“債轉股”入局地產成風，卻現信托公司拍賣債權欲離場？

僅僅過了5個月，平安信托將一則標的金額超過10億元的債權擺上了貨架。

近日，在阿里拍賣平臺上，出現了一則關于平安信托公開拍賣債權的消息，標的債權金額為10.65億元，其中本金10.2億元，利息0.45億元。

本次拍賣時間定于2022年04月08日10點-2022年04月09日10點，截至3月30日，共有1820人感興趣。

該標的債權主要擔保措施為寧波兆年置業有限公司（簡稱：寧波兆年）名下位于寧波市鄞州區JD13-03-37（a）地塊土地抵押、寧波兆年100%股權質押、寧波兆年提供連帶擔保責任等。

本筆貸款的主債務人為花樣年控股（1777.HK）旗下的成都牽銀置業有限公司（簡稱：成都牽銀），該公司成立于2010年，注冊資本6000萬元人民幣，主營業務包括房地產開發經營、文化旅游資源開發等。

值得一提的是，此次拍賣債權的抵押地塊是寧波鳴翠東著樓盤，其開發商除了花樣年，還有佳兆業，目前這兩家開發商均已“爆雷”，陷入債務危機。

信托入局救急花樣年

從時間來看，寧波兆年股權出質的時間是2021年10月26日，出質人為浙江佳霖房地產開發有限公司（簡稱：浙江佳霖），質權人為平安信托有限責任公司。

來源：愛企查

在此之前，10月4日，花樣年宣布公司約2.06億美元的未償還票據已到期，且未于當日付款，構成實質性違約。

為了減債、減輕償付壓力，10月25日，花樣年全資附屬公司慈溪花創房地產開發有限公司（簡稱：慈溪花創）將浙江佳霖49%權益，以及寧波兆年結欠之股東貸款轉讓給建安投資控股集團有限公司（簡稱：建安投資）全資附屬公司合肥昀紹房地產合伙企業（有限合伙）。

花樣年此次出售事項之代價為2億元，于11月25日完成，預計將虧損約5600萬元。從實際情況來看，經過此次轉讓，原花樣年寧波鳴翠東著項目已轉讓至建安投資。

來源：愛企查

愛企查信息顯示，寧波鳴翠東著項目的開發企業寧波兆年為浙江佳霖的全資子公司，并由浙江佳岳房地產開發有限公司（簡稱：浙江佳岳）、慈溪花創分別持股51%、49%。

股權穿透顯示，慈溪花創由花樣年集團（中國）有限公司間接全資持股，而浙江佳岳由佳兆業集團（深圳）有限公司、建安投資分別持有15.61%、14.99%股份。

由此來看，轉讓完成后，建安投資直接或間接持有浙江佳霖63.99%股份，并成為寧波鳴翠東著項目的實控人。

資料顯示，建安投資于2002年9月成立，原名亳州城市建設投資有限責任公司、亳州建設投資集團有限公司，是亳州市政府直屬國有獨資公司。

從銷售情況來看，寧波鳴翠東著項目于去年6月和7月兩次取得預售許可，預計2024年上半年交付。截至11月25日，已售套數266套，當前（住宅）可售套數為236套，銷售情況并不樂觀。

另外，有購房者在房產交易平臺稱，寧波鳴翠東著項目地段不錯，旁邊有地鐵站，綜合價格來看性價比很高，但同時，附近有高速高架，噪音非常大。

信托“債轉股”入局地產

實際上，這并不是信托首次入局花樣年。早在2021年11月，中融信托宣布，擬對深圳市花現置業有限公司（簡稱：花現置業）的股權從參股時的49%增至100%，而花現置業原本的大股東是花樣年。

進入2022年，隨著地產行業持續下行，房企資金鏈進一步趨緊，信托公司開始頻繁入局房產項目。

1月中旬，中融信托接盤中南建設旗下鹽城港達房地產開發有限公司49%股權；五礦信托相繼接盤陽光城杭州橙光置業19%股權、恒大旗下昆明恒拓置業有限公司100%股權。

1月底，平安信托接盤正榮集團旗下廈門市榮璐置業有限公司49%的股權；2月，光大信托和五礦信托接盤恒大多個項目。

值得關注的是，恒大在債權人電話會議中傳出信號，將與信托公司采取“股權轉讓+托管運營”的新模式。而在上述幾則股權變動中，信托與房企合作過程中角色在改變。

五礦信托在入局恒大時曾表示，經過反復論證，我們認為通過獲得項目公司全部股權及管理權，推動項目正常化運營，是當前解決恒大項目問題的最優方案。

事實上，很多信托公司在接盤前就為項目提供過融資服務，如今融資方陷入流動性危機，信托公司親身下場，是為了盤活項目，維護投資人權益。

在業界看來，與其被動等待房企修復，信托公司從已投項目出發，接盤更多股權，有利于掌握主動權，再通過尋求代建、引入資金等方式保證項目建設，能夠更快回籠資金，這種模式對于與出險房企共投項目尤為適用。

一位信托業資深人士表示，最近信托入局，從原來債權人身份變為持股項目的管理者，與房企的債權合作變為股權合作。在這個模式下，信托公司直接參與項目的具體運營，而開發商的身份則轉變為代建方。

從實際情況來看，信托公司運營房地產項目的能力經驗不足，但接盤后能避免房企債務問題影響項目建設，從而減少后期項目違約風險。

對于信托公司來說，通過股權投資接盤可以“化被動為主動”，但也極為考驗風控能力和運作效率。對此，克而瑞認為，中短期內，信托市場對于房地產股權投資勢必保持謹慎，以機會型投資為主。

救人，也是自救

面臨房企急需出售資產紓困卻又無人接盤的局面，很多信托公司積極入局，成為了“接盤俠”。

2022年以來，中融信托、五礦信托、光大信托等機構紛紛向房企伸出援手，進入房地產并購市場，接手了中國恒大、陽光城、正榮集團等房企出售的項目公司股權、債權。

業內人士認為，信托公司接盤對于房企來說，可以快速回籠資金、緩解債務壓力，同時也有利于借助資本市場盤活資產，對于行業保交付、維護購房者權益都有著積極影響。

事實上，過去一段時間房產信托存量規模很大，甚至出現過度增長，這也給信托業務的安全性埋下了隱患。

2019年，房產信托刮起了一場“撤退風”，信托公司拋售手中持有的房地產公司股權成為常態。

如今，在銷售低迷、流動性問題突出的情況下，信托公司逆市投資引發行業關注?？硕鸱治稣J為，當前涉房信托處境較為被動，雖存在弱市抄底機會，但是風險較大。

用益信托數據顯示，2021年前11個月，房地產信托涉及違約金額達707.43億元，排名第一，成為行業違約“重災區”。

另外，信托機構本身存在的部分漏洞也與房地產行業相關。

目前，多家信托公司與房企就還款事項存在糾紛。中信信托尚未就60億信托還款計劃與世茂集團達成一致；中融信托與華夏幸福的談判或將對簿公堂；五礦信托、山東信托和中誠信托均數次起訴恒大。

此外，信托公司還屢屢因地產業務違規被處罰。整體來看，房地產投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高。

那么，既然如此，為何信托公司還要頻繁入局地產呢？首先，從接盤動機來看，主要還是出于自保、加快回籠資。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示，信托接盤房企項目是有私心的，這些項目大多是因為資金遇到壓力才出手，但項目本身并沒有太大問題，所以在收購之后，這些項目還是有機會被盤活的。

另外，自2021年底《關于做好重點房地產企業風險處置項目并購金融服務的通知》出臺以來，政策端不斷加碼，引導優質房企通過收并購加快市場出清。

在業內人士看來，這一政策的發布，給房地產行業風險化解指引了更清晰的方向。當信托公司以股權的形式承接的項目收并購，對于房企原本承壓的‘三條紅線’壓力有所幫助，對緩解流動性壓力更為直接。

整體來看，政策利好的落地，無疑指引了房地產市場收并購風向，監管層鼓勵收并購的主要意圖仍在于穩定市場。

克而瑞分析指出，從長期來看，信托公司和房企合作空間仍看好，信托公司等金融機構將是開發項目重資產的主要持有者，房企則轉向提供代建、設計建造、營銷管理服務端。