90后的“養老院自由”有多高？攢夠200萬再說

對于90后來說，如果想實現“養老院自由”，一共需要攢多少錢？

在此前的《第一批90后已經去考察養老院了》一文中，我們發現，想要體面的養老，門檻幾乎是北京一套房的首付。近日，我們再次走訪了3家位于北京和深圳的高端養老院，親測之后算了一筆賬，這張養老院的門票，妥妥的200萬起售。

圖：三家高端養老院租用標間的價格對比（按1位自理老人計算）（投中網制圖）

這三家養老院，其中兩家養老院屬于保險機構自營自建的項目，還有一家是大型央企旗下寫字樓改造而成的。三家高端養老院各有特色，但除了護理服務外，養老院本質上跟年輕人住長租公寓沒什么區別。

考察期間一個有趣的現象是，35-45歲之間的中青年群體成為這些高端養老院考察的常客。而養老機構也緊緊盯上了有付費能力的80后、90后，開始變著花樣安利“三代同堂”的養老院套餐服務。三代同堂就是說，押金保費由年輕人繳納，入駐權益可以先由父母輩享受，如果祖父母還健在也可以一同入駐。

在養老院產品設計上這三家稍顯同質化，無非就是公寓+活動區+醫養資源。在產品銷售模式上，不管押金，租金還是保費，險資類養老機構的話術落點就是200萬-500萬的大額保費。

在一些銷售人員看來，養老院不過是保險機構面向高凈值客戶推銷大額保單的必要場景。但在消費者看來，養老院服務本身是否過硬才是打動他們付費的根本。一個要賣保險，一個要買養老服務，看似雞同鴨講的銷售場景背后是國內多層次養老產品的市場空缺。

養老院銷售人員深知市場供給不足，一位銷售人員一針見血地指出：“養老本質就是花錢，有一筆錢放在那里最重要。”但是，“到我們這一代要考慮養老問題的時候，就不是200萬的事情了，就跟房價一樣，之前200萬就能買一套，現在上千萬才能買到一套房子。”

不過，看起來門檻頗高的這些養老院目前已經入駐了不少用戶，只不過從身份來看，院內老人“非富即貴”，文化層次普遍較高。

對于提前考察養老院的90后來說，花幾百萬提前買一張高端養老院的門票，到底值不值？

以下是3家高端養老院的考察記錄：

1  

前海人壽幸福之家：200萬保險鎖定入住權，如果住20年還需砸240萬

投中網走訪的第一家養老院是位于深圳市寶安中心區的前海人壽幸福之家養老院。

圖：前海人壽幸福之家養老院（投中網實拍圖）

幸福之家養老院于2018年8月建成開業，共有兩棟樓，分別為自理區和護理區，一共有501張床位。作為高端養老院，幸福之家養老院是按房間收費，總共只有334間房。

養老院的自理區有四種房型：標間、一房一廳、大一房一廳和兩房一廳。據工作人員介紹，“大一房一廳”是最搶手的房型，因為該戶型的陽臺面積會大很多，而且每一層樓只有一間。

圖：幸福之家“一房一廳”房型的客廳（投中網實拍圖）

圖：幸福之家幸福之家“一房一廳”房型的臥室（投中網實拍圖）

圖：衛生間，紅色線鏈接安全鈴（投中網實拍圖）

在硬件設施上，同大多數高端養老院一樣，幸福之家也配備棋牌室、書畫室、手工室、禱告室、影音室、瑜伽室、健身房、閱覽室等。幸福之家有兩層樓的空間給老人做了一個活動區，包括空中花園和室外游泳池。

圖：幸福之家養老院周活動安排表（投中網實拍圖）

圖：幸福之家養老院空中花園和游泳池（投中網實拍圖）

醫療服務可能是幸福之家養老院的一個短板。雖然打著“醫養結合”的旗號，但院內的健康管理中心只能為老人解決感冒發燒等小病小痛，以及緊急情況下的基礎急救，無法為患病老人提供專業的疾病診斷。為了彌補醫療資源不足的短板，幸福之家與周邊的寶安人民醫院、寶安中心醫院、南方醫科大深圳醫院等5所三甲醫院達成合作。

據工作人員介紹，幸福之家養老院最大的亮點是房間能看到的風景非常好，所以院內的活力老人比較多。

此外，養老院周邊配套齊全，附近有公園、購物中心、大型超市、圖書館、體育館等。交通也很方便，附近就有地鐵站和公交站，旁邊就是廣深沿江高速，距離機場大概20分鐘的車程。

而從定位來看，幸福之家養老院也是前海人壽打造的灣區首個活力長者社區。

圖：幸福之家養老院房間的陽臺（投中網實拍圖）

整體來看，幸福之家養老院更偏向于居家式、公寓式養老，老人拎包入住即可。

工作人員也表示，“住在這里面的老人，很少有人覺得自己是在住養老院，真的是跟年輕人的青年公寓差不多。”

目前，前海人壽在廣州、南寧、成都、西安、南京、長沙、萬寧、韶關等城市亦有布局。對于比較有活力，年紀也不大的老人，還可以實行旅居式養老。也就是說，入住深圳幸福之家的老人可以申請去海南萬寧或廣西南寧等地的幸福之家住幾個月，再回到深圳，相當于到處旅游。

這個高端養老院的入住情況如何？

截至目前，開業兩年多的幸福之家養老院只入住了80戶左右，將近100名老人。院內老人“非富即貴”，文化層次普遍較高，大部分老人在退休前是建設局、國土局的高官，以及醫院院長、醫生等，這些老人平均年齡70歲。

而院內的工作人員（行政、照護、醫護、管家等）在100名左右，老人和工作人員的比例約為1:1。

粗略計算，目前幸福之家養老院的入住率只有30%。然而，在工作人員看來，自家養老院的入住率并不算低。“我們開業也就兩年，排除掉公立養老院，我們的入住率還挺高的。很多養老院開業都五六年了入住率還是不高，特別是我們還有門檻，這也隔絕了很多人沒法進來。他們接受得了房費，但他們接受不了門檻費。”

工作人員還表示，即便現在沒有住滿，幸福之家也并沒有放低門檻，讓那些只交得起房費的人住進來。“因為我們是完全有經濟實力的，老板寧愿把房子空著，我們也要走中高檔路線。所以我們不像福利院等相對門檻較低的養老院那么雜亂。”

工作人員多次強調的“入住門檻”究竟是什么？

從收費模式來看，目前幸福之家的收費標準有三種：躉交；保險+月費；會員+月費。

圖：幸福之家養老院的收費標準

第一種，躉交，是一種保險術語，意思是一次性交齊。躉交模式下客戶需要一次性繳納三年的房費，哪怕是最便宜的標間，三年的費用也高達39.53萬元，一房一廳的費用達56.88萬元，而兩房一廳的費用近100萬元。

第二種是保險入住的模式，即客戶通過購買一份200萬元的年金保險，可以預先鎖定兩個入住資格。

兩個入住資格對應兩個房間，比如說小A購買了這份保險，一個入住資格可以給到小A的父母，還有一個資格可以留著小A自己養老。保險可以選擇分3/5/10年繳納，如果分10年交，每年需要繳納20萬元。

據工作人員介紹，這款年金保險相當于銀行理財，有分紅有收益，年化收益率大約在3.5-3.98%，跟現在銀行理財產品的收益差不多。

在購買年金保險后，客戶還可以享受房費74折的優惠。標間74折之后的價格是8230元/月，一房一廳的價格降為11675元/月。

第三種是會員入住模式，客戶需要一次性繳納120-360萬元不等的會員費，房費同保險模式一樣，可以享受74折優惠。

同保險模式相比，會員模式下的會員費是沒有收益的，相當于壓幾百萬，房費給你打個折，而保險模式更靈活，每年繳納20萬還能享受收益和分紅。

很顯然，這樣的產品設計使得保險模式比躉交和會員入住模式更為劃算。工作人員極力向消費者推薦保險入住的模式，“到我們這一代要考慮養老問題的時候，就不是200萬的事情了，就跟房價一樣，之前可能200萬就能買一套，現在上千萬才能買到一套房子。”

不過，對于不需要護理的老人來說，如果采用保險入住的模式，一旦入住，哪怕是最便宜的標間一年的房費加餐費也超過12萬元。如果老人住20年，房費加上餐費將超過240萬元，這不是一筆小開支。

2

泰康之家燕園：300萬年金險才能終身保證入住，想住20年還需再砸300萬

投中網走訪的第二家養老院是位于北京郊區的泰康之家燕園。燕園鄰山，近水，附近緊鄰一個濕地公園。交通方面，燕園距離最近的地鐵站1.2公里，附近有高速路直達，開車過去也很方便。

圖：北京泰康之家燕園產品規劃（投中網實拍）

從產品形態來看，泰康之家燕園是一個封閉園區，由幾棟公寓和二甲社區醫院組成，公寓按照入住老人的自理情況分區入住，半自理區跟社區醫院相連。目前園區還在建設中，已建成一期和二期，三期還在建設中。

從戶型來看，燕園從幾十平一居室到一百八十多平的大戶型都有，整體感覺像是年輕人去租長租公寓。

圖：北京泰康之家燕園護理房間（投中網實拍）

除自理和非自理區，燕園還設置了記憶障礙區，專門為阿爾海默斯病人設置，環境裝修為舊物件，各個病房門口也有一個專門的擺臺，擺一些老人常用的老物件，讓記憶障礙的老人可以看到門口的拜見認識自己的房間。

圖：北京泰康之家燕園記憶障礙區（投中網實拍）

圖：泰康燕園康復醫院樓層分布情況（投中網實拍圖）

目前泰康在全國的幾十個社區都是公寓+醫院的標配，燕園的社區醫院被評為二級甲等。參觀當天為下午2點-3點時段，這一時段社區醫院就醫的老人少，在診療室坐診的醫生也少，只遇到一位正在拿藥的老人，前來參觀考察的人倒是絡繹不絕。

圖：泰康燕園老年公共活動區（投中網實拍圖）

科室和醫療資源上看，跟城市中心的三甲醫院完全不能比，覆蓋的科室如上圖所示有基礎的外科、內科、全科、中醫科、康復科等。帶看人員反復推薦和強調的是中醫理療、水療、康復區。由于醫院只能參觀一層，樓上病房實際入住情況看不到，帶看人員稱基本病房都住滿了。

投中網考察當天，整個樣板間和社區醫院充斥著泰康銷售人員和外來參觀人員，實際入住的老人顯得不多，也有可能是跟午休時段有關。

圖：園區門球場邊有入駐老人坐著休息（投中網實拍圖）

目前燕園整體入住老人的背景比較高端，入住的老人有官員、也有大學教授。從社交層面看，入住老人會根據自己擅長的領域發起組織一些課程或娛樂項目，比如打橋牌。

從費用的角度看，泰康之家燕園的入住門檻也非常之高。

圖：泰康之家燕園年金險產品分為三檔

同幸福之家養老院一樣，泰康之家燕園也有保費、押金兩種入住方案。如果是保費模式入住，需要購買200萬/300萬/500萬的年金險，其中200萬的產品只承諾80歲之前保證入住，300萬產品承諾終身保證入住。據了解，這款年金險產品的保底收益率是2.85%，現行收益5.0%。

圖：泰康之家燕園保費模式下的收費標準

如果是押金模式入住，客戶則需要交2筆錢，一筆是用于急救的押金20萬，一筆是入住門檻辦卡100-300萬不等，辦理之后才有選房型的資格。

很顯然，在這樣的產品設置下，保費模式看起來更劃算。

跟其他險資背景的養老機構一樣，燕園銷售人員也極力向消費者推薦保費模式。“押金模式純消費，沒有任何返還，保費模式有分紅返還。”

粗略計算，在保險模式下，即便租一個最便宜的一居室，一位能自理老人一年的開銷（房費+餐費）將超過15萬元，如果老人住20年，總開銷將超過300萬元。如果是兩位自理老人，20年的費用將超過400萬。

300-400萬元可是一筆不小的數字。那么，都是哪些人在購買這種養老服務呢？

據銷售反饋，目前的客戶大多是35-45歲左右的公司高管，年收入至少在30-50萬以上，也有個別做生意的老板。目前大部分入住的老人往往在退休前有公職，僅靠這些老人的退休金（3-5萬/月）就足夠支付養老院的費用了。

銷售人員還告訴投中網，目前中高端的養老院確實是80、90后在買單。也有一些老人本身有房子，租出去能賺租金，賣了可以交押金，所以在城市生活本身就有積蓄的老人不在少數。

3  

深業頤居：5萬元押金看似很親民，想住20年也得準備200萬

投中網走訪的第三家養老院是深圳大型央企深業集團旗下的養老院深業頤居。

深業頤居附近沒有地鐵站，距離最近的地鐵站有五公里，附近的12號線地鐵站將于2022年建成開通。但深業頤居離機場距離很近，開車十分鐘左右就能到。

圖：深業頤居（投中網實拍圖）

同前面兩家養老院不同，深業頤居是由寫字樓改造而成的，改造時間長達幾年之久。深業頤居邊上還有青年公寓“城市精品公寓”和辦公樓深業沙河U中心。從外觀來看，深業頤居和普通商業辦公樓并無差異。

據了解，受疫情影響，深業頤居原定于年初的開園時間推遲至今年7月底。

截止目前，開業不足四個月的深業頤居入住了100多位老人。其中，由于深圳寶安區社會福利中心要拆遷重建，養老院的6層、7層和10層租給了寶安福利中心，租期長達3年，深業頤居自己的老人目前只有十幾個。

圖：深業頤居樓層分布情況（投中網實拍圖）

深業頤居分為頤養中心（自理區）和養護中心（護理區），一共有386張床位。其中，9-13層是頤養中心（自理區），5層是養護中心（護理區）。

深業頤居的自理區是以房為單位，按照房間收費。頤養中心分為單人間、豪華單間、雙人間、一房一廳四種戶型，標準房費分別為7800元/月/房、8800元/月/房、9600元/月/房和10600元/月/房。此外，每一位老人每個月還需要繳納1000元的綜合服務費，以及1500元的餐費。

圖：深業生命健康中心一居室（投中網實拍圖）

圖：深業生命健康中心雙人間（投中網實拍圖）

圖：深業生命健康中心雙人間的衛生間（投中網實拍圖）

圖：深業生命健康中心雙人間的衛生間（投中網實拍圖）

這樣算下來，如果租一個單人間，老人一個月的開銷總共10300元，如果父母兩人租一個雙人間，兩位老人一個月的開銷總共14600元。

而護理區不是以房為單位，而是以床為單位來收費。護理區分為單人間、豪華單間、雙人間、三人間四種戶型，對應的床位費分別是8000元/月/人、8600元/月/人、5800元/月/人、5000元/月/人。

圖：深業生命健康中心護理區雙人間（投中網實拍圖）

圖：深業生命健康中心護理區的床位（投中網實拍圖）

護理費與照護等級有關，照護等級一至四級的護理費分別為2800元/月/人、4500元/月/人、8500元/月/人和12500元/月/人。

圖：深業生命健康中心位于9層的空中花園（投中網實拍圖）

據了解，深業頤居樓內還將開設一個老年大學，目前還處于籌備階段。據工作人員介紹，老年大學會有健康講座、唱歌、跳舞、書法等等一系列的活動。

不同于幸福之家養老院的開放式陽臺，由寫字樓改建而成的深業頤居陽臺是包起來的。對此，工作人員解釋道，主要是出于老人安全方面的考慮。“因為原來有養老機構發生過老人失足事件，有些是真的失足，有些是故意的。”

在工作人員看來，老人入住養老機構，老人的心理健康是非常重要的，養老院必須時刻關注老年人心理。深業頤居5層有一個心理咨詢室，定期會對老人進行一些心理咨詢和心理疏導。

帶看的工作人員表示，目前深圳的養老機構基礎設施普遍不錯，但每家養老機構都有自己的優勢，而深業頤居最大的優勢是醫養結合。“很多老人都是奔著醫院來這里的，他們想到人年紀大了，對醫療這塊的需求是非常大的。”

而老人所提到的醫院是位于深業頤居G層至4層的深圳深業康復醫院，這是一家二級康復專科醫院，設置住院床位136張，設有綜合門診、國醫館、康復治療專區、康復住院病區等。據了解，深圳深業康復醫院也對外開放，但是院內老人在掛號上更有優勢。

工作人員指出，市面上大部分的養老機構都是跟外部的醫院合作，老人身體遇到突發情況，養老機構需要送到其他醫院救治，而深業頤居樓下就是醫院，在搶救時間上還是占據優勢。此外，深業集團做了多年的醫院，本身也有很多的資源。

從收費模式來看，深業頤居的收費方式比較簡單。每位入住的老人只需要繳納5萬元的押金，以及房費、綜合服務費和餐費。

由于剛開園，深業頤居還推出了頤養卡活動。頤養卡分為福卡（6萬）、祿卡（10萬）和壽卡（15萬），對應的房費分別可以打9折、8.5折和8折。

圖：深業頤居頤養中心的收費標準（投中網實拍）

據工作人員介紹，頤養卡也叫消費打折卡，在購買頤養卡后，客戶每個月的房費不僅可以享受一定的折扣，每個月的房費和護理費還可以抵扣60%，另外40%需要自己交。

以15萬元的壽卡為例，客戶不僅可以享受房費八折，每月的房費由7800元降至6240元，此外每個月還可以從頤養卡中抵扣3744元，每個月僅需再支付2496元的房費。粗略計算，15萬的壽卡大約40個月（三年零三個月）的時間就可以全部抵扣完畢。

至于為何要繳納押金？工作人員對投中網解釋道，押金也叫醫療保證金。如果長者身體出現問題，如果有押金，養老院處理事情更加方便。

值得關注的是，辦理頤養卡的客戶只需要繳納1萬元的押金，而沒有辦理頤養卡的客戶，需要繳納5萬塊錢押金。為什么押金的差距這么大？工作人員解釋道，如果客戶辦了頤養卡，頤養卡里最少會有6萬元。

當然，頤養卡也是有使用限期的。福卡（6萬）、祿卡（10萬）和壽卡（15萬）的有效期分別為3年、6年和10年，客戶只有在有效期之內消費才是有效的。

如果頤養卡超過10年，卡里的錢依然是可以退的，但養老院要扣20%。如果客戶想放棄入住資格，可以在第8年時轉讓給其他人。

乍一看，深業頤居可謂是業內良心，哪怕不辦會員卡，5萬元的押金也堪稱親民。

但如果我們進一步計算，可以發現，如果一位老人沒有辦卡，最便宜的標間20年的總費用約為247萬元，這一數字與前面兩家養老院差距不大。如果一位老人辦理了15萬元壽卡，標間20年的總費用也超過200萬元。

圖：三家高端養老院租用標間的價格對比（按1位自理老人計算）（投中網制圖）

結語

通過實地走訪，投中網發現三家高端養老院整體環境都挺豪華，硬件條件均不錯，但在軟性服務以及醫療資源上跟日本豪華養老院相比還是有不小的差距。

拿日本的高端養老院“蒲公英介護中心”舉例，老人生前可以享受堪比五星級酒店的服務，A5級的食材料理、影院、游泳池、賭博機一應俱全，死后還有“手機墓地”、“氣球宇宙葬”、“鉆石葬”等一系列豪華服務。

跟社區養老對比，“老年版長租公寓”沒體現出太大的優勢。唯一有競爭力的是院內所設的醫院，但是跟正規三甲醫院相比還是有不小的差距，遇到緊急情況，老人還是得送到附近醫院就診。

相應地，目前這三家高端養老院的入住率普遍不高。

單從費用的角度來說，動輒上百萬的保費和押金對于大多數普通人而言依然難以承擔。

對于普通人來說，如果家中老人非常健康，選擇居家養老，請個保姆和護理人員的費用比養老院低多了；如果不能自理，那么高端醫療資源其實才是撬動客戶消費心理的核心。