香港“四大家族”之一的鄭裕彤家族也走上了化解債務的漫漫長路。

6月初，有媒體報道，鄭裕彤家族的新世界發展（0017.HK）即將達成一項高達875億港元的貸款再融資協議。對媒體報道和市場猜測，新世界發展并未否認，并在6月23日通過公告表示，新世界發展仍在與債權人就現有貸款的再融資進行積極磋商，而這些磋商仍在進行中。

引發市場對新世界發展債務問題關注的還有另一件事，6月6日，新世界宣布，對旗下永續債延遲派息。延遲派息雖然不會引發違約，但卻會增加債券利息，新世界發展的償債能力也因此引發市場擔憂。

截至6月26日，新世界發展股價收盤于5.83港元/股，總市值146.7億港元。

鄭裕彤家族作為香港四大家族之一，其商業版圖橫跨地產、珠寶、基建、金融等多個領域，長期占據著舉足輕重的地位。

然而，由其掌舵的新世界發展債務危機曝光，引發了外界對鄭裕彤家族未來走向的諸多猜測，尤其是家族子女在這場危機中所扮演的角色，成為各界關注的焦點。

從辟謠到“股債雙殺”，

新世界發展債務危機曝光

新世界發展陷入債務危機并非一朝一夕之事，起初，面對市場上有關公司債務問題的傳聞，新世界發展多次出面辟謠。

2024年1月，市場消息稱新世界發展已聘任法律顧問協助解決債務問題，并聘請相關公司作為債務重組顧問。對此，新世界發展于當年1月20日迅速發布澄清公告，表示“尚未進行或開始討論任何該等整體債務重組”。

但隨后的種種跡象表明，公司的財務狀況并不樂觀。

2024年9月26日，新世界發展發布的2024財年業績猶如一記重錘，讓市場真切感受到了公司面臨的困境。

財務數據顯示，報告期內，新世界發展綜合收入約357.82億港元，同比減少34%；核心經營利潤約68.98億港元，同比減少18%；年度虧損約171.26億港元，母公司股東應占虧損約196.83億港元。

香港匯生國際資本有限公司總裁黃立沖分析稱，這是新世界發展20個財年以來首次出現虧損，巨額虧損的背后，是公司在投資與運營策略上的一系列失誤。

圖源：公司財報

自2020年至2024年的5年間，新世界發展在房地產衰退明顯的內地和香港市場過度投入，并且依賴高杠桿擴張，債務負擔過重，沒有進行多元化、多地區布局，因此相比其他港資地產企業，所承受的打擊也是最沉重。

“野馬財經”梳理發現，新世界發展此前的一些項目投資決策過于激進，在一些大型商業綜合體項目上投入了大量資金，比如香港啟德體育園項目，2017年該項目正式立項撥款，造價預算為319億港元。

雖然香港特別行政區后來表示政府將承擔299.93億港元的建筑費用，但這仍是一項建設周期長、成本高的大型項目，關鍵是短期內難以實現盈利，卻占用了大量的資金資源。

此外，新世界發展還加速推進K11商城的擴展，從香港擴展到內地，總數已達到38座；香港航天城商業項目的綜合投資也超百億。

但這些擴張的項目卻出現業績增長頹勢，比如香港K11商場由于本地消費減少，導致銷售額按年下跌13%；酒店業務則直接虧損，新世界發展在香港、內地及東南亞共擁有15家運營中的酒店物業，但其2023財年錄得收入10.91億港元，同比雖有增長，但分部虧損仍達4.44億港元 。盡管2024年市場環境改善，但整體仍未擺脫虧損的局面。

圖源：公司財報

“截至2024年底，新世界發展負債總額高達2109.26億港元，計入永續債后的凈負債率超過70%，遠高于恒基兆業（17%）、長實地產（約30%）及新鴻基地產（約40%）等主要同業水平。”黃立沖認為，這導致新世界發展的融資成本及風險大幅上升，抗風險能力顯著下降。

財報顯示，截至2024年底，新世界發展的債務凈額約1246.3億港元，一年內需償還的債務約322億港元，而現金及銀行存款（包括有限制銀行存款）只有218.58億港元。

實際上，進入2025年后，新世界發展的債務問題愈發嚴峻。2月，有媒體報道，新世界發展已選擇中國銀行、星展銀行及匯豐銀行，為其即將在今明兩年到期的581億港元貸款進行再融資，抵押品為價值150億美元的20多處房產 。

同時，新世界發展計劃通過出售非核心資產回籠資金，預計2025財年，全年出售非核心資產的目標將達130億港元。

圖源：罐頭圖庫

但這些舉措并未從根本上緩解公司的債務壓力，新世界發展的永續債問題成為引發市場擔憂的新問題。

5月15日，瑞銀發表研究報告，指出公司尚有3.45億美元未贖回永續債，5月16日是贖回日期限 。若永續債未被贖回，票面利率將從6.15%遞增至10.2% 。

最終，公司選擇不贖回該筆永續債，這一決定導致票面息從6月16日起大幅遞增 ，也引發了市場對公司償債能力的進一步擔憂。

6月初，新世界危機徹底爆發。6月2日，新世界發展公告稱，根據各相關永續證券的條款，已選擇將相關永續證券票息的分派，遞延至其各自的下一個分派支付日期，涉及四系列永續證券。

消息一出，新世界發展遭遇“股債雙殺”。6月2日當天，新世界股價大幅低開后一路下探，一度跌超10%，最終4.48港元收盤，跌幅為6.47% ；同時，公司多只永續債急跌創新低 。 

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截至6月23日，875億港元的銀行貸款再融資計劃成為市場關注的焦點。據報道，經過數月談判，新世界發展即將達成這一貸款再融資協議以緩解流動性緊縮局面。

《彭博》引述消息人士報道，新世界發展已獲得所有貸款方對再融資計劃的初步同意，包括之前反對的銀行，但仍有少數銀行正在出具正式的書面承諾，再融資計劃需在6月底前取得超過五十家現有銀行貸款方的全部同意。

這一計劃的成敗，對新世界發展至關重要，若無法順利完成，或將面臨更為嚴峻的債務違約風險。

“富三代”卸任離職，

“富二代”直面債務泥潭

新世界發展是鄭裕彤一手打造的地產集團。他出身貧寒，早年間在“周大福”金鋪當伙計，后與周大福 “公主” 周翠英結婚，在周大福努力工作并將其做大做強。

1970年，鄭裕彤成立新世界發展，擁有57%股權。隨著資產版圖的不斷擴張，鄭裕彤的家族資產橫跨珠寶首飾、酒店、地產、金融、基建等多個行業，躋身 “香港四大家族”之列。福布斯公布的2017亞洲富豪家族排行榜顯示，鄭氏家族排名第八位，家族資產為255億美元。

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1989年，鄭裕彤將新世界集團交給大兒子鄭家純，但鄭家純上任后公司負債上升，鄭裕彤只好重出江湖。但鄭裕彤去世后，新世界發展的實控權仍回到鄭家純手上。

2006年，在美國、日本學習的“富三代”鄭志剛（鄭家純之子）回歸家族企業，進入新世界發展，并在2007年任執行董事，參與了新世界百貨的上市；2008年，深愛藝術的他創立了結合博物館與零售、藝術與商業概念的 K11品牌 ，并在 香港、上海、北京等地開設K11購物藝術中心。

2017年~2020年，鄭志剛先后任職新世界發展執行副主席、總經理、行政總裁等職務，這期間他還與伍長寧、鄭彥斌聯合成立C資本，投資了包括 Casetify、小鵬汽車、蔚來汽車等在內的眾多企業。

但與父親鄭家純執掌期間推高公司負債類似，鄭志剛在執掌新世界發展期間，采取了較為激進的擴張策略，推動了多個大型項目的開展，包括啟德體育公園、香港國際機場航天城11 SKIES、北角皇都戲院大廈等幾十億乃至百億級港元項目。

圖源：公司財報

激進的擴張模式雖然提升了新世界發展的市場影響力，但也導致公司負債急劇攀升。截至2024年底，凈負債比率已經增高至 57.5%，遠高于其他港資地產企業20%- 30%的水平。

而新世界發展的實際控制人鄭家純，在面對公司財務困境時，決策調整相對滯后，未能及時有效遏制債務問題的惡化。在鄭志剛的激進擴張策略引發財務風險后，才開始著手調整公司戰略，重新審視業務布局與債務管理，但此時公司已深陷債務危機的泥潭。

面對債務危機，新世界發展只能依賴資產剝離以回籠資金，但香港商業物業價格已然下跌，這導致其出售定價偏低。

為緩解財務壓力，新世界發展先后加速出售基礎設施子公司NWS控股（獲約30億美元）及旗下非核心資產，并于2024年11月以約4.17億港元價格將啟德體育園75%股權出售予母公司周大福集團，還計劃向鄭志剛轉讓K11品牌管理公司。

圖源：公司財報

“這種‘火速’回籠資金的方式明顯低于市場潛在價值。”香港匯生國際資本有限公司總裁黃立沖表示。

“現金奶牛”能否幫忙過關？

雖然新世界有不少問題，但如果鄭氏家族真要救自家公司，還是有足夠騰挪的空間。

被譽為鄭氏家族“現金奶牛”的“周大福”就是最有資本下場救援的，周大福（1929.HK）  

2023/24 財年總資產約888.19 億港元、股東權益 267.46 億港元、凈利潤 53.84 億港元 ，截至2025 財年，其營業利潤達到147.46 億港元，當前市值約1322億港元。

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此外就是周大福創建有限公司（0659.HK），其可動用流動資金約300 億港元（現金 186 億＋已承諾授信 113 億港元），一年內到期債務小于30 億港元；此外，鄭氏家族還有瑰麗酒店集團（Rosewood）、周大福人壽保險、家族辦公室平臺等可騰挪的資產。

黃立沖認為，鄭氏家族的成員若要緩解新世界發展的債務危機，可以直接注資或認購可換股債、繼續收購新世界非核心資產（體育園、商場等）、或通過集團信用提供銀行擔保，助其完成875 億港元再融資談判；甚至可以通過內部貸款，利用珠寶集團穩定經營現金流支撐。

不難看出，與新世界發展一年內322 億港元的償債需求相比，若家族愿意出手且能順利處理少數股東和監管程序，資金層面“救”新世界發展并非難事。

但真正的考量在于，家族資本配置意愿及對整體杠桿風險的取舍，家族成員的看法和利益沖突。

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需要注意的是，鄭氏家族的企業已經分散給鄭裕彤的各個子孫后代，彼此之間能否形成合力，并不是外界所能輕易了解。

鄭裕彤有兩兒兩女，長子鄭家純，次子鄭家成。

鄭家純一脈中，長女鄭志雯執掌瑰麗酒店集團和周大福珠寶，次子鄭志明擔任新聯建聯席CEO ，三子鄭志亮進入周大福珠寶負責北亞業務；鄭家成一脈中，長子鄭智恒與鄭志雯一起在周大福珠寶工作，次子鄭志謙在新世界中國工作。

家族成員分散在不同的業務板塊，各自有著不同的發展方向和利益訴求。2024年9月26日，鄭志剛辭任新世界發展行政總裁的同時，還辭任周大福、新世界百貨及新創建集團的相關職務。鄭志剛與家族成員企業之間是否有分歧存在，不得而知。

此外，鄭氏家族成員若要動用家族資產為新世界發展緩解債務壓力，也要受到家族信托的制約。

鄭氏家族在離岸架構下設立了家族信托，通過兩個離岸信托公司：Cheng Yu Tung Family (Holdings) Limited和Cheng Yu Tung Family (Holdings II) Limited，共同控股其核心資產載體“周大福控股”，合計持有周大福控股約95.65%的股權，間接控周大福企業及其對新世界發展的控制權。

“上述家族信托架構對周大福及其控股的集團（包括新世界發展）救援行動既有助力，也帶來一定的制約，如果家族要動用信托資產為新世界再注資，必須得到受托人（或信托委員會／保護人）的同意，并確保此舉符合信托契約和各方受益人的共同利益，否則受托人可能因違反信托義務而承擔責任。”黃立沖表示，上述信托架構決定，救不救新世界需要家族投票決定。

最后需要補充的是，鄭裕彤家族經過多年的發展，構建了龐大的財富版圖，主要涵蓋五大板塊：周大福珠寶、新世界發展、新創建集團、瑰麗酒店集團以及通過周大福企業控股的其他多元化投資。

圖源：罐頭圖庫

但在這場債務危機中，鄭氏家族的各資產板塊表現不一，只有周大福珠寶現金流表現較為穩定；其他如新創建集團三大業務中，富通保險在香港從事的壽險業務表現尚可，其余高速公路項目、香港建筑工程業務則盈利欠佳；周大福企業作為家族的投資平臺，控股了其他上市公司，如新世界百貨、ST景谷(600265.SH)等，并持有中策資本控股(00235.HK)的第一大股東地位，但近年來的投資收益有所下降。

可見，雖然鄭氏家族資產豐厚，但各個業務板塊也都面臨自身的發展難題，家族內部矛盾和業務板塊的各自發展需求是隱藏在背后的深層隱患。

鄭氏家族的子女能否在這場危機中合力應對債務危機，不僅關乎新世界發展的命運，更決定著鄭裕彤家族在未來商業世界中的地位。