成立四年已服務(wù)過(guò)半TOP50房企：90后的他要用“拎包辦公”革新空間管理服務(wù)

在上海北外灘的智能化辦公室里，忙碌的張世凱正接待著一個(gè)又一個(gè)的合作拜訪者。這位去年底再度獲選胡潤(rùn)under30s創(chuàng)業(yè)領(lǐng)袖榜單的90后，他所創(chuàng)辦的開(kāi)工大吉3年時(shí)間就已與TOP50房企中過(guò)半數(shù)達(dá)成合作，正在以首創(chuàng)的“拎包辦公”服務(wù)改變傳統(tǒng)寫字樓業(yè)主和租戶間的交易關(guān)系，撼動(dòng)傳統(tǒng)寫字樓的商業(yè)模式。

作為一個(gè)在業(yè)內(nèi)摸爬滾打近10年的連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，張世凱正在這個(gè)擁有萬(wàn)億市值的辦公資產(chǎn)管理藍(lán)海中開(kāi)荒，和他的開(kāi)工大吉譜寫下一個(gè)創(chuàng)業(yè)時(shí)代的開(kāi)篇。

開(kāi)工大吉上海北外灘的智能化辦公室

從職業(yè)電競(jìng)到辦公資產(chǎn)服務(wù)領(lǐng)域的10年創(chuàng)業(yè)

90后的張世凱和他所創(chuàng)辦的開(kāi)工大吉一樣，年輕但不簡(jiǎn)單。

跳級(jí)加讀書(shū)早，張世凱先于同齡人完成了大學(xué)學(xué)業(yè)，畢業(yè)后一腦子扎進(jìn)辦公行業(yè)，便是10年。但在大學(xué)畢業(yè)前，他卻是一名職業(yè)電競(jìng)選手。

從電競(jìng)到公裝到辦公資產(chǎn)管理服務(wù)，張世凱轉(zhuǎn)型跨度很大。但在他看來(lái)，人的成長(zhǎng)存在成長(zhǎng)飛輪，而飛輪由三部分組成：做一件事、持續(xù)執(zhí)行、復(fù)盤。

“飛環(huán)轉(zhuǎn)得越快，個(gè)人成長(zhǎng)速度越快。每一局游戲都是在重建認(rèn)知的一個(gè)飛輪，讓玩家轉(zhuǎn)得越來(lái)越快。”張世凱認(rèn)為，正是游戲培養(yǎng)了其成長(zhǎng)飛輪的迅速，即便在辦公行業(yè)扎根10年，但認(rèn)知甚至可能超越了從業(yè)20年的人。

張世凱不喜歡乏味單調(diào)的生活，樂(lè)于挑戰(zhàn)每天經(jīng)歷的不確定性。他一直在創(chuàng)業(yè)，卻從未覺(jué)得辛苦，創(chuàng)業(yè)讓他能夠感受到明顯的進(jìn)步，且很享受這個(gè)過(guò)程。創(chuàng)辦開(kāi)工大吉，真正給行業(yè)帶來(lái)一些價(jià)值，這個(gè)成就感一直在支撐張世凱往前走。

10年間，從設(shè)計(jì)、裝修到家具等，張世凱一直圍繞辦公領(lǐng)域上下游創(chuàng)業(yè)，對(duì)辦公空間打造的每一個(gè)模塊都游刃有余。從一開(kāi)始解決單一的問(wèn)題，到后來(lái)意識(shí)到用戶的更多需求，到提供更完善的服務(wù)。越到后面，張世凱越做越多，而越深耕行業(yè)，他就越想解決更多的痛點(diǎn)。

從改造辦公室到全辦公空間資產(chǎn)管理，90后創(chuàng)業(yè)的他開(kāi)辟了一條新賽道

2017年，已深耕公裝行業(yè)7年的張世凱注意到這個(gè)領(lǐng)域內(nèi)的租戶體驗(yàn)非常不友好。

同為創(chuàng)業(yè)者，他感受不到企業(yè)在辦公室租賃市場(chǎng)上的用戶權(quán)益。辦公室以毛坯形式出租，企業(yè)需要在租來(lái)的辦公室里投大量的錢和時(shí)間，才能最終享受到成品。這是一個(gè)不合理的現(xiàn)象，作為從業(yè)者，張世凱一直在思考能不能給用戶帶來(lái)更多的價(jià)值。

過(guò)去，辦公樓從業(yè)者更大的價(jià)值是在滿足信息的撮配需求。想要為用戶帶來(lái)更多價(jià)值，那意味著服務(wù)需要更深度。

最初張世凱創(chuàng)辦開(kāi)工大吉時(shí)認(rèn)為可以用“共享裝配”去教育租戶，但隨著實(shí)踐，張世凱發(fā)現(xiàn)辦公空間服務(wù)本質(zhì)上應(yīng)該圍繞辦公樓資產(chǎn)去提供長(zhǎng)期的服務(wù)，即更多的精力應(yīng)該花在能帶給租戶跟業(yè)主兩端的長(zhǎng)期價(jià)值上，而這就是開(kāi)工大吉現(xiàn)在的定位——辦公資產(chǎn)的服務(wù)平臺(tái)。

創(chuàng)立三年，開(kāi)工大吉關(guān)注點(diǎn)從服務(wù)租戶到租戶業(yè)主兩端的需求共贏，從可租快裝到辦公資產(chǎn)服務(wù)平臺(tái)的全新賽道，足以窺見(jiàn)張世凱的思路轉(zhuǎn)變。

為彌補(bǔ)傳統(tǒng)寫字樓在空間運(yùn)營(yíng)管理上的短板，開(kāi)工大吉的拎包辦公服務(wù)由此而生。

拎包辦公，未來(lái)趨向化的辦公服務(wù)形態(tài)

空間管理服務(wù)最終要落地實(shí)體空間，樓宇是開(kāi)工大吉的服務(wù)載體。寫字樓開(kāi)發(fā)商提供的實(shí)體空間和開(kāi)工大吉提供的服務(wù)綁定，可以讓入駐企業(yè)的體驗(yàn)得到質(zhì)的提升。

終端租戶作為最終的付費(fèi)方，在開(kāi)工大吉介入后，一周就能讓其設(shè)想的辦公室落地，即租即用，靈活定制，而每月僅需要多付一點(diǎn)租金即可。更換辦公室效率更高、成本更低、辦公體驗(yàn)更為舒適。

當(dāng)然，這樣的模式革新有一定的準(zhǔn)入門檻。在一個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)里找到一個(gè)新方向，并支撐傳統(tǒng)行業(yè)往這個(gè)方向變革并實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，需要一定的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)積累，而這正是張世凱和開(kāi)工大吉的優(yōu)勢(shì)所在。

科技和數(shù)字化正在成為推進(jìn)工業(yè)4.0進(jìn)程的催化劑，傳統(tǒng)行業(yè)的升級(jí)是供應(yīng)鏈+。創(chuàng)業(yè)10年，張世凱在供應(yīng)鏈上積累的優(yōu)勢(shì)明顯。

過(guò)去，行業(yè)供應(yīng)鏈存在的最大問(wèn)題是過(guò)于依賴人工，而前期裝修的低效和高成本對(duì)于業(yè)主和租戶來(lái)說(shuō)是最亟待解決的共性痛點(diǎn)。

為此，張世凱借鑒衣柜定制行業(yè)，全工廠標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)，然后運(yùn)到現(xiàn)場(chǎng)，進(jìn)行快速拼裝，將整個(gè)辦公空間的打造變成了樂(lè)高搭積木一般。

事實(shí)上，樂(lè)高搭積木的裝配方式業(yè)內(nèi)早有概念工藝，直至近幾年才進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)并實(shí)現(xiàn)落地應(yīng)用。

張世凱認(rèn)為裝配式工藝普及率以及適合度最高的是統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的酒店、酒店式公寓，其次是辦公空間，最后是家裝。

而這其中，辦公空間就是張世凱的開(kāi)工大吉所選擇的賽道。新的工藝令張世凱好奇，也樂(lè)意嘗試。他堅(jiān)信，只有把服務(wù)做到行業(yè)最好，中間的銜接效率才是最高的。

當(dāng)然，關(guān)注到裝配式工藝的不只有張世凱，據(jù)獵云網(wǎng)觀察到，隨著裝配式工藝在行業(yè)內(nèi)的關(guān)注度越來(lái)越高，不少新興品牌都喜獲融資。張世凱表示，現(xiàn)如今看裝配式工藝以及其市場(chǎng)接受度已和五年前截然不同。

“裝配式工藝越來(lái)越成熟對(duì)行業(yè)的發(fā)展推動(dòng)來(lái)說(shuō)當(dāng)然是很有益的，但從用戶角度來(lái)看，用戶更在乎自己的需求能否實(shí)現(xiàn)。”張世凱強(qiáng)調(diào)，比起側(cè)重于工藝，企業(yè)更應(yīng)該考慮全面，注重解決用戶的實(shí)際痛點(diǎn)。

不同的空間場(chǎng)景需要不同的工藝，辦公空間管理復(fù)雜的點(diǎn)就在于每換一個(gè)不同的樓宇狀態(tài)，工藝就要做一些調(diào)整。如果沒(méi)有足夠多的行業(yè)經(jīng)驗(yàn)累積，就無(wú)法落實(shí)。

所以開(kāi)工大吉的產(chǎn)品只有足夠標(biāo)準(zhǔn)化，才能在品質(zhì)不受損、服務(wù)效率高的情況下，優(yōu)質(zhì)匹配未來(lái)要服務(wù)的市場(chǎng)用戶數(shù)。而這不僅需要先進(jìn)的工藝技術(shù)，還需要供應(yīng)鏈的數(shù)字化。

開(kāi)工大吉研發(fā)的空間配置系統(tǒng)等數(shù)字化產(chǎn)品，讓租戶前期可通過(guò)小程序可視化地選擇未來(lái)辦公室的最終形態(tài)和功能，將過(guò)去20多天的裝配決策流程壓縮到1小時(shí)完成，徹底解決時(shí)間、資金和人力等供應(yīng)鏈壁壘。

7天施工完畢、全流程數(shù)字化管理解決了傳統(tǒng)辦公空間的改造弊端。但是對(duì)于空間管理者角色的開(kāi)工大吉來(lái)說(shuō)，供應(yīng)鏈+不只是把裝修做好而已。

在一個(gè)空間的運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，裝配僅占比30%，租戶入駐后，還需要通過(guò)辦公室全智能化進(jìn)一步提升兩端體驗(yàn)。

辦公室全智能化，對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，通過(guò)開(kāi)工大吉的介入，把整棟樓的資產(chǎn)管理精細(xì)化做得更好。

租戶則可以在開(kāi)工大吉的小程序上，通過(guò)端口賬號(hào)登錄，進(jìn)行員工辦公和智能設(shè)備的管理，提升企業(yè)辦公管理體驗(yàn)。

在張世凱看來(lái)，供應(yīng)鏈和科技資管能力是當(dāng)下進(jìn)入行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。開(kāi)工大吉以科技大基建打造的全新柔性智慧供應(yīng)鏈，實(shí)現(xiàn)了資產(chǎn)價(jià)值與管理效率的雙贏。

目前開(kāi)工大吉服務(wù)的辦公空間裝配率高達(dá)90%以上，已逼近行業(yè)天花板，而服務(wù)其他領(lǐng)域的裝配式企業(yè)受限于行業(yè)實(shí)際情況，目前能達(dá)到的的裝配率在40%-50%區(qū)間。

對(duì)于開(kāi)工大吉而言，隨著前兩年對(duì)于裝配式工藝的深入研究打磨，目前已發(fā)展較為成熟，2021年辦公空間智能化會(huì)是其核心關(guān)注點(diǎn)。

猶如智能網(wǎng)聯(lián)汽車一般，張世凱希望開(kāi)工大吉也能成為辦公空間的智能神經(jīng)中樞。

據(jù)悉，開(kāi)工大吉計(jì)劃今年將發(fā)布全套辦公空間的系列產(chǎn)品，填補(bǔ)行業(yè)成套配置的產(chǎn)品方面實(shí)現(xiàn)更全面的完善。

疫情教育市場(chǎng)，拎包辦公基礎(chǔ)設(shè)施將成標(biāo)配

如果說(shuō)開(kāi)工大吉的服務(wù)能夠確切為租戶帶來(lái)什么，疫情就給了市場(chǎng)最明顯的體會(huì)。

前年底，開(kāi)工大吉服務(wù)的一家公司原有幾百萬(wàn)預(yù)算來(lái)改造辦公室，但就在接受了拎包辦公服務(wù)之后，該公司每月只需付幾萬(wàn)元的服務(wù)費(fèi)就可以快速入駐高品質(zhì)的辦公空間。如此一來(lái)，這便為其省下了大部分的現(xiàn)金流。

去年初疫情突如其來(lái)，大量企業(yè)面臨困境，現(xiàn)金流充裕意味著生存。對(duì)于企業(yè)租戶來(lái)說(shuō)，選擇開(kāi)工大吉的服務(wù)，更換辦公室時(shí)就能省去原本前期無(wú)法避免的大量資金和時(shí)間投入。

而這恰巧迎合了后疫情時(shí)代中企業(yè)的辦公室“降級(jí)”需求：在預(yù)算不足的情況下，以大換小、市區(qū)換郊區(qū)的趨勢(shì)。

在這樣的行情下，開(kāi)工大吉即租即用、靈活定制的拎包辦公服務(wù)有效降低用戶更換辦公室的成本，幫助企業(yè)快速銜接和過(guò)渡，成為了更多企業(yè)首選。

“疫情快速教育了行業(yè)，讓拎包辦公的模式慢慢變成了行業(yè)每一棟樓需要的配套服務(wù)。”張世凱預(yù)測(cè)，未來(lái)寫字樓如果不配有這類基礎(chǔ)服務(wù)，在招商時(shí)就會(huì)陷入被動(dòng)。

在將拎包辦公變成樓宇的長(zhǎng)期服務(wù)項(xiàng)目上，開(kāi)工大吉已與國(guó)內(nèi)百余棟甲級(jí)寫字樓建立起獨(dú)家合作，服務(wù)規(guī)模超過(guò)了1100萬(wàn)平方米，客戶包括凱德、金茂、黑石、K11等眾多頭部地產(chǎn)商。對(duì)于這些合作伙伴而言，開(kāi)工大吉已經(jīng)成為了行業(yè)主流商業(yè)地產(chǎn)公司認(rèn)可的樓宇基礎(chǔ)配套服務(wù)提供商。

可以預(yù)見(jiàn)，商辦行業(yè)正處于一個(gè)發(fā)展趨勢(shì)拐點(diǎn)，而開(kāi)工大吉扮演著舉足輕重的角色。

四年融資三輪，離房產(chǎn)太遠(yuǎn)的VC為何獨(dú)愛(ài)開(kāi)工大吉

成立三年多，開(kāi)工大吉先后獲得梅花創(chuàng)投、險(xiǎn)峰長(zhǎng)青、凱德集團(tuán)等頭部VC和產(chǎn)業(yè)資本的數(shù)千萬(wàn)元投資。

備受風(fēng)投青睞的開(kāi)工大吉，事實(shí)上一開(kāi)始也沒(méi)能讓投資人看得明白。一個(gè)新賽道的出現(xiàn)，讓人望而卻步，風(fēng)投離地產(chǎn)領(lǐng)域太遠(yuǎn)，也看不懂開(kāi)工大吉在商辦領(lǐng)域里面真正創(chuàng)造的價(jià)值有多大。

2017年，張世凱用“租辦公室的人沒(méi)必要自己裝修，我把裝修租給別人用，長(zhǎng)期收錢，我可以賺錢，用戶又能省錢。”這句話獲得了吳世春的認(rèn)可。

天使輪投資投的是人，作為一個(gè)如此年輕卻有更強(qiáng)行業(yè)上下游認(rèn)知的連續(xù)創(chuàng)業(yè)者，張世凱在投資人看來(lái)是極其少見(jiàn)、可能會(huì)在產(chǎn)業(yè)上有所突破的黑馬。

就這樣，創(chuàng)業(yè)初期開(kāi)工大吉就拿到了天使輪融資，在當(dāng)時(shí)的張世凱僅了解的三家VC里，梅花創(chuàng)投和險(xiǎn)峰長(zhǎng)青愿意做他的伯樂(lè)。

“創(chuàng)業(yè)不是拼誰(shuí)融資融得多，而是在創(chuàng)造的價(jià)值足夠大的情況下，資本自然流入，企業(yè)在什么階段走什么樣的路線，拿什么樣的錢保持什么樣的發(fā)展節(jié)奏。 ”

只是資金的支持顯然不夠，張世凱明白，要變革一個(gè)行業(yè)，需要更多行業(yè)的支持，而行業(yè)也需要開(kāi)工大吉來(lái)幫助他們實(shí)現(xiàn)更多樓宇的增值。

面對(duì)諸多投資的橄欖枝，開(kāi)工大吉保持低調(diào)。張世凱堅(jiān)信，身在一個(gè)低頻的慢行業(yè)，唯有修煉內(nèi)功才可以走得長(zhǎng)遠(yuǎn)。

四年融資三輪，在資本助力和市場(chǎng)認(rèn)證下，開(kāi)工大吉正在穩(wěn)步向前。

未來(lái)，開(kāi)工大吉要做全球最大的辦公資產(chǎn)管理公司

一路創(chuàng)業(yè)走來(lái)，真正支撐張世凱走下來(lái)的是企業(yè)用戶的認(rèn)可，他們因?yàn)殚_(kāi)工大吉的服務(wù)而擁有了更好的辦公體驗(yàn)。之所以取名“開(kāi)工大吉”，張世凱的初衷也很簡(jiǎn)單。“我希望一個(gè)企業(yè)真正起步，剛用到一個(gè)新辦公室時(shí)，能活得比同行要好很多。”

在張世凱看來(lái)，創(chuàng)業(yè)就是大家都往山頂跑。但是開(kāi)工大吉目前的賽道并沒(méi)有先路，作為行業(yè)模式的開(kāi)創(chuàng)者，這也就意味著要一路開(kāi)荒往前走。

“傳統(tǒng)行業(yè)最大的問(wèn)題在于思維固化，需要一個(gè)極大的動(dòng)力才能接受新的事物。 ”對(duì)于創(chuàng)業(yè)多年的張世凱來(lái)說(shuō)，最大的挑戰(zhàn)是如何說(shuō)服第一家地產(chǎn)商進(jìn)行合作，證明拎包辦公產(chǎn)品在市場(chǎng)上是可行的，可長(zhǎng)期存在并真正創(chuàng)造價(jià)值。

開(kāi)工大吉所能帶來(lái)的增值效益，因?yàn)闆](méi)有先例，最初誰(shuí)都不愿做第一個(gè)吃螃蟹的人。因此，張世凱花心思調(diào)研、匹配開(kāi)發(fā)商的需求，調(diào)整商業(yè)模式讓三方都能接受。

借鑒住宅房產(chǎn)的模式，張世凱說(shuō)服一個(gè)新辦公樓宇在展示區(qū)讓開(kāi)工大吉打造一個(gè)辦公樣板間，去試驗(yàn)客戶的付費(fèi)意愿。很快，開(kāi)工大吉就以客戶的積極反饋拿下了第一家合作的開(kāi)發(fā)商，一個(gè)“拎包辦公”的新賽道由此被開(kāi)辟。

張世凱坦言，基于目前開(kāi)工大吉開(kāi)發(fā)商合作的數(shù)量，團(tuán)隊(duì)亟需擴(kuò)大才能賦能更多一二線城市的業(yè)主和租戶。

同為空間管理服務(wù)，聯(lián)合辦公和開(kāi)工大吉的拎包辦公服務(wù)模式在外界容易混淆，但實(shí)質(zhì)卻是上下游關(guān)系。因?yàn)殡S著中小微企業(yè)的成長(zhǎng)，最終會(huì)奔向開(kāi)工大吉服務(wù)的辦公樓內(nèi)獲取獨(dú)立的辦公空間，毫無(wú)疑問(wèn)占市場(chǎng)大比例份額的辦公樓空間是更大的藍(lán)海。

張世凱認(rèn)為，在全真互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，線下空間仍需要長(zhǎng)出一家大企業(yè)來(lái)把空間和互聯(lián)網(wǎng)去做結(jié)合，從而賦能辦公空間，這里面大有機(jī)會(huì)。

“開(kāi)工大吉在業(yè)內(nèi)最大的機(jī)會(huì)點(diǎn)在于服務(wù)這么大規(guī)模的一個(gè)線下空間市場(chǎng)，而這個(gè)空間又占據(jù)了大部分人每天的8小時(shí)以上的時(shí)間，在這個(gè)空間內(nèi)長(zhǎng)期提供服務(wù)、實(shí)現(xiàn)價(jià)值，并做二次的收入增長(zhǎng)，拎包辦公模式會(huì)逐漸變成行業(yè)真正的基礎(chǔ)設(shè)施。”

開(kāi)工大吉的短期目標(biāo)是把企業(yè)做到行業(yè)最大，在張世凱看來(lái)，只有把線下面積做到足夠大時(shí)，未來(lái)才能真正為空間植入更多服務(wù)，在業(yè)內(nèi)有真正的主導(dǎo)權(quán)去做一些變革。

在這個(gè)市值萬(wàn)億的辦公服務(wù)市場(chǎng)，張世凱不懼怕后來(lái)者，甚至愿意開(kāi)放共贏。在他看來(lái)，這個(gè)行業(yè)最后的格局一定是幾家頭部企業(yè)共存，因?yàn)殚T檻的存在，故而不會(huì)有大量的螞蟻玩家出現(xiàn)。

“我歡迎更多創(chuàng)業(yè)者加入，只有這樣才能讓市場(chǎng)和投資人看到拎包辦公服務(wù)的價(jià)值，改變一個(gè)行業(yè)不能靠一家企業(yè)孤軍奮戰(zhàn)。”

他判斷，單純的辦公室裝配服務(wù)會(huì)慢慢被拎包辦公的資產(chǎn)管理服務(wù)所吞并。在同質(zhì)化嚴(yán)重及競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，之前的辦公空間從業(yè)者需要接受新的事物，才能繼續(xù)發(fā)展。

教育更多企業(yè)加入，推動(dòng)行業(yè)向前發(fā)展，這是開(kāi)工大吉開(kāi)放戰(zhàn)略的意義所在。未來(lái)三年，張世凱期許開(kāi)工大吉成為全球最大的辦公資產(chǎn)管理公司。