胡葆森的建業(yè)集團(tuán)在情人節(jié)有了大動作。

2月14日上午，建業(yè)集團(tuán)旗下三家上市公司接連發(fā)布公告，對外宣稱更換首席執(zhí)行官（CEO），其中包括建業(yè)地產(chǎn)（0832.HK）、建業(yè)新生活（9983.HK）和中原建業(yè)（9982.HK）。

在當(dāng)天下午召開的線上媒體會上，建業(yè)集團(tuán)董事長胡葆森表示，此次幾家公司新CEO的選聘，符合企業(yè)新的用人標(biāo)準(zhǔn)，也是企業(yè)向管理要紅利的具體落實。

受此影響，當(dāng)日收盤，建業(yè)地產(chǎn)的股價為0.89港元/股，跌幅3.26%；建業(yè)新生活的股價為4.97港元/股，跌幅7.1%；中原建業(yè)的股價為1.33港元/股，跌幅0.75%。

一日換三帥

在同一天，更換三家上市公司CEO，這在任何一個行業(yè)都實屬罕見，胡葆森的這一操作也著實令人意外。

據(jù)公告顯示，2月14日，建業(yè)地產(chǎn)和建業(yè)新生活的原CEO王俊辭職，兩家公司的新CEO分別由楊明耀和史書山接任。與此同時，建業(yè)集團(tuán)旗下代建公司中原建業(yè)的執(zhí)行董事馬曉騰也被委任為公司CEO。

圖片來源：建業(yè)地產(chǎn)公告

對此，建業(yè)方面回應(yīng)表示，建業(yè)選拔、任用干部堅持文化導(dǎo)向、業(yè)績導(dǎo)向原則，此次任命的幾位新CEO均從一線做起，先后在多個重要崗位歷練，高度認(rèn)同建業(yè)文化，同時也能將建業(yè)文化很好地融入到管理工作中。此次組織架構(gòu)的調(diào)整，是為了更好地去完成經(jīng)營目標(biāo)、提升經(jīng)營效率。

知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)分析表示，建業(yè)集團(tuán)更換CEO這一舉措對企業(yè)來說是符合預(yù)期的。受到整個房地產(chǎn)行業(yè)影響，即不管有沒有疫情及洪災(zāi)，企業(yè)預(yù)計都會進(jìn)行調(diào)整，該舉措的施行是為了促進(jìn)企業(yè)更好的發(fā)展。

值得注意的是，建業(yè)地產(chǎn)的此前兩任CEO袁旭俊和王俊均是“外來和尚”，曾分別就職于萬科（2202.HK）和碧桂園（2007.HK）等,并各自于2017年1月、2018年8月加入建業(yè)集團(tuán)。而這次委任的三位新帥，則均是在2001年-2004年期間加入建業(yè)集團(tuán)，屬于建業(yè)集團(tuán)的“老兵”。

而從對外公告來看，三家上市公司的新任CEO年薪均為200萬元，其中建業(yè)地產(chǎn)楊明耀獲得了330萬股購股權(quán)。此外，截至2022年2月14日，中原建業(yè)馬曉騰也持有建業(yè)地產(chǎn)380萬股可行使購股權(quán)。

據(jù)此前公告介紹，2021年3月31日，王俊被委任為建業(yè)地產(chǎn)首席執(zhí)行官時，延續(xù)了其作為執(zhí)行董事時的年薪數(shù)額為500萬港元（約406.77萬元）。對比來看，現(xiàn)任地產(chǎn)公司CEO的年薪約為前任的一半。

建業(yè)方面表示，在2月14日楊明耀接任CEO后，王俊依舊保留建業(yè)地產(chǎn)執(zhí)行董事職務(wù)。兩位公司管理層年薪均由各自職責(zé)范圍、資歷、經(jīng)驗及市場水平經(jīng)綜合考量，再由“薪酬委員會”建議公司董事會批準(zhǔn)后執(zhí)行。截至目前，公司薪酬待遇方面并未出現(xiàn)異常變化或調(diào)整。

IPG中國區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜分析，建業(yè)地產(chǎn)兩任CEO之間的薪資變化或許是企業(yè)精兵簡政、縮減管理費用以提升效能、應(yīng)對行業(yè)變局的必要之舉。在當(dāng)前行業(yè)背景下，薪酬調(diào)整預(yù)計會成為接下來房地產(chǎn)行業(yè)的一個普遍趨勢。

“河南王”的壓力

2022年一開年，建業(yè)地產(chǎn)就開始了大刀闊斧的變革，這與其自身面臨的壓力不無干系。

企業(yè)預(yù)警通顯示，截至2022年2月15日，建業(yè)地產(chǎn)共有8只境外債券，總余額為24.6億美元（約155.97億元）。

圖片來源：企業(yè)預(yù)警通

其中，一只發(fā)行于2019年8月的“6.875% GTD SNR 08/08/22 USD”債券，當(dāng)前余額為5億美元（約31.74億元），票面利率6.875%，將于2022年8月8日到期。

在2月14日的媒體會上，建業(yè)集團(tuán)總裁王俊表示，公司將使用經(jīng)營性現(xiàn)金流按時、全額償還該筆美元債，延續(xù)建業(yè)地產(chǎn)在資本市場、金融機(jī)構(gòu)和稅務(wù)機(jī)關(guān)的良好信用記錄。

在此之前，去年11月8日，建業(yè)地產(chǎn)也曾公告贖回一筆本金加利息共3.75億美元的票據(jù)。

除了有美元債需要兌付之外，建業(yè)地產(chǎn)面臨的流動性壓力也不可忽視。

財報顯示，截至2021年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)一年內(nèi)到期的債務(wù)有85.26億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為108.72億元，覆蓋短期債務(wù)能力尚可。不過同期，建業(yè)地產(chǎn)的現(xiàn)金凈增加額為-117.13億元，經(jīng)營活動、籌資活動現(xiàn)金均為負(fù)數(shù)。

在銷售層面，建業(yè)地產(chǎn)也出現(xiàn)了增利不增收的局面。截至2021年6月末，建業(yè)地產(chǎn)實現(xiàn)營收203.67億元，同比上漲56.37%；實現(xiàn)凈利潤7.29億元，同比增加0.29%。

圖片來源：Wind數(shù)據(jù)

事實上，建業(yè)地產(chǎn)因多年以來深耕河南，在業(yè)內(nèi)也有著“河南王”的稱號。截至2021年6月30日，建業(yè)地產(chǎn)各城市土地儲備中河南省內(nèi)占比為99%。

而去年7月起，河南省內(nèi)多個地區(qū)接連受到洪災(zāi)、疫情等影響，重倉河南的建業(yè)地產(chǎn)也因此受到很大影響。

據(jù)建業(yè)集團(tuán)當(dāng)時遞交政府的《請求救援幫扶報告》中統(tǒng)計，受汛情和疫情影響，建業(yè)集團(tuán)累計各種經(jīng)濟(jì)損失逾50億元。

而在去年9月建業(yè)集團(tuán)的媒體會上，王俊表示，網(wǎng)傳求助信內(nèi)容真實，但困難是暫時的。目前建業(yè)多數(shù)業(yè)態(tài)和業(yè)務(wù)已恢復(fù)到正常經(jīng)營狀態(tài)，正在加速回暖。公司銀行貸款并未受到影響，到期債務(wù)風(fēng)險可控，短期內(nèi)無償債壓力。

如何跨越“黑鐵時代”？

建業(yè)集團(tuán)成立于1992年，由胡葆森創(chuàng)立。目前，建業(yè)集團(tuán)已經(jīng)是一家集地產(chǎn)、智造、物業(yè)、科技、文旅、足球、金融等為一體的多元化集團(tuán)型公司。

2008年6月6日，建業(yè)地產(chǎn)在香港聯(lián)合交易所主板上市。

在經(jīng)歷了“黃金時代”“白銀時代”后，2019年，建業(yè)地產(chǎn)在其上市11年后，以1011.5億元的合同銷售金額正式步入千億房企陣營。隨后的2020年，建業(yè)地產(chǎn)以合約銷售金額1026.42億元維持了千億規(guī)模。

施工現(xiàn)場

然而，從去年以來，隨著各類的房地產(chǎn)調(diào)控政策接連出臺，房企融資環(huán)境受到影響,流動性危機(jī)頻發(fā)，整個行業(yè)進(jìn)入了寒冬。截至2021年12月31日，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售總額為601.05億元，同比減少12.0%，僅完成全年700億目標(biāo)的85.86%。

幾天前，萬科董事會郁亮表示，今年是背水一戰(zhàn)的一年，要么死，要么活，沒有中間狀態(tài)。并且提出了“黑鐵時代”的概念。

在2月14日的媒體會上，胡葆森也提出，現(xiàn)在對于很多已經(jīng)的企業(yè)來說，估計連“黑鐵時代”也不是了。

不過，值得注意的是，盡管當(dāng)下面臨危機(jī)，但建業(yè)集團(tuán)依然堅持“不”。

2月初，建業(yè)集團(tuán)進(jìn)行了組織架構(gòu)的重大改革，從之前的“五級管理”調(diào)整為“三級管理”，從管理層級上進(jìn)行了減少整合各業(yè)務(wù)集團(tuán)總部中心合并為九個業(yè)務(wù)中心，精簡了總部機(jī)構(gòu)，成立了城市公司，并重新梳理調(diào)整了專業(yè)公司。

對此，王俊表示，當(dāng)前形勢下，集團(tuán)進(jìn)行此次改革是踐行"向管理要紅利"的外在形式展現(xiàn)。

對于下一步的經(jīng)營目標(biāo)，建業(yè)方面介紹，在針對優(yōu)化企業(yè)財務(wù)結(jié)構(gòu)、確保企業(yè)長期穩(wěn)健經(jīng)營方面，將針對不動產(chǎn)進(jìn)行盤活，如出讓部分股權(quán)，合適的考慮全資出讓，還有一些通過金融手段等方式。同時公司將加強(qiáng)管理的精細(xì)化，要提高利潤率。

胡葆森在媒體會上也表示，下一步，集團(tuán)將盡量不再開辟新的賽道，不再追求規(guī)模的增長，在做少做小的前提下把企業(yè)做得越來越好。

圖片來源：建業(yè)財報

對此，嚴(yán)躍進(jìn)表示，建業(yè)集團(tuán)當(dāng)前策略對企業(yè)的后續(xù)發(fā)展具有積極作用。目前，基于外部變化的市場行情來看，整個行業(yè)經(jīng)營遇到了一些困難。對于建業(yè)地產(chǎn)來說，可以考慮拓展全國市場、尋找新的市場機(jī)會。此外，包括建業(yè)集團(tuán)旗下原有的輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)、代建業(yè)務(wù)等優(yōu)勢業(yè)務(wù)也應(yīng)該繼續(xù)保持。

柏文喜分析稱，建業(yè)集團(tuán)的經(jīng)營策略調(diào)整確實是應(yīng)對縮表之戰(zhàn)和“黑鐵時代”的有效舉措，而且對于優(yōu)化目前的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)和財務(wù)結(jié)構(gòu)、保衛(wèi)企業(yè)的流動性來說也大有裨益。但是此舉是否能夠幫助建業(yè)集團(tuán)度過當(dāng)前的困局，迎來新的發(fā)展，還有待于實踐和時間的檢驗。