"引起員工內部不滿，外界傳言，這位年輕的少帥曾在華潤2004年初的預算會議上，立下"軍令狀"，做不好萬象城就離職。

時代的機遇似乎更偏愛冒險者。之前內部都不看好的深圳羅湖萬象城，開業當天火爆程度超過想象，吳向東樹立了威信。自此之后，吳向東帶著華潤萬象城從深圳拓展到了多個一二線城市，成為華潤商業地產的靈魂人物。

由此來看，兩人的性格底色都透著冒險的成分，如果不是形勢使然，吳向東和王文學或許會成為好友，但在一家二股東上位、財務緊張的公司中，卻是另外一番景象。

南北業務生“暗礁”

時間撥回到兩年前。2019年2月，新官上任的吳向東躊躕滿志。他曾公開對投資者及媒體說：“我們要做中國最好的商業地產項目，最終也成為最好的商業地產發展商或運營商之一，這是我們的目標。”

在那之前，華夏幸福遭遇了一場關乎企業生存的資金鏈危機，經過一系列發債、裁員、轉股、賣地等調整后，華夏幸福全年業績僅完成不到八成。

迫于資金壓力，華夏幸福將近兩成股權折價賣給平安資管。2018年7月10日，華夏幸福發布公告，公司控股股東華夏幸福控股向平安資管轉讓19.7%股份，轉讓價格為23.655元/股，轉讓價款共計137.7億元。平安成為華夏幸福第二大股東。

與此同時，雙方還簽訂了對賭協議，華夏幸福承諾，在2018年度、2019年度、2020年度的凈利潤增長率分別不低于30%、65%、105%，即分別不低于114.15億元、144.88億元、180億元。否則，華夏幸福將對平安資管進行現金補償。

自從平安成為華夏幸福第二大股東后，華夏幸福的業務布局不再單一延續以往的產業地產模式，而是逐漸側重于兩大事業群——產業新城和商業辦公、城市更新等多元化業務。

2019年開始，華夏幸福的商業辦公業務開始正式落地。那一年，華夏幸福商業業務覆蓋了4座城市，落地北京麗澤平安幸福中心、武漢長江中心兩大項目，此外還有城市更新前期服務商項目8個，深圳、東莞分別占6個和2個，新增土儲171萬平方米。

進入2020年，華夏幸福又繼續砸了大量真金白銀，投入到商業地產。2020年前三季度，華夏幸福土地支出198.5億元，其中過半金額給了商業地產及相關業務拿地，達102.03億元。相比2019年同期，產業新城的取地支出下降近半，僅有96.46億元。

但是商業地產這種業態形式，本身具有投資大、周期長、回報慢的屬性。由于舊改和商業綜合體沉淀大量資金無法周轉，也進一步導致了華夏幸福的資金枯竭。

而在平安入駐之前，華夏幸福最為顯著的標簽，是產業地產模式帶來的協同效應。王文學為這個模式設置了一套構想，先是通過與政府達成合作協議，從而獲得土地一級管理開發權，華夏幸福進行土地整理、公共配套建設，待完成一級開發后，再面向市場進行大規模的招商運營，拿到的落地投資額中有45%落入華夏幸福口袋。

這個模式被稱為"PPP"模式，即政企合作的開發模式，而由于華夏幸福的大盤開發屬性，華夏幸福的PPP模式，被民間稱之為"造城運動"。

兩者各自的商業基因不同，運作模式上也有著強烈的反差。華夏幸福南方總部的土地拓展主要以城市核心地段為主，且物業形態多為商辦。而作為一家依靠產業地產模式起家的公司，華夏幸福的土地儲備多以城市周邊路線為主，新建住宅主要為了配合園區開發需求。

一位華夏幸福前高管表示，“華夏幸福內部的業務相對獨立，產業地產和住宅開發多由孟驚統籌，商業地產由吳向東帶著團隊單獨在做，吳向東基本不干涉產業地產的事情，但是也會引發出各種問題，在資金緊張的情況下，錢該怎么分配？哪方面優先？業務協同該怎么配合等等？都是可能面臨的矛盾。”

自從吳向東加入之后，華夏幸福的公司管理陣營變更為——兩個董事長、兩個總裁、兩個CFO、兩個總部，與此同時，公司業務上也曾展現出不一樣的局面。

譬如，據華夏幸福相關人士透露，2019年9月28日，華夏幸福北方總部人事部發了一個口頭通知，要求孔雀城和產發集團全員國慶期間緊急加班三天，這讓原本就是一周六天工作制的員工們，產生強烈抵觸心理。與北方總部的六天制、強制加班相比，華夏幸福南方總部則雙休，國慶假期一天不少。

如今，隨著吳向東的離開，華夏幸福的商辦業務何去何從，將成為又一個謎題。

債務風險如何化解？

在解決債務危機這個問題上，華夏幸福至今還在為其所困。

在此之前，由于在園區招商和運營上投入巨大，華夏幸福除了靠賣樓回款之外，也在融資上花足了心思。有信托經理甚至評價道，華夏幸福堪稱房企融資的典范，幾乎將市面上能用的各種融資手段都用了一個遍。

2021年，華夏幸福債務負擔依然沉重。據統計，華夏幸福2021年到期需償還債務仍高達千億元，現金流短缺，甚至利息及工資都無法支付。4月21日，華夏幸福公告稱，累計未能如期償還債務本息合計478.36億元。

債務遲遲未能推進下，華夏幸福的大股東中國平安也顯示出退卻的趨勢。3月25日，中國平安在年度股東大會上明確表示，后續將不再為華夏幸福出錢，這就意味著華夏幸福與中國平安的合作開始偏離最初的局面。

一個好的跡象是，2021年，華夏幸福金融機構債權人委員會工作開始有序推進。今年年初，河北省廊坊市專門成立協調指導小組，聯合相關的國家部委，包括中國人民銀行及中國銀保監會等，主導成立了華夏幸福金融機構債權人委員會會議。據媒體報道稱，華夏幸福已形成初步的債務風險綜合化解方案，但具體事項仍然處于保密階段，方案有望于今年7月出臺。

在2021年4月7日舉辦的首次債權人會議中，約有120 家債權人加入了華夏幸福債委會，占境內全部有息負債的54%。會議當日，共有44 家債權人、83個項目實現了展期和解，總計約178億元債務。

在華夏幸福的老大本營——廊坊市新華路169號市委黨校院內，華夏幸福廊坊事業部樓下的布告欄內，一則《華夏幸福勸學篇》赫然張貼著——“濟濟多士，使于四方，幸福桑梓，華夏以寧。”如今，王文學手下的"濟濟多士"，已經走出廊坊，但他的財富版圖又將止于何處？