SOHO中國CFO涉嫌內幕交易被調查，私有化期間股價遭遇“過山車”

只經過短短一天的發酵，SOHO中國CFO被調查一事就被坐實了。

7月7日，SOHO中國（0410.HK）發布公告，公司知悉首席財務官倪葵陽因涉嫌公司股票內幕交易，正在接受調查。

不過，SOHO中國同時澄清：SOHO中國董事及其他高管均不知悉有關涉嫌內幕交易的情況，亦沒有被調查。但是，對于有關當局要求提供的資料給予了充分配合。

來源：企業公告

一天前，據多家媒體報道，有微博網友爆料稱“SOHO（中國）首席財務官倪葵陽因涉嫌內幕交易被警方帶走調查，公司多名高管亦被調查”。

該消息一出，部分股民對SOHO中國未及時公開披露公司重大變動信息提出質疑，呼吁SOHO中國切實維護廣大股民權益，盡快公布相關情況。

中國香港證監會《證券及期貨條例》對于市場失當行為建立了民事與刑事雙重法律框架。“市場失當行為”包括六種行為，其中包括“內幕交易”。該條例291條規定了“內幕交易罪行”的七種情形。

凡任何人被識辨為曾從事市場失當行為，審裁處可依法施加7項制裁，包括5年市場禁入、繳納罰款等。根據《證券及期貨條例》第XIV部，各種形式的市場失當行為（包括內幕交易）均可以刑事罪行而遭檢控。《證券及期貨條例》增加最高刑事處罰至可處10年監禁及高達1000萬港元罰款。

對于CFO被查的消息提前泄露，證券維權律師郝俊波指出：“這種信息是屬于重大不利信息，如果隱瞞，未及時披露肯定違規。上市公司的公告無法作為免責依據，具體要看客觀事實。”

SOHO中國在公告中表示，由于上述調查，在調查完成前，倪葵陽已經無法履行公司首席財務官的職責。SOHO中國已將她的職責臨時移交給公司財務總監。SOHO中國董事認為，有關調查對集團的業務運作并無重大的不利影響。

受此影響，7月6日，SOHO中國股價下跌2.04%；7日，股價下跌2.78%，截至目前，SOHO中國總市值為72.8億港元。

私有化期間股價“過山車”

SOHO中國財報顯示，倪葵陽于2008年加入SOHO中國，于2011年至2013年擔任財務總監，于2014年出任副總裁，并于2018年10月出任首席財務官。

另外，據“焦點財經”報道，倪葵陽這次被帶走調查，很大概率與前期的黑石收購案有關。據稱，其利用已知內幕消息，在黑石收購SOHO中國案中利用股票套現。

關于“黑石集團正與SOHO中國就私有化進行談判”的消息最早出現在2020年3月，當時的傳言交易價約合258億元。

SOHO中國曾對此回應表示，其正在與海外金融投資者洽談，可能導致公司全部已發行股份作出全面要約。

這意味著一旦SOHO中國成功賣身黑石，其清倉國內資產動作將更進一步。受此影響，SOHO中國的股價上漲38%。

來源：企業公告

在此后一年的時間內，收購一事毫無進展。直至2021年6月16日，黑石集團正式發出全面收購要約，擬取得SOHO中國控股權，計劃收購其91%的股份。

從價格來看，當時的收購價格為每股5港元，總額236.58億港元（約196.2億元），要約價縮水近60億元。

值得一提的是，在消息發布前，SOHO中國股價一直處于連續上漲的狀態，創下當時近一年來股價新高，收盤報3.8港元/股，總市值197.58億港元。

來源：同花順截圖

然而，2021年8月6日，SOHO中國發布公告稱，其與黑石集團的交易被市場監管總局依據反壟斷法正式立案審查。之后，股價再次進入下跌模式。

2021年9月10日，SOHO中國公告稱，黑石集團將終止收購SOHO中國。至此，SOHO中國的“賣身計劃”以失敗告終，其股價下跌超過三成，回的了黑石收購前的水平。

SOHO中國旗下公司頻收罰單

實際上，近年來SOHO中國的麻煩事不僅于此，從去年開始，SOHO中國旗下多家公司接連遭遇罰款。

3月21日，據北京市場監督管理局官網信息顯示，SOHO中國旗下15家物業管理公司因加收電費等違法行為被處罰款1.15億元。

據行政處罰決定書顯示，SOHO中國旗下北京搜厚物業管理有限公司負責運營前門SOHO、麗澤SOHO、望京SOHO、光華路SOHO等多個項目的15家物業管理公司存在加收電費、在電費中加收其他費用等違法行為。

來源：罐頭圖庫

值得一提的是，此次被罰款的15家物業中，包含了被潘石屹視為“八大金剛”的核心項目（望京SOHO、光華路SOHO等），以及3月10日潘石屹七折出售的優質項目（三里屯SOHO、銀河SOHO、朝陽門SOHO等）。

據了解，SOHO中國旗下物業并不是首次因電力價格違法而被罰款了。

2021年12月7日，北京搜厚物業管理有限公司位于上海的7家分公司也因存在向商戶加價多收電費的電力價格違法行為被處以警告并合計罰款8664萬元。

另外，在去年這筆“千萬級”罰款中，還包含了兩處潘石屹今年3月初處理的“7折優質物業”項目，涉及罰款金額超2000萬元。

除此之外，去年12月17日，北京建華置地因偷逃稅被北京市稅務稽查部門依法罰款7.09億元，潘石屹為該公司法人。

值得一提的是，這起稅務罰單是在去年10月被舉報的。接到舉報后，北京市稅務局稽查局經稅收大數據分析研判，并對其依法實施立案檢查。

此外，SOHO中國此前多次爭奪的“上海外灘地王”股權，也在3月21日這天，被郭廣昌的復星國際擬63億元拿下。

據了解，此處“上海外灘地王”項目還曾涉及上海證大、綠城中國等知名房企共同參與。而此前參與的SOHO中國，已今非昔比。

有業內人士指出，潘石屹近年來意在通過不停的“變賣”資產，疑似謀劃“退出”地產圈。

SOHO中國近況如何？

作為“萬通六君子”之一，潘石屹于1995年和妻子張欣成立紅石實業有限公司，開發現代城，采用“散賣模式”帶動銷售迅速增長。

2003年，SOHO中國以1.78億元的納稅規模位居行業第二；2007年10月，SOHO中國登陸港交所，以19億美元創下亞洲最大商業地產IPO。

來源：罐頭圖庫

2012年，SOHO中國從"開發-銷售"變為"開發-自持"，潘石屹喊出"自持物業比持有人民幣更好。"2015年，SOHO中國推出共享辦公品牌SOHO 3Q，潘石屹認為，商鋪的利用率遠比不上寫字樓。

2017年，SOHO中國利潤達到頂點，為47.33億元；2018年降至19.25億元，2019年進一步降至13.31億元，2020年凈利潤只剩下5.36億元。

在私有化失敗后，2021年，SOHO中國實現收入17.41億元，同比減少20.53%；年度歸屬股東凈虧損達1.31億元。

對此，SOHO中國表示，虧損的主要原因是本年度確認本集團附屬公司發生的一次性稅費開支約為人民幣4.39億元。

另外，2021年SOHO中國實現租金收入同比增長13%，約17.42億元。并且，公司租賃業務的毛利率也由上一年的約76%升至約80%。

來源：SOHO中國財報

雖然公司的盈利情況與出租比率呈現良好態勢，但SOHO中國本身的債務壓力也不容小覷。

報告期內，SOHO中國的總借貸共計約179.98億元。其中，1年內須償還貸款為16.64億元，一年以上到期部分約為163.34億元。

截至2021年底，SOHO中國的總負債為333.5億元，而同期現金及現金等價物只有7.3億元。

在投資物業方面，截至2021年12月31日，SOHO中國投資物業平均出租率約為85%。并且，2021年SOHO中國投資物業評估增值約2.89億元，也較2020年的1.1億元有所增長。

值得一提的是，2021年SOHO中國沒有物業銷售收入。而迫于償債壓力，SOHO中國選擇在今年對其部分物業項目進行打折出售，以此來實現快速回款。