樓市兩重天

動(dòng)輒房?jī)r(jià)“十萬(wàn)+”的深圳里，從來(lái)不缺富豪們排隊(duì)買房的故事。而它給年輕人帶來(lái)的刺痛，是即使月薪三四萬(wàn)元的王晨也不能避免。

王晨所在的公司位于深圳南山區(qū)，附近新房均價(jià)每平方米七萬(wàn)元以上。掏空錢包也夠不著首付的王晨，最終選擇在了40公里開(kāi)外的龍崗區(qū)置業(yè)。他買入了一個(gè)地鐵沿線項(xiàng)目，入手均價(jià)每平方米五萬(wàn)元，總算拿到了深圳市民的入場(chǎng)券。

圖/視覺(jué)中國(guó)（深圳市南山區(qū)后海燈光夜景）

像王晨一樣，買不起深圳的房子，卻立志要留在這的年輕人有很多。深圳統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，2019年深圳常住人口約1343萬(wàn)人，而存量商品房只有200萬(wàn)套。

但土地空間趨于飽和狀態(tài)下，缺地，已經(jīng)成為深圳最大的發(fā)展瓶頸。《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃（2016-2020）》顯示，2016至2020年，預(yù)計(jì)全市商品住房總需求約179萬(wàn)套，而這期間深圳住房供應(yīng)量只有65萬(wàn)套。可以說(shuō)，深圳常住人口與商品住房的巨大缺口，支撐了臨深地區(qū)樓市的基本面。

供需矛盾加大下，深圳市場(chǎng)的購(gòu)房需求逐漸外溢。“來(lái)了就是深圳人”，更多演變成“來(lái)了結(jié)果成了惠州人（或東莞人）”。

比起日漸火熱的臨深市場(chǎng)，環(huán)京市場(chǎng)仍處在漫長(zhǎng)的冷凍期。時(shí)隔400多天后，在榮盛帝品御居置業(yè)的張陽(yáng)，終于等來(lái)了開(kāi)發(fā)商的交房通知，要求其在2020年11月1日之前收房。

榮盛提出的延期賠償是，如果業(yè)主能在11月1日之前收房，免除5年期的物業(yè)費(fèi)，過(guò)期優(yōu)惠作廢。但這并沒(méi)有打退部分業(yè)主的退房意愿。”大約有50%的業(yè)主還有退房意愿，畢竟這個(gè)項(xiàng)目跌了一半兒多，大家都沒(méi)有足夠的信心漲上去。”

張陽(yáng)購(gòu)買的榮盛帝品御居項(xiàng)目位于河北廊坊市香河縣，距離北京市中心45公里。2016年，榮盛帝品御居項(xiàng)目均價(jià)一路漲到1.7萬(wàn)元/平米，張陽(yáng)趕在年底上了車，但如今周邊新盤的開(kāi)盤價(jià)格已跌落至8000元/平方米。張陽(yáng)直觀感受到了香河市場(chǎng)的寒意。“總價(jià)145萬(wàn)元買的房子，三年時(shí)間內(nèi)跌了近80萬(wàn)，這比腰斬還過(guò)分，已經(jīng)是臀斬了”。

2016年，是環(huán)京樓市最風(fēng)光躁動(dòng)的一年。當(dāng)時(shí)，中央提出疏解北京非首都功能與推進(jìn)京津冀協(xié)同發(fā)展，疊加市政府東遷且通州限購(gòu)等因素，環(huán)京市場(chǎng)迎來(lái)大量“淘金客”，房?jī)r(jià)開(kāi)始飛漲。

直到現(xiàn)在，張陽(yáng)依舊清晰記得，環(huán)京房?jī)r(jià)最瘋狂的樣子。“2016年初，香河房?jī)r(jià)1萬(wàn)元/平方米，到年中漲到1.7萬(wàn)元/平方米, 9月份的時(shí)候躥升到2.2萬(wàn)元/平方米，后來(lái)遭遇一個(gè)小調(diào)控政策，跌到了1.8萬(wàn)元/平方米，但第二個(gè)月很快就反彈了。”

盡管知道這場(chǎng)狂歡充斥著各種不理性，張陽(yáng)還是忍不住出手了，“在我買這個(gè)項(xiàng)目時(shí)候，均價(jià)1.7萬(wàn)元/平方米。因?yàn)榭吹较拶?gòu)政策攔不住房?jī)r(jià)的漲幅，所以才想著趕快下手。”

河北廊坊“北三縣”（三河、大廠、香河），因距離北京不到50公里的環(huán)線范圍，成了環(huán)京地區(qū)最閃亮的投資新星。緊鄰北京通州的香河，幾乎以每月2萬(wàn)的價(jià)格飆升，人們開(kāi)始爭(zhēng)相涌向離京45公里的環(huán)京市場(chǎng)，不惜掏空錢包，只為賭一個(gè)未來(lái)。

他們輕易相信了“近水樓臺(tái)先得月”，卻忽視了政策波動(dòng)的兇險(xiǎn)。

2017年6月，廊坊出臺(tái)限購(gòu)令，要求非本地戶籍居民繳納3年社保限購(gòu)一套，讓環(huán)京樓市溫度降至冰點(diǎn)。2020年十一期間，香河的房?jī)r(jià)較去年同期又有明顯的下降幅度。相比去年10月份的1.1萬(wàn)元/平方米左右而言，香河國(guó)慶期間不少樓盤房?jī)r(jià)已降至8000元/平方米。

留人更要留產(chǎn)業(yè)

“距離雄安車程十幾分鐘的白溝，房?jī)r(jià)超過(guò)1萬(wàn)元/平方米，香河一邊靠著北京，另一邊靠著通州副中心，每平方米房?jī)r(jià)才8000多元，這明顯是不合理的，我相信如果不是政策影響，環(huán)京北三縣樓市的房?jī)r(jià)一定能起來(lái)。”

張陽(yáng)沒(méi)想到的是，當(dāng)初以為成功“抱上大腿”的環(huán)京樓市，卻逐漸成為周邊房?jī)r(jià)的最低谷。2017年的“317新政”，成功地把大部分投資者攔在環(huán)京市場(chǎng)門外，但問(wèn)題在于，原本的剛需群體，也跟著一起消失了。

北三縣市場(chǎng)的客群主體，曾發(fā)生過(guò)一輪更迭。“距離北京最近的燕郊，是老一代北漂居住的地方，很多80后年輕人蝸居于此。那個(gè)時(shí)候燕郊交通相對(duì)方便，但現(xiàn)在燕郊已經(jīng)沒(méi)有可買的了。大廠呢，交通不如燕郊方便，再加上少數(shù)民族自治縣的原因，外地人不太愿意考慮，目前承接的住戶主要是北京副中心的員工們。剩下的那些在北京市區(qū)工作，又承受不了大廠房?jī)r(jià)的人，多數(shù)選擇在了香河。”

圖/視覺(jué)中國(guó)（燕郊住宅樓群）

但在不斷下跌的房?jī)r(jià)趨勢(shì)下，那些有著實(shí)際居住需求的群體們，把置業(yè)目光轉(zhuǎn)移到其他區(qū)域。有房地產(chǎn)研究人士表示，環(huán)京地區(qū)由于此前房?jī)r(jià)上漲太快，吸引了大量的投機(jī)資金的介入，但城市的基建設(shè)施、軌道交通、人口流入?yún)s遠(yuǎn)遠(yuǎn)無(wú)法與房?jī)r(jià)相匹配。

反觀臨深區(qū)域，盡管惠州、中山等地也涌現(xiàn)大量來(lái)自深港的炒房客，但城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型較早、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)相對(duì)雄厚，給了臨深地區(qū)樓價(jià)穩(wěn)步上探的空間。與價(jià)格下跌的環(huán)京樓市相比，中山坦洲鎮(zhèn)與珠海香洲區(qū)的部分房?jī)r(jià)已直逼三萬(wàn)。

廣州地理研究所杜志威博士在研究東莞城鎮(zhèn)人口變遷時(shí)發(fā)現(xiàn)，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)對(duì)于城鎮(zhèn)人口規(guī)模有著重要影響。換言之，成功實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，能夠保持較快的經(jīng)濟(jì)增速和人口增長(zhǎng)，轉(zhuǎn)型不順利的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，則面臨經(jīng)濟(jì)增速下降、人口收縮的難題。

與孤立的環(huán)京各縣相對(duì)應(yīng)的是，臨深各城市的產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)明顯，尤其是東莞和惠州，幾乎已經(jīng)與深圳連成一片，產(chǎn)業(yè)間的協(xié)同發(fā)展效應(yīng)明顯。比如，由于深圳土地資源緊張，土地成本高等問(wèn)題，不少深圳企業(yè)轉(zhuǎn)而尋求到東莞發(fā)展，如萬(wàn)科的建筑研究中心、華為的松山湖科研中心、大疆的東莞總部都建于此地。

反觀環(huán)京，雖然在引進(jìn)新興產(chǎn)業(yè)上也不甘落后，但跟風(fēng)效仿的意味大于實(shí)際發(fā)展的需求。

走進(jìn)環(huán)京各地的產(chǎn)業(yè)園區(qū)，你幾乎能找到每一個(gè)當(dāng)下最火的概念。比如，機(jī)器人、人工智能、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園等等。其中以永清最為典型，作為一個(gè)縣城，這里承載了大紅門、臺(tái)灣產(chǎn)業(yè)園和亦莊永清開(kāi)發(fā)區(qū)三個(gè)產(chǎn)業(yè)。但這些產(chǎn)業(yè)園大都面臨空置率高，開(kāi)工率普遍不足的問(wèn)題，個(gè)別產(chǎn)業(yè)園甚至被農(nóng)作物攻占。

大都市圈之困

在協(xié)同發(fā)展浪潮的推動(dòng)下，城市與城市間的競(jìng)爭(zhēng)，已經(jīng)上升到“都市圈”之間的維度。所謂的“都市圈”。是城市群內(nèi)部以超大特大城市或輻射帶動(dòng)功能強(qiáng)的大城市為中心、以1小時(shí)通勤圈為基本范圍的城鎮(zhèn)化空間形態(tài)。

圖/視覺(jué)中國(guó)（都市圈人流）

事實(shí)上，從外界對(duì)其名稱的描述，就能看出環(huán)京與臨深是兩種區(qū)域發(fā)展的思路：一個(gè)是外溢-承接關(guān)系，另一個(gè)則是合作共建關(guān)系。

2020年6月5日，廣東省發(fā)展改革委公布的《廣東省開(kāi)發(fā)區(qū)總體發(fā)展規(guī)劃》明確提出了深圳都市圈（包括深圳、東莞、惠州、河源和汕尾）的概念，提出充分借鑒三大世界級(jí)灣區(qū)發(fā)展經(jīng)驗(yàn)，協(xié)調(diào)莞惠河汕四市共同參與，合理確定都市圈發(fā)展重大任務(wù)舉措，助力河源、汕尾融入大灣區(qū)建設(shè)。

在打造產(chǎn)業(yè)融合的問(wèn)題上，改革開(kāi)放初的上海工程師們，曾經(jīng)成功地趟過(guò)了這條河。上世紀(jì)80年代，極具中國(guó)特色的“星期六工程師”現(xiàn)象曾盛極一時(shí)：每逢周末，上海、廣州等地科研院所和國(guó)有企業(yè)的工程師，便到周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)“兼職”，以技術(shù)顧問(wèn)的角色，幫助當(dāng)?shù)仄髽I(yè)的技術(shù)升級(jí)。

曾有數(shù)據(jù)指出，上海“星期六工程師”人數(shù)一度超過(guò)2萬(wàn)人，廣州省科委1987年做調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，廣州的科研單位有8%到10%的科技人員從事“星期六工程師”活動(dòng)。在大量工程師的技術(shù)扶持下，蘇州、無(wú)錫、常州以及順德、南海、中山、東莞等地的企業(yè)開(kāi)始發(fā)展壯大，并涌現(xiàn)出了“廣東四小虎”的經(jīng)濟(jì)奇跡。

交通、信息技術(shù)的快速發(fā)展，有效地放大了一線城市的外溢能力，并為臨近區(qū)域帶來(lái)了新的發(fā)展機(jī)遇。直到現(xiàn)在，東莞依托電子信息、裝備制造、紡織服裝等成為經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，特別是先進(jìn)制造業(yè)、高技術(shù)制造業(yè)，在全國(guó)排名前三強(qiáng)。而“深圳創(chuàng)新+東莞智造”的模式，也讓產(chǎn)業(yè)形成良性循環(huán)，形成產(chǎn)業(yè)間的相融互補(bǔ)和高效協(xié)同，讓臨深都市圈實(shí)現(xiàn)更高質(zhì)量的發(fā)展和高效率連接。

而反觀北京都市圈，同樣是建“圈”，北京都市圈的規(guī)劃理念與深圳都市圈有所不同。2020年3月17日，國(guó)家發(fā)改委在官網(wǎng)公布了“北京市通州區(qū)與河北省三河、大廠、香河三縣市協(xié)同發(fā)展規(guī)劃”，將打造國(guó)際一流和諧宜居之都示范區(qū)、新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)。

關(guān)于這個(gè)“圈”的表述是：“以北京城市副中心建設(shè)為統(tǒng)領(lǐng)，著力打造國(guó)際一流和諧宜居之都示范區(qū)、新型城鎮(zhèn)化示范區(qū)、京津冀區(qū)域協(xié)同發(fā)展示范區(qū)。”

北京與周邊北三縣地區(qū)“都市圈”的形成，本質(zhì)上還是沒(méi)能擺脫“大城市病”帶來(lái)的擠出效應(yīng)，圈內(nèi)產(chǎn)業(yè)間的聯(lián)動(dòng)關(guān)系并不強(qiáng)，在一些關(guān)鍵資源如教育、醫(yī)療、住房等公共服務(wù)領(lǐng)域上，有較大的差異。

都市圈時(shí)代，核心一線城市們都在忙著與周邊區(qū)域“合縱連橫”。在此之前的2019年，北京以35371.3億元的GDP總量，高出深圳8444.21億元。但在新一輪的城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型下，城市間的發(fā)展格局隨之被重塑，城市間的競(jìng)爭(zhēng)將演變?yōu)槎际腥﹂g的競(jìng)爭(zhēng)。北京都市圈又該如何持續(xù)保持領(lǐng)先地位？