華夏金隅智造工場REIT上市獲追捧 專業人士提醒理性看待市場熱情與投資風險

2月26日，首單以城市更新項目為底層資產的產業園REITs華夏金隅智造工場REIT在上交所上市，上市首日基金二級市場價格上漲30%，達到基礎設施公募REITs上市首日漲幅上限。其火爆行情引發投資者關注。業內分析人士表示，華夏金隅智造工場REIT上市后獲得資金追捧是多種因素綜合形成的，建議投資者理性看待公募REITs二級市場價格波動，更多關注項目本身的投資價值，堅持長期投資。

城市更新標桿差異化特征顯著

華夏金隅智造工場REIT基礎設施資產金隅智造工場產權一期項目位于北京市海淀區西三旗，2017年前為金隅天壇家具公司的生產基地。隨著北京城市功能定位變化，金隅集團以原金隅天壇家具公司生產空間為載體，通過對存量工業廠房盤活改造升級，打造以智能制造為核心產業并輔以部分產業配套的創新型科技產業園區，項目總建筑面積為9.09萬平方米，2018年6月開始運營，目前已進入穩定運營期。

金隅智造工場產權一期項目位于上地區域產業集群，高新科技企業較為集中，對創新性科技產業園區需求較高。項目高層高、高舉架、高荷載的獨特建筑結構可以為“硬科技”企業提供稀有的產業空間，滿足租戶“研發、辦公、試驗、生產”的多重需要。同時，園區產業結構較為多元，吸引新能源、人工智能、醫療器械、信息技術、物聯網等行業內多家知名企業、研究院所、行業協會入駐，已經形成較為集中的產業集聚，項目具備一定的空間產品差異化優勢。項目類型為產業園區項目，在當前行業形勢下增長空間可能有限，底層運營收入、出租率等關鍵指標可能面臨波動。

交易價格波動稀釋投資收益

首日漲停反映了投資者對項目認可與期待。然而，公募REITs二級市場交易價格上漲將導致投資者買入成本上升，進而降低實際凈現金流分派率。

以華夏金隅智造工場REIT為例，若投資者以上市首日收盤價3.691元/份購入本基金，依據《華夏金隅智造工場產業園封閉式基礎設施證券投資基金招募說明書》測算，2025年度預期凈現金流分派率將降至5.35%。

對于產品首日漲幅情況，基金管理人表示，公募REITs產品應重點關注底層收益率情況，切勿盲目跟風投資。金隅智造工場項目屬于城市更新改造的產業園類項目，其土地使用權終止時間為2046年12月2日，剩余期限不到22年，其較高的分派率與剩余期限相對較短也有一定的關系。

同時，業內人士也提示，漲停后二級市場價格可能與實際價值出現偏差，存在高估風險，投資者應謹慎評估，避免盲目追高。業內人士認為，公募REITs的底層收益邏輯主要依托資產運營產生的穩定現金流，其收益增長受限于資產的實際經營能力和市場環境，長期看價格終將回歸內在價值，投資者需理性看待收益上限，避免過度樂觀預期。

盲目追高存在投資風險

2025年以來，公募REITs情緒持續高漲，多只產品因二級市場漲幅較高而發布交易提示公告，提醒投資者關注交易價格波動風險，在理性判斷的基礎上進行投資決策。

業內人士指出，長期來看，公募REITs的投資價值取決于底層資產的運營情況，投資者應關注底層資產的質量及現金流狀況，市場交易價格波動可能顯著影響實際收益。投資者須評估價格波動風險與長期回報預期，根據自身的風險承受能力和投資目標，合理配置資產，當REITs價格出現較大幅度上漲時，需警惕可能出現的回調風險，審慎做出投資決策。

從公募REITs市場歷史表現來看，部分產品也曾出現過大幅上漲后回調的情況。因此投資人應保持警惕，充分評估投資風險，避免盲目跟風追高，守護好自身的財產安全。