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“躺進”前三

一直將“重回行業前三”視為奮斗目標的知名地產企業保利發展，終于在2022年得償所愿。

根據克而瑞數據，2022年保利發展全口徑合同銷售額達到4573億元，排名行業第二，較2021年同期上升兩個位次，與第一名碧桂園之間的差距僅有70億元。

這也是保利時隔10年之后再次進入行業前三。

2010年6月，50歲的宋廣菊接任保利董事長。兩年之后，保利將地產開發業務擴張至全國45個主要城市，并成為第二家銷售業績過千億的房企。

但自2013年開始，保利銷售規模逐漸從行業前三掉隊，尤其是在“碧恒融”等高周轉玩家崛起之后，保利地產銷售排名逐漸降至第五，只能用“連續13年行業前5、地產央企第一”的名號來行走江湖。

時也，命也。2017年，時任保利地產董事長的宋廣菊曾提出保利地產要在二至三年內“重回行業前三”的口號。但直到這位“地產鐵娘子”光榮退休，保利地產都未能進入前三。

2021年7月，宋廣菊因年齡原因宣布正式辭任公司董事長、董事職務，劉平成為保利發展新的董事長。2022年4月，這位新的掌門人為保利制定了更高的目標：進三爭一。

運氣往往比努力更重要。相比飲恨而去的宋廣菊，劉平無疑要幸運的多。2022年，隨著恒大、融創兩大民營房企相繼倒下，保利發展幾乎是以“躺平”的姿勢殺入了行業前三。

根據克而瑞的數據，2022年，碧桂園以4643億元的合同銷售額位列第一，但金額相比2021年（7588億元）減少近3000億元；萬科銷售額為4573億元，較去年同期減少近2000億元，排名由第二降至第三，恒大、融創則跌出行業前十。

TOP5房企中，唯有保利發展的排名實現了逆勢提升，但其2022年全年銷售依然同比下滑。其中，2022年實現簽約面積2747.95萬平方米，同比減少17.55%；實現簽約金額4573.01億元，同比減少14.51%。

此外，從經營業績來看，保利發展2022年財報數據也并不理想。

根據2023年1月5日保利發展發布的2022年度業績快報數據，2022年保利共實現營業總收入2811.11億元，同比下降1.37%；凈利潤約為183.03億元，同比減少33.17%，明顯不及市場預期。

不難看出，保利發展利潤端下滑速度要明顯快于收入端，背后原因在于毛利率的下滑。數據顯示，2022年前三季度，保利發展銷售毛利率為24.48%，較2021年全年毛利率水平（26.78%）下滑3.4個百分點。

對此，保利發展在公告中坦陳，報告期內公司受到項目結轉毛利率、權益比例等下降的影響，營業利潤及歸屬于上市公司股東的凈利潤均出現同比減少。

事實上，自2019年以來，保利地產銷售毛利率就處于持續下滑狀態，這也導致公司早在2021年就出現了凈利潤同比下滑的情形。2021年年報數據顯示，保利發展在營業收入實現同比增長17.19%的情況下，凈利潤卻出現了5.39%的同比下滑。

2021年增收不增利，2022年凈利潤縮水三成，保利發展近兩年業績表現并不突出。不過，房地產的下半場注定是“剩者為王”的時代。在眾多民營房企因流動性壓力而深陷泥潭之時，擁有政府的背書國企央企就迎來了彎道超車的機會。

從2022年頭部房企排行榜來看，除保利之外，TOP10房企中，華潤置地、中海地產、招商蛇口分列第四、第五、第六位，央企位次顯著前移。

正是在這一邏輯之下，保利發展于2022年3月超越萬科成為中國最大市值的上市房地產企業，率先在資本市場實現了“爭一”的目標。

上市公司市值的升降代表著資本市場對行業未來發展的判斷。從某種意義上說，保利市值超越萬科，反的更多是投資者對央企的信心。

那么，保利發展未來能否在銷售規模上真正坐上“地產之王”的寶座？

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“爭一”在望？

如果將時鐘撥回到2022年年初，也就是劉平最早提出“進三爭一”這一口號時，保利的對手主要是碧桂園、恒大、融創、萬科四家房企。如今，恒大、融創已經“暴雷”，碧桂園則深陷萬億債務泥潭，保利發展的對手似乎只剩下萬科一家。

不過，隨著中央接連出臺多項樓市利好政策，部分房企尤其是民營房企在信貸、債券、股權“三只箭”的助力下又迎來喘息之機，萬科市值也重回2000億元并反超保利。

事實上，2021年之前，萬科經營業績及銷售數據一直在A股房地產板塊中位列第一，保利營收、凈利潤、合同銷售金額等指標均不及萬科。從2022年前三季度業績來看，保利營收及凈利潤金額仍不及萬科，只是2022年銷售額反超萬科。

此外，截至2022年9月末，保利發展合同負債金額為4569.97億元，萬科合同負債金額則高達5365.08億元。從這一“蓄水池”數據不難看出，萬科未來釋放業績的能力也要更強。

不過，從土地儲備這一指標上看，保利發展已經超越萬科。截至2022年6月末，保利發展、萬科土地儲備面積分別為1.7億平方米和1.42億平方米，保利處于領先優勢。

此外，從新增貨值來看，2022年保利發展的拿地積極性要明顯超越萬科。

中指研究院的數據顯示，2022年，TOP100企業拿地總額12975億元，同比下降48.9%。在百強房企全年整體拿地低迷的背景下，保利發展、華潤置地和招商蛇口三大央企占據了新增貨值榜單前三位，新增貨值分別為2240億元、2219億元和1584億元。

在這一榜單上，萬科全口徑新增貨值僅為589億元，排名第17位，未能進入行業前十。土儲被視為房企的“糧倉”，從這一關鍵指標來看，保利“爭一”似乎更多了一些底氣。

不過，在“房地產在中國是重要的支柱產業”被高層重提后，留在牌桌上的選手也明顯多了起來。2022年，中海地產、華潤置地以及招商蛇口全口徑銷量均在3000億元左右。此外，2022年，中海地產、華潤置地的拿地銷售比分別為0.34、0.39，均高于保利發展（0.3），進攻態勢更強，這就給保利“爭一”帶來了新的懸念。

3

難覓第二曲線

保利發展前身為廣州保利房地產開發有限公司，成立于1992年，總部位于廣州，實際控制人為央企巨頭中國保利集團有限公司（持股比例為40.49%）。

在上個世紀最后10年，保利地產憑借“精品路線”快速發展。2002年，保利集團啟動股份制改制，將廣州保利升級為保利房地產股份有限公司，并提出了全國化發展戰略。此后，保利地產從廣州沿著京廣線（縱軸）和長江沿線（橫軸）進行布局，走上了全國化布局之路。

2006年，保利地產成功在上交所上市。至此，地產四朵金花“招保萬金”在資本市場完成集結，成為本世紀頭一個10年地產龍頭股的代名詞。

2012年，保利將地產開發業務擴張至全國45個主要城市，并成為第二家銷售業績過千億的房企。不過，隨著恒大等民營地產企業的崛起，保利自2012年之后就掉出行業規模前三。

2016年，隨著房地產行業競爭的日益激烈，保利地產提出了“一主兩翼”發展戰略，即以房地產開發經營為主，以房地產金融和社區消費為翼。也是在這一年，保利地產銷售額首次突破2000億元；2017年，保利地產全年實現簽約金額3092.27億元，銷售額突破3000億元大關。

不過，由于碧桂園、恒大等高周轉房企的崛起，保利地產在龍頭房企的排位賽中始終未能實現提升。2016年，保利地產以2100.87億元合約銷售金額位居行業第五，排在恒大、萬科、碧桂園和綠地之后；2017年，碧桂園、萬科、恒大穩居行業前三，融創卻異軍突起成為行業第四，保利地產仍位居行業第五。

2017年，保利地產董事長宋廣菊在股東大會上明確提出，保利地產在收購中航和整合保利置業后，未來還會有更多的收購兼并大動作，希望在整合后的未來三年內，保利地產能再度站上行業前三的位置。

2018年，保利地產更名為保利發展控股集團，同時也升級了其“一主兩翼”戰略的內涵；2021年9月，保利地產發布公告稱，為更好地體現戰略定位、更準確地反主營業務結構，公司擬相應將證券簡稱從“保利地產”變更為“保利發展”。

整體來看，更名后的保利發展在多元化發展上并未實現實質性突破。數據顯示，2018-2021年，保利房地產銷售業務收入占比始終維持在90%以上。2022年上半年，保利房地產銷售業務收入占比仍高達90.45%，物業、金融等其他業務占比不足10%。

保利物業算是保利多元化發展最為成功的一個板塊。2021年，保利物業實現營業收入107.83億元，同比增長34.2%，在公司營收中占比不足4%；在管面積約4.65億平方米，同比增長33%。

根據克而瑞披露的《2022年中國物業服務企業管理規模榜TOP100》，保利物業2022年預測合約面積排名在行業第五位，不及碧桂園服務、萬物云、恒大物業、綠城服務。

對比來看，萬科旗下的萬物云2021年實現營業收入240.4億元，同比增長32.1%，在管面積7.8億平方米，同比增長35.9%。顯然，在物業板塊的對陣中，保利占不到萬科的便宜。

商業地產更是保利的短板。相比萬象城、印象城、龍湖天街等知名品牌，保利“時光系”等商業品牌仍是籍籍無名的狀態。就連保利商業地產投資管理有限公司總經理方長斌也承認，“從我們過往的項目來講，保利確實還沒有打造出標桿項目。”

在經歷過去的黃金發展時期后， 房地產行業正迎來下半場，單一的住宅開發模式已經不能滿足消費者的多元化需求，頭部房企正試圖通過多種路徑的多業態來找尋新的利潤突破口。從多元化布局與發展來看，保利似乎明顯不及萬科、龍湖等對手，未來恐怕還有很長的一段路要走。

高手過招，比拼的往往是誰犯的錯誤更少。“三道紅線”政策出臺之后，過去憑借高負債、高杠桿模式發展的民營房企不斷暴雷，向來以穩健著稱的保利發展如愿重回行業前三。然而，面對“行業吹哨人”萬科以及央企陣營的中海地產、華潤置地等一干實力對手，保利發展能笑到最后嗎？