在上海北外灘的智能化辦公室里，忙碌的張世凱正接待著一個又一個的合作拜訪者。這位去年底再度獲選胡潤under30s創業領袖榜單的90后，他所創辦的開工大吉3年時間就已與TOP50房企中過半數達成合作，正在以首創的“拎包辦公”服務改變傳統寫字樓業主和租戶間的交易關系，撼動傳統寫字樓的商業模式。

作為一個在業內摸爬滾打近10年的連續創業者，張世凱正在這個擁有萬億市值的辦公資產管理藍海中開荒，和他的開工大吉譜寫下一個創業時代的開篇。

開工大吉上海北外灘的智能化辦公室

從職業電競到辦公資產服務領域的10年創業

90后的張世凱和他所創辦的開工大吉一樣，年輕但不簡單。

跳級加讀書早，張世凱先于同齡人完成了大學學業，畢業后一腦子扎進辦公行業，便是10年。但在大學畢業前，他卻是一名職業電競選手。

從電競到公裝到辦公資產管理服務，張世凱轉型跨度很大。但在他看來，人的成長存在成長飛輪，而飛輪由三部分組成：做一件事、持續執行、復盤。

“飛環轉得越快，個人成長速度越快。每一局游戲都是在重建認知的一個飛輪，讓玩家轉得越來越快。”張世凱認為，正是游戲培養了其成長飛輪的迅速，即便在辦公行業扎根10年，但認知甚至可能超越了從業20年的人。

張世凱不喜歡乏味單調的生活，樂于挑戰每天經歷的不確定性。他一直在創業，卻從未覺得辛苦，創業讓他能夠感受到明顯的進步，且很享受這個過程。創辦開工大吉，真正給行業帶來一些價值，這個成就感一直在支撐張世凱往前走。

10年間，從設計、裝修到家具等，張世凱一直圍繞辦公領域上下游創業，對辦公空間打造的每一個模塊都游刃有余。從一開始解決單一的問題，到后來意識到用戶的更多需求，到提供更完善的服務。越到后面，張世凱越做越多，而越深耕行業，他就越想解決更多的痛點。

從改造辦公室到全辦公空間資產管理，90后創業的他開辟了一條新賽道

2017年，已深耕公裝行業7年的張世凱注意到這個領域內的租戶體驗非常不友好。

同為創業者，他感受不到企業在辦公室租賃市場上的用戶權益。辦公室以毛坯形式出租，企業需要在租來的辦公室里投大量的錢和時間，才能最終享受到成品。這是一個不合理的現象，作為從業者，張世凱一直在思考能不能給用戶帶來更多的價值。

過去，辦公樓從業者更大的價值是在滿足信息的撮配需求。想要為用戶帶來更多價值，那意味著服務需要更深度。

最初張世凱創辦開工大吉時認為可以用“共享裝配”去教育租戶，但隨著實踐，張世凱發現辦公空間服務本質上應該圍繞辦公樓資產去提供長期的服務，即更多的精力應該花在能帶給租戶跟業主兩端的長期價值上，而這就是開工大吉現在的定位——辦公資產的服務平臺。

創立三年，開工大吉關注點從服務租戶到租戶業主兩端的需求共贏，從可租快裝到辦公資產服務平臺的全新賽道，足以窺見張世凱的思路轉變。

為彌補傳統寫字樓在空間運營管理上的短板，開工大吉的拎包辦公服務由此而生。

拎包辦公，未來趨向化的辦公服務形態

空間管理服務最終要落地實體空間，樓宇是開工大吉的服務載體。寫字樓開發商提供的實體空間和開工大吉提供的服務綁定，可以讓入駐企業的體驗得到質的提升。

終端租戶作為最終的付費方，在開工大吉介入后，一周就能讓其設想的辦公室落地，即租即用，靈活定制，而每月僅需要多付一點租金即可。更換辦公室效率更高、成本更低、辦公體驗更為舒適。

當然，這樣的模式革新有一定的準入門檻。在一個傳統行業里找到一個新方向，并支撐傳統行業往這個方向變革并實現產業升級，需要一定的行業經驗積累，而這正是張世凱和開工大吉的優勢所在。

科技和數字化正在成為推進工業4.0進程的催化劑，傳統行業的升級是供應鏈+。創業10年，張世凱在供應鏈上積累的優勢明顯。

過去，行業供應鏈存在的最大問題是過于依賴人工，而前期裝修的低效和高成本對于業主和租戶來說是最亟待解決的共性痛點。

為此，張世凱借鑒衣柜定制行業，全工廠標準化生產，然后運到現場，進行快速拼裝，將整個辦公空間的打造變成了樂高搭積木一般。

事實上，樂高搭積木的裝配方式業內早有概念工藝，直至近幾年才進入中國市場并實現落地應用。

張世凱認為裝配式工藝普及率以及適合度最高的是統一標準化的酒店、酒店式公寓，其次是辦公空間，最后是家裝。

而這其中，辦公空間就是張世凱的開工大吉所選擇的賽道。新的工藝令張世凱好奇，也樂意嘗試。他堅信，只有把服務做到行業最好，中間的銜接效率才是最高的。

當然，關注到裝配式工藝的不只有張世凱，據獵云網觀察到，隨著裝配式工藝在行業內的關注度越來越高，不少新興品牌都喜獲融資。張世凱表示，現如今看裝配式工藝以及其市場接受度已和五年前截然不同。

“裝配式工藝越來越成熟對行業的發展推動來說當然是很有益的，但從用戶角度來看，用戶更在乎自己的需求能否實現。”張世凱強調，比起側重于工藝，企業更應該考慮全面，注重解決用戶的實際痛點。

不同的空間場景需要不同的工藝，辦公空間管理復雜的點就在于每換一個不同的樓宇狀態，工藝就要做一些調整。如果沒有足夠多的行業經驗累積，就無法落實。

所以開工大吉的產品只有足夠標準化，才能在品質不受損、服務效率高的情況下，優質匹配未來要服務的市場用戶數。而這不僅需要先進的工藝技術，還需要供應鏈的數字化。

開工大吉研發的空間配置系統等數字化產品，讓租戶前期可通過小程序可視化地選擇未來辦公室的最終形態和功能，將過去20多天的裝配決策流程壓縮到1小時完成，徹底解決時間、資金和人力等供應鏈壁壘。

7天施工完畢、全流程數字化管理解決了傳統辦公空間的改造弊端。但是對于空間管理者角色的開工大吉來說，供應鏈+不只是把裝修做好而已。

在一個空間的運營過程中，裝配僅占比30%，租戶入駐后，還需要通過辦公室全智能化進一步提升兩端體驗。

辦公室全智能化，對于業主來說，通過開工大吉的介入，把整棟樓的資產管理精細化做得更好。

租戶則可以在開工大吉的小程序上，通過端口賬號登錄，進行員工辦公和智能設備的管理，提升企業辦公管理體驗。

在張世凱看來，供應鏈和科技資管能力是當下進入行業的準入門檻。開工大吉以科技大基建打造的全新柔性智慧供應鏈，實現了資產價值與管理效率的雙贏。

目前開工大吉服務的辦公空間裝配率高達90%以上，已逼近行業天花板，而服務其他領域的裝配式企業受限于行業實際情況，目前能達到的的裝配率在40%-50%區間。

對于開工大吉而言，隨著前兩年對于裝配式工藝的深入研究打磨，目前已發展較為成熟，2021年辦公空間智能化會是其核心關注點。

猶如智能網聯汽車一般，張世凱希望開工大吉也能成為辦公空間的智能神經中樞。

據悉，開工大吉計劃今年將發布全套辦公空間的系列產品，填補行業成套配置的產品方面實現更全面的完善。

疫情教育市場，拎包辦公基礎設施將成標配

如果說開工大吉的服務能夠確切為租戶帶來什么，疫情就給了市場最明顯的體會。

前年底，開工大吉服務的一家公司原有幾百萬預算來改造辦公室，但就在接受了拎包辦公服務之后，該公司每月只需付幾萬元的服務費就可以快速入駐高品質的辦公空間。如此一來，這便為其省下了大部分的現金流。

去年初疫情突如其來，大量企業面臨困境，現金流充裕意味著生存。對于企業租戶來說，選擇開工大吉的服務，更換辦公室時就能省去原本前期無法避免的大量資金和時間投入。

而這恰巧迎合了后疫情時代中企業的辦公室“降級”需求：在預算不足的情況下，以大換小、市區換郊區的趨勢。

在這樣的行情下，開工大吉即租即用、靈活定制的拎包辦公服務有效降低用戶更換辦公室的成本，幫助企業快速銜接和過渡，成為了更多企業首選。

“疫情快速教育了行業，讓拎包辦公的模式慢慢變成了行業每一棟樓需要的配套服務。”張世凱預測，未來寫字樓如果不配有這類基礎服務，在招商時就會陷入被動。

在將拎包辦公變成樓宇的長期服務項目上，開工大吉已與國內百余棟甲級寫字樓建立起獨家合作，服務規模超過了1100萬平方米，客戶包括凱德、金茂、黑石、K11等眾多頭部地產商。對于這些合作伙伴而言，開工大吉已經成為了行業主流商業地產公司認可的樓宇基礎配套服務提供商。

可以預見，商辦行業正處于一個發展趨勢拐點，而開工大吉扮演著舉足輕重的角色。

四年融資三輪，離房產太遠的VC為何獨愛開工大吉

成立三年多，開工大吉先后獲得梅花創投、險峰長青、凱德集團等頭部VC和產業資本的數千萬元投資。

備受風投青睞的開工大吉，事實上一開始也沒能讓投資人看得明白。一個新賽道的出現，讓人望而卻步，風投離地產領域太遠，也看不懂開工大吉在商辦領域里面真正創造的價值有多大。

2017年，張世凱用“租辦公室的人沒必要自己裝修，我把裝修租給別人用，長期收錢，我可以賺錢，用戶又能省錢。”這句話獲得了吳世春的認可。

天使輪投資投的是人，作為一個如此年輕卻有更強行業上下游認知的連續創業者，張世凱在投資人看來是極其少見、可能會在產業上有所突破的黑馬。

就這樣，創業初期開工大吉就拿到了天使輪融資，在當時的張世凱僅了解的三家VC里，梅花創投和險峰長青愿意做他的伯樂。

“創業不是拼誰融資融得多，而是在創造的價值足夠大的情況下，資本自然流入，企業在什么階段走什么樣的路線，拿什么樣的錢保持什么樣的發展節奏。 ”

只是資金的支持顯然不夠，張世凱明白，要變革一個行業，需要更多行業的支持，而行業也需要開工大吉來幫助他們實現更多樓宇的增值。

面對諸多投資的橄欖枝，開工大吉保持低調。張世凱堅信，身在一個低頻的慢行業，唯有修煉內功才可以走得長遠。

四年融資三輪，在資本助力和市場認證下，開工大吉正在穩步向前。

未來，開工大吉要做全球最大的辦公資產管理公司

一路創業走來，真正支撐張世凱走下來的是企業用戶的認可，他們因為開工大吉的服務而擁有了更好的辦公體驗。之所以取名“開工大吉”，張世凱的初衷也很簡單。“我希望一個企業真正起步，剛用到一個新辦公室時，能活得比同行要好很多。”

在張世凱看來，創業就是大家都往山頂跑。但是開工大吉目前的賽道并沒有先路，作為行業模式的開創者，這也就意味著要一路開荒往前走。

“傳統行業最大的問題在于思維固化，需要一個極大的動力才能接受新的事物。 ”對于創業多年的張世凱來說，最大的挑戰是如何說服第一家地產商進行合作，證明拎包辦公產品在市場上是可行的，可長期存在并真正創造價值。

開工大吉所能帶來的增值效益，因為沒有先例，最初誰都不愿做第一個吃螃蟹的人。因此，張世凱花心思調研、匹配開發商的需求，調整商業模式讓三方都能接受。

借鑒住宅房產的模式，張世凱說服一個新辦公樓宇在展示區讓開工大吉打造一個辦公樣板間，去試驗客戶的付費意愿。很快，開工大吉就以客戶的積極反饋拿下了第一家合作的開發商，一個“拎包辦公”的新賽道由此被開辟。

張世凱坦言，基于目前開工大吉開發商合作的數量，團隊亟需擴大才能賦能更多一二線城市的業主和租戶。

同為空間管理服務，聯合辦公和開工大吉的拎包辦公服務模式在外界容易混淆，但實質卻是上下游關系。因為隨著中小微企業的成長，最終會奔向開工大吉服務的辦公樓內獲取獨立的辦公空間，毫無疑問占市場大比例份額的辦公樓空間是更大的藍海。

張世凱認為，在全真互聯網時代，線下空間仍需要長出一家大企業來把空間和互聯網去做結合，從而賦能辦公空間，這里面大有機會。

“開工大吉在業內最大的機會點在于服務這么大規模的一個線下空間市場，而這個空間又占據了大部分人每天的8小時以上的時間，在這個空間內長期提供服務、實現價值，并做二次的收入增長，拎包辦公模式會逐漸變成行業真正的基礎設施。”

開工大吉的短期目標是把企業做到行業最大，在張世凱看來，只有把線下面積做到足夠大時，未來才能真正為空間植入更多服務，在業內有真正的主導權去做一些變革。

在這個市值萬億的辦公服務市場，張世凱不懼怕后來者，甚至愿意開放共贏。在他看來，這個行業最后的格局一定是幾家頭部企業共存，因為門檻的存在，故而不會有大量的螞蟻玩家出現。

“我歡迎更多創業者加入，只有這樣才能讓市場和投資人看到拎包辦公服務的價值，改變一個行業不能靠一家企業孤軍奮戰。”

他判斷，單純的辦公室裝配服務會慢慢被拎包辦公的資產管理服務所吞并。在同質化嚴重及競爭日益激烈的情況下，之前的辦公空間從業者需要接受新的事物，才能繼續發展。

教育更多企業加入，推動行業向前發展，這是開工大吉開放戰略的意義所在。未來三年，張世凱期許開工大吉成為全球最大的辦公資產管理公司。