“債轉(zhuǎn)股”入局地產(chǎn)成風(fēng)，卻現(xiàn)信托公司拍賣債權(quán)欲離場(chǎng)？

僅僅過了5個(gè)月，平安信托將一則標(biāo)的金額超過10億元的債權(quán)擺上了貨架。

近日，在阿里拍賣平臺(tái)上，出現(xiàn)了一則關(guān)于平安信托公開拍賣債權(quán)的消息，標(biāo)的債權(quán)金額為10.65億元，其中本金10.2億元，利息0.45億元。

本次拍賣時(shí)間定于2022年04月08日10點(diǎn)-2022年04月09日10點(diǎn)，截至3月30日，共有1820人感興趣。

該標(biāo)的債權(quán)主要擔(dān)保措施為寧波兆年置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：寧波兆年）名下位于寧波市鄞州區(qū)JD13-03-37（a）地塊土地抵押、寧波兆年100%股權(quán)質(zhì)押、寧波兆年提供連帶擔(dān)保責(zé)任等。

本筆貸款的主債務(wù)人為花樣年控股（1777.HK）旗下的成都牽銀置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：成都牽銀），該公司成立于2010年，注冊(cè)資本6000萬元人民幣，主營(yíng)業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、文化旅游資源開發(fā)等。

值得一提的是，此次拍賣債權(quán)的抵押地塊是寧波鳴翠東著樓盤，其開發(fā)商除了花樣年，還有佳兆業(yè)，目前這兩家開發(fā)商均已“爆雷”，陷入債務(wù)危機(jī)。

信托入局救急花樣年

從時(shí)間來看，寧波兆年股權(quán)出質(zhì)的時(shí)間是2021年10月26日，出質(zhì)人為浙江佳霖房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱：浙江佳霖），質(zhì)權(quán)人為平安信托有限責(zé)任公司。

來源：愛企查

在此之前，10月4日，花樣年宣布公司約2.06億美元的未償還票據(jù)已到期，且未于當(dāng)日付款，構(gòu)成實(shí)質(zhì)性違約。

為了減債、減輕償付壓力，10月25日，花樣年全資附屬公司慈溪花創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱：慈溪花創(chuàng)）將浙江佳霖49%權(quán)益，以及寧波兆年結(jié)欠之股東貸款轉(zhuǎn)讓給建安投資控股集團(tuán)有限公司（簡(jiǎn)稱：建安投資）全資附屬公司合肥昀紹房地產(chǎn)合伙企業(yè)（有限合伙）。

花樣年此次出售事項(xiàng)之代價(jià)為2億元，于11月25日完成，預(yù)計(jì)將虧損約5600萬元。從實(shí)際情況來看，經(jīng)過此次轉(zhuǎn)讓，原花樣年寧波鳴翠東著項(xiàng)目已轉(zhuǎn)讓至建安投資。

來源：愛企查

愛企查信息顯示，寧波鳴翠東著項(xiàng)目的開發(fā)企業(yè)寧波兆年為浙江佳霖的全資子公司，并由浙江佳岳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱：浙江佳岳）、慈溪花創(chuàng)分別持股51%、49%。

股權(quán)穿透顯示，慈溪花創(chuàng)由花樣年集團(tuán)（中國(guó)）有限公司間接全資持股，而浙江佳岳由佳兆業(yè)集團(tuán)（深圳）有限公司、建安投資分別持有15.61%、14.99%股份。

由此來看，轉(zhuǎn)讓完成后，建安投資直接或間接持有浙江佳霖63.99%股份，并成為寧波鳴翠東著項(xiàng)目的實(shí)控人。

資料顯示，建安投資于2002年9月成立，原名亳州城市建設(shè)投資有限責(zé)任公司、亳州建設(shè)投資集團(tuán)有限公司，是亳州市政府直屬國(guó)有獨(dú)資公司。

從銷售情況來看，寧波鳴翠東著項(xiàng)目于去年6月和7月兩次取得預(yù)售許可，預(yù)計(jì)2024年上半年交付。截至11月25日，已售套數(shù)266套，當(dāng)前（住宅）可售套數(shù)為236套，銷售情況并不樂觀。

另外，有購(gòu)房者在房產(chǎn)交易平臺(tái)稱，寧波鳴翠東著項(xiàng)目地段不錯(cuò)，旁邊有地鐵站，綜合價(jià)格來看性價(jià)比很高，但同時(shí)，附近有高速高架，噪音非常大。

信托“債轉(zhuǎn)股”入局地產(chǎn)

實(shí)際上，這并不是信托首次入局花樣年。早在2021年11月，中融信托宣布，擬對(duì)深圳市花現(xiàn)置業(yè)有限公司（簡(jiǎn)稱：花現(xiàn)置業(yè)）的股權(quán)從參股時(shí)的49%增至100%，而花現(xiàn)置業(yè)原本的大股東是花樣年。

進(jìn)入2022年，隨著地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行，房企資金鏈進(jìn)一步趨緊，信托公司開始頻繁入局房產(chǎn)項(xiàng)目。

1月中旬，中融信托接盤中南建設(shè)旗下鹽城港達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán)；五礦信托相繼接盤陽(yáng)光城杭州橙光置業(yè)19%股權(quán)、恒大旗下昆明恒拓置業(yè)有限公司100%股權(quán)。

1月底，平安信托接盤正榮集團(tuán)旗下廈門市榮璐置業(yè)有限公司49%的股權(quán)；2月，光大信托和五礦信托接盤恒大多個(gè)項(xiàng)目。

值得關(guān)注的是，恒大在債權(quán)人電話會(huì)議中傳出信號(hào)，將與信托公司采取“股權(quán)轉(zhuǎn)讓+托管運(yùn)營(yíng)”的新模式。而在上述幾則股權(quán)變動(dòng)中，信托與房企合作過程中角色在改變。

五礦信托在入局恒大時(shí)曾表示，經(jīng)過反復(fù)論證，我們認(rèn)為通過獲得項(xiàng)目公司全部股權(quán)及管理權(quán)，推動(dòng)項(xiàng)目正常化運(yùn)營(yíng)，是當(dāng)前解決恒大項(xiàng)目問題的最優(yōu)方案。

事實(shí)上，很多信托公司在接盤前就為項(xiàng)目提供過融資服務(wù)，如今融資方陷入流動(dòng)性危機(jī)，信托公司親身下場(chǎng)，是為了盤活項(xiàng)目，維護(hù)投資人權(quán)益。

在業(yè)界看來，與其被動(dòng)等待房企修復(fù)，信托公司從已投項(xiàng)目出發(fā)，接盤更多股權(quán)，有利于掌握主動(dòng)權(quán)，再通過尋求代建、引入資金等方式保證項(xiàng)目建設(shè)，能夠更快回籠資金，這種模式對(duì)于與出險(xiǎn)房企共投項(xiàng)目尤為適用。

一位信托業(yè)資深人士表示，最近信托入局，從原來債權(quán)人身份變?yōu)槌止身?xiàng)目的管理者，與房企的債權(quán)合作變?yōu)楣蓹?quán)合作。在這個(gè)模式下，信托公司直接參與項(xiàng)目的具體運(yùn)營(yíng)，而開發(fā)商的身份則轉(zhuǎn)變?yōu)榇ǚ健?

從實(shí)際情況來看，信托公司運(yùn)營(yíng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的能力經(jīng)驗(yàn)不足，但接盤后能避免房企債務(wù)問題影響項(xiàng)目建設(shè)，從而減少后期項(xiàng)目違約風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)于信托公司來說，通過股權(quán)投資接盤可以“化被動(dòng)為主動(dòng)”，但也極為考驗(yàn)風(fēng)控能力和運(yùn)作效率。對(duì)此，克而瑞認(rèn)為，中短期內(nèi)，信托市場(chǎng)對(duì)于房地產(chǎn)股權(quán)投資勢(shì)必保持謹(jǐn)慎，以機(jī)會(huì)型投資為主。

救人，也是自救

面臨房企急需出售資產(chǎn)紓困卻又無人接盤的局面，很多信托公司積極入局，成為了“接盤俠”。

2022年以來，中融信托、五礦信托、光大信托等機(jī)構(gòu)紛紛向房企伸出援手，進(jìn)入房地產(chǎn)并購(gòu)市場(chǎng)，接手了中國(guó)恒大、陽(yáng)光城、正榮集團(tuán)等房企出售的項(xiàng)目公司股權(quán)、債權(quán)。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，信托公司接盤對(duì)于房企來說，可以快速回籠資金、緩解債務(wù)壓力，同時(shí)也有利于借助資本市場(chǎng)盤活資產(chǎn)，對(duì)于行業(yè)保交付、維護(hù)購(gòu)房者權(quán)益都有著積極影響。

事實(shí)上，過去一段時(shí)間房產(chǎn)信托存量規(guī)模很大，甚至出現(xiàn)過度增長(zhǎng)，這也給信托業(yè)務(wù)的安全性埋下了隱患。

2019年，房產(chǎn)信托刮起了一場(chǎng)“撤退風(fēng)”，信托公司拋售手中持有的房地產(chǎn)公司股權(quán)成為常態(tài)。

如今，在銷售低迷、流動(dòng)性問題突出的情況下，信托公司逆市投資引發(fā)行業(yè)關(guān)注。克而瑞分析認(rèn)為，當(dāng)前涉房信托處境較為被動(dòng)，雖存在弱市抄底機(jī)會(huì)，但是風(fēng)險(xiǎn)較大。

用益信托數(shù)據(jù)顯示，2021年前11個(gè)月，房地產(chǎn)信托涉及違約金額達(dá)707.43億元，排名第一，成為行業(yè)違約“重災(zāi)區(qū)”。

另外，信托機(jī)構(gòu)本身存在的部分漏洞也與房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)。

目前，多家信托公司與房企就還款事項(xiàng)存在糾紛。中信信托尚未就60億信托還款計(jì)劃與世茂集團(tuán)達(dá)成一致；中融信托與華夏幸福的談判或?qū)?duì)簿公堂；五礦信托、山東信托和中誠(chéng)信托均數(shù)次起訴恒大。

此外，信托公司還屢屢因地產(chǎn)業(yè)務(wù)違規(guī)被處罰。整體來看，房地產(chǎn)投資占比越高的信托公司，脆弱性也越高。

那么，既然如此，為何信托公司還要頻繁入局地產(chǎn)呢？首先，從接盤動(dòng)機(jī)來看，主要還是出于自保、加快回籠資。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，信托接盤房企項(xiàng)目是有私心的，這些項(xiàng)目大多是因?yàn)橘Y金遇到壓力才出手，但項(xiàng)目本身并沒有太大問題，所以在收購(gòu)之后，這些項(xiàng)目還是有機(jī)會(huì)被盤活的。

另外，自2021年底《關(guān)于做好重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)處置項(xiàng)目并購(gòu)金融服務(wù)的通知》出臺(tái)以來，政策端不斷加碼，引導(dǎo)優(yōu)質(zhì)房企通過收并購(gòu)加快市場(chǎng)出清。

在業(yè)內(nèi)人士看來，這一政策的發(fā)布，給房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)化解指引了更清晰的方向。當(dāng)信托公司以股權(quán)的形式承接的項(xiàng)目收并購(gòu)，對(duì)于房企原本承壓的‘三條紅線’壓力有所幫助，對(duì)緩解流動(dòng)性壓力更為直接。

整體來看，政策利好的落地，無疑指引了房地產(chǎn)市場(chǎng)收并購(gòu)風(fēng)向，監(jiān)管層鼓勵(lì)收并購(gòu)的主要意圖仍在于穩(wěn)定市場(chǎng)。

克而瑞分析指出，從長(zhǎng)期來看，信托公司和房企合作空間仍看好，信托公司等金融機(jī)構(gòu)將是開發(fā)項(xiàng)目重資產(chǎn)的主要持有者，房企則轉(zhuǎn)向提供代建、設(shè)計(jì)建造、營(yíng)銷管理服務(wù)端。