環京向右，臨深向左

樓市兩重天

動輒房價“十萬+”的深圳里，從來不缺富豪們排隊買房的故事。而它給年輕人帶來的刺痛，是即使月薪三四萬元的王晨也不能避免。

王晨所在的公司位于深圳南山區，附近新房均價每平方米七萬元以上。掏空錢包也夠不著首付的王晨，最終選擇在了40公里開外的龍崗區置業。他買入了一個地鐵沿線項目，入手均價每平方米五萬元，總算拿到了深圳市民的入場券。

圖/視覺中國（深圳市南山區后海燈光夜景）

像王晨一樣，買不起深圳的房子，卻立志要留在這的年輕人有很多。深圳統計局的數據顯示，2019年深圳常住人口約1343萬人，而存量商品房只有200萬套。

但土地空間趨于飽和狀態下，缺地，已經成為深圳最大的發展瓶頸。《深圳市住房建設規劃（2016-2020）》顯示，2016至2020年，預計全市商品住房總需求約179萬套，而這期間深圳住房供應量只有65萬套。可以說，深圳常住人口與商品住房的巨大缺口，支撐了臨深地區樓市的基本面。

供需矛盾加大下，深圳市場的購房需求逐漸外溢。“來了就是深圳人”，更多演變成“來了結果成了惠州人（或東莞人）”。

比起日漸火熱的臨深市場，環京市場仍處在漫長的冷凍期。時隔400多天后，在榮盛帝品御居置業的張陽，終于等來了開發商的交房通知，要求其在2020年11月1日之前收房。

榮盛提出的延期賠償是，如果業主能在11月1日之前收房，免除5年期的物業費，過期優惠作廢。但這并沒有打退部分業主的退房意愿。”大約有50%的業主還有退房意愿，畢竟這個項目跌了一半兒多，大家都沒有足夠的信心漲上去。”

張陽購買的榮盛帝品御居項目位于河北廊坊市香河縣，距離北京市中心45公里。2016年，榮盛帝品御居項目均價一路漲到1.7萬元/平米，張陽趕在年底上了車，但如今周邊新盤的開盤價格已跌落至8000元/平方米。張陽直觀感受到了香河市場的寒意。“總價145萬元買的房子，三年時間內跌了近80萬，這比腰斬還過分，已經是臀斬了”。

2016年，是環京樓市最風光躁動的一年。當時，中央提出疏解北京非首都功能與推進京津冀協同發展，疊加市政府東遷且通州限購等因素，環京市場迎來大量“淘金客”，房價開始飛漲。

直到現在，張陽依舊清晰記得，環京房價最瘋狂的樣子。“2016年初，香河房價1萬元/平方米，到年中漲到1.7萬元/平方米, 9月份的時候躥升到2.2萬元/平方米，后來遭遇一個小調控政策，跌到了1.8萬元/平方米，但第二個月很快就反彈了。”

盡管知道這場狂歡充斥著各種不理性，張陽還是忍不住出手了，“在我買這個項目時候，均價1.7萬元/平方米。因為看到限購政策攔不住房價的漲幅，所以才想著趕快下手。”

河北廊坊“北三縣”（三河、大廠、香河），因距離北京不到50公里的環線范圍，成了環京地區最閃亮的投資新星。緊鄰北京通州的香河，幾乎以每月2萬的價格飆升，人們開始爭相涌向離京45公里的環京市場，不惜掏空錢包，只為賭一個未來。

他們輕易相信了“近水樓臺先得月”，卻忽視了政策波動的兇險。

2017年6月，廊坊出臺限購令，要求非本地戶籍居民繳納3年社保限購一套，讓環京樓市溫度降至冰點。2020年十一期間，香河的房價較去年同期又有明顯的下降幅度。相比去年10月份的1.1萬元/平方米左右而言，香河國慶期間不少樓盤房價已降至8000元/平方米。

留人更要留產業

“距離雄安車程十幾分鐘的白溝，房價超過1萬元/平方米，香河一邊靠著北京，另一邊靠著通州副中心，每平方米房價才8000多元，這明顯是不合理的，我相信如果不是政策影響，環京北三縣樓市的房價一定能起來。”

張陽沒想到的是，當初以為成功“抱上大腿”的環京樓市，卻逐漸成為周邊房價的最低谷。2017年的“317新政”，成功地把大部分投資者攔在環京市場門外，但問題在于，原本的剛需群體，也跟著一起消失了。

北三縣市場的客群主體，曾發生過一輪更迭。“距離北京最近的燕郊，是老一代北漂居住的地方，很多80后年輕人蝸居于此。那個時候燕郊交通相對方便，但現在燕郊已經沒有可買的了。大廠呢，交通不如燕郊方便，再加上少數民族自治縣的原因，外地人不太愿意考慮，目前承接的住戶主要是北京副中心的員工們。剩下的那些在北京市區工作，又承受不了大廠房價的人，多數選擇在了香河。”

圖/視覺中國（燕郊住宅樓群）

但在不斷下跌的房價趨勢下，那些有著實際居住需求的群體們，把置業目光轉移到其他區域。有房地產研究人士表示，環京地區由于此前房價上漲太快，吸引了大量的投機資金的介入，但城市的基建設施、軌道交通、人口流入卻遠遠無法與房價相匹配。

反觀臨深區域，盡管惠州、中山等地也涌現大量來自深港的炒房客，但城鎮化轉型較早、產業基礎相對雄厚，給了臨深地區樓價穩步上探的空間。與價格下跌的環京樓市相比，中山坦洲鎮與珠海香洲區的部分房價已直逼三萬。

廣州地理研究所杜志威博士在研究東莞城鎮人口變遷時發現，產業結構對于城鎮人口規模有著重要影響。換言之，成功實現產業轉型的鄉鎮，能夠保持較快的經濟增速和人口增長，轉型不順利的鄉鎮，則面臨經濟增速下降、人口收縮的難題。

與孤立的環京各縣相對應的是，臨深各城市的產業集聚效應明顯，尤其是東莞和惠州，幾乎已經與深圳連成一片，產業間的協同發展效應明顯。比如，由于深圳土地資源緊張，土地成本高等問題，不少深圳企業轉而尋求到東莞發展，如萬科的建筑研究中心、華為的松山湖科研中心、大疆的東莞總部都建于此地。

反觀環京，雖然在引進新興產業上也不甘落后，但跟風效仿的意味大于實際發展的需求。

走進環京各地的產業園區，你幾乎能找到每一個當下最火的概念。比如，機器人、人工智能、農業產業園等等。其中以永清最為典型，作為一個縣城，這里承載了大紅門、臺灣產業園和亦莊永清開發區三個產業。但這些產業園大都面臨空置率高，開工率普遍不足的問題，個別產業園甚至被農作物攻占。

大都市圈之困

在協同發展浪潮的推動下，城市與城市間的競爭，已經上升到“都市圈”之間的維度。所謂的“都市圈”。是城市群內部以超大特大城市或輻射帶動功能強的大城市為中心、以1小時通勤圈為基本范圍的城鎮化空間形態。

圖/視覺中國（都市圈人流）

事實上，從外界對其名稱的描述，就能看出環京與臨深是兩種區域發展的思路：一個是外溢-承接關系，另一個則是合作共建關系。

2020年6月5日，廣東省發展改革委公布的《廣東省開發區總體發展規劃》明確提出了深圳都市圈（包括深圳、東莞、惠州、河源和汕尾）的概念，提出充分借鑒三大世界級灣區發展經驗，協調莞惠河汕四市共同參與，合理確定都市圈發展重大任務舉措，助力河源、汕尾融入大灣區建設。

在打造產業融合的問題上，改革開放初的上海工程師們，曾經成功地趟過了這條河。上世紀80年代，極具中國特色的“星期六工程師”現象曾盛極一時：每逢周末，上海、廣州等地科研院所和國有企業的工程師，便到周邊鄉鎮企業“兼職”，以技術顧問的角色，幫助當地企業的技術升級。

曾有數據指出，上海“星期六工程師”人數一度超過2萬人，廣州省科委1987年做調查時發現，廣州的科研單位有8%到10%的科技人員從事“星期六工程師”活動。在大量工程師的技術扶持下，蘇州、無錫、常州以及順德、南海、中山、東莞等地的企業開始發展壯大，并涌現出了“廣東四小虎”的經濟奇跡。

交通、信息技術的快速發展，有效地放大了一線城市的外溢能力，并為臨近區域帶來了新的發展機遇。直到現在，東莞依托電子信息、裝備制造、紡織服裝等成為經濟強市，特別是先進制造業、高技術制造業，在全國排名前三強。而“深圳創新+東莞智造”的模式，也讓產業形成良性循環，形成產業間的相融互補和高效協同，讓臨深都市圈實現更高質量的發展和高效率連接。

而反觀北京都市圈，同樣是建“圈”，北京都市圈的規劃理念與深圳都市圈有所不同。2020年3月17日，國家發改委在官網公布了“北京市通州區與河北省三河、大廠、香河三縣市協同發展規劃”，將打造國際一流和諧宜居之都示范區、新型城鎮化示范區、京津冀區域協同發展示范區。

關于這個“圈”的表述是：“以北京城市副中心建設為統領，著力打造國際一流和諧宜居之都示范區、新型城鎮化示范區、京津冀區域協同發展示范區。”

北京與周邊北三縣地區“都市圈”的形成，本質上還是沒能擺脫“大城市病”帶來的擠出效應，圈內產業間的聯動關系并不強，在一些關鍵資源如教育、醫療、住房等公共服務領域上，有較大的差異。

都市圈時代，核心一線城市們都在忙著與周邊區域“合縱連橫”。在此之前的2019年，北京以35371.3億元的GDP總量，高出深圳8444.21億元。但在新一輪的城鎮化轉型下，城市間的發展格局隨之被重塑，城市間的競爭將演變為都市圈間的競爭。北京都市圈又該如何持續保持領先地位？