雅居樂現金流能過關嗎?年內100億債券到期!半年出售14處資產
債務面前,眾房企皆平等,綠檔房企雅居樂集團(3383.HK)也不例外。
1月10日,雅居樂集團在對外發布公告稱,2021年下半年,集團累計出售了14項非核心物業,總售價28億元。
對此,市場反應明顯。當天,雅居樂集團股票高開高走,截至下午收盤時,港股報價為4.39港元/股,漲幅高達10.3%。
年內100億債券到期
公告中指出,2021年7月1日至12月31日,雅居樂集團已就14項非核心物業的出售簽訂了若干物業認購書及物業買賣合同。這14項非核心物業包括:5宗酒店及酒店用地、2宗商場、3宗售樓部、3宗小區商業配套和1宗公寓。
圖片來源:雅居樂集團公告截圖
目前,上述出售行為中有11.49億元的訂金及銷售款已經在2021年收取。根據合同有關約定,2022年預計還可收取現金回款約16.51億元。
雅居樂集團方面表示,擬將出售物業所得的款項凈額用作一般營運資金。
事實上,對于雅居樂集團來說,今年的債券兌付是其不可忽視的一道難題。
據Wind數據顯示,雅居樂集團目前共有11只境外存續債券(包括4只永續債),將于今年年內到期的有3筆,總計11億美元(約70.13億元)。
其中,最早到期的一只“雅居樂集團 6.7% N20220307”發行于2019年3月,發行規模5億美元(約31.87億元),票面利率6.7%,將于2022年3月7日到期。
而另外兩只將集中在2022年8月到期。包括發行于2017年8月的“雅居樂集團 5.125% N20220814”,發行規模2億美元(約12.75億元),票面利率5.125%;以及發行于2021年9月“雅居樂集團 4.85% N20220831”,發行規模4億美元(約25.5億元),票面利率4.85%。
圖片來源:Wind數據
此外,在境內債方面,雅居樂集團今年也有兩只債券即將到期,票面利率均為6.2%,總計30億元。
不久前,雅居樂集團的評級被摩根大通從“中性”降為 “減持”,目標價從6.3港元/股下調至2.8港元/股,該價格比1月10日收盤價4.39港元/股,減少了36.22%。
而此前的2021年11月,國際評級機構穆迪將雅居樂的評級展望從“穩定”調整為“負面”;標普也將長期發行人信用評級由“BB”下調至“BB-”,展望“負面”。
對此,穆迪高級副總裁Kaven Tsang表示,展望調整為負面反映了穆迪的觀點,即在未來6-12個月內,艱難的營運和融資條件將削弱雅居樂集團的流動性和信貸指標。
對于此次出售資產,雅居樂集團表示,出售部分非核心物業的目的是合理經營公司資產,最大化資產價值,增強公司的流動性。
知名地產分析師嚴躍進分析,類似出售資產套現的操作,總體上符合預期。當前房企經營過程中需要格外注意現金流問題,現金為王的思路必須具備。而且從動態看,企業很容易面臨債務償付的壓力,所以積極出售,對于后續償債方面也可以有更好的應對能力。
對于即將到期的債務問題,雅居樂集團表示,2022 年,公司將延續穩健財務風格,審慎資金管理,密切關注融資市場窗口,視債務到期情況合理安排償債計劃,持續優化債務結構。
綠檔房企的流動性考驗
雅居樂集團最早由陳卓林于1992年在廣東省中山市創辦,起初是一家地產公司。目前已經發展為以地產為主、多元業務協同發展的綜合性企業集團。2005年,雅居樂集團控股有限公司在香港聯交所主板上市。
財報顯示,截至2021年6月30日,雅居樂集團剔除預收款后的資產負債率為68.4%;凈負債率為45.3%;現金短債比為1.18倍,三條紅線均在“綠檔”。
圖片來源:罐頭圖庫
但事實上,雅居樂集團的流動性壓力在當時即可初見端倪。
截至2021年6月30日,雅居樂集團總借款為979億元,其中1年內到期的有394.87億元;貿易及其他應付款項為779.86億元,一年內應付約733.15億元。但雅居樂集團同期現金及現金等價物為465.12億元,其中限制現金為106.48億元??梢?,雅居樂集團的短期償債有一定壓力。
數據顯示,2021年上半年,雅居樂集團營收增速在下滑,毛利及毛利率也在下降。截至2021年6月30日,雅居樂集團實現營業總收入為385.88億元,同比增長15.11%,增長速率較去年同期的23.53%下滑了8.42個百分點。而集團上半年的毛利總額為108.49億元,同比下降5.85%;毛利率為28.11%,較去年34.36%下降了6.25個百分點。
不過,雅居樂集團毛利率下降不僅表現在2021年中期。事實上,自2018年至2020年,其銷售毛利率分別為43.95%、30.48%、30.04%,逐年下降。
與此同時,雅居樂集團還有高額的永續債。2018年至2020年,雅居樂集團的永續債余額分別為83.35億元、135.67億元和136.37億元。以今年上半年為例,截至2021年6月30日,雅居樂集團永續債余額為130.14億元,永久資本證券持有人獲得收益總額為5.08億元,永續債的利息償付在也一定程度上壓縮了公司的利潤空間。
圖片來源:雅居樂集團財報
而在2021年下半年,雅居樂集團還先后償還了票面利率為3.85%的2億美元優先票據、33.45億港元貸款(約27.34億元)以及6000萬美元貸款(約3.82億元),這使其手中的現金狀況進一步受到影響。
可以說,平穩渡過2021年后,面對2022年更高規模的債券到期,雅居樂集團或許也將面臨更嚴峻的流動性考驗。
第二曲線能否帶來轉機?
近兩年來,面對復雜的市場環境,多元化布局成為不少房企尋求營收增長點的主要關鍵詞。
據雅居樂集團董事局主席陳卓林此前透露,早在2015年,公司就提出了多元化戰略,表示將從過去“以地產為重”調整為“以地產為主,多元業務并行”。
2016年,“雅居樂地產控股有限公司”宣布更名為“雅居樂集團控股有限公司”,啟動多元化布局。更名后的雅居樂集團,除主營業務地產板塊以外,還成立了雅居樂雅生活集團、雅居樂環保集團等,形成了多種業務聯動的發展模式。
截至目前,雅居樂已形成地產、雅生活、環保、雅城科技、資本五大產業集團協同發展的格局,業務覆蓋國內外200多個城市。
圖片來源 :雅居樂環保集團官網
11月30日,據雅居樂集團的公告中顯示,雅居樂集團將通過D輪優先股購買協議聯合協議、行使期權等形式,獲得威馬汽車4.58%股權。這意味著雅居樂集團在多元業務領域又增添一筆新能源汽車的布局。
雅居樂集團表示,2021年上半年,雅居樂多元業務營收為64.96億元。其中,物業發展業務收入與多元化業務收入占比分別為83.2%及16.8%,多元化業務收入占比較去年同期上升了4.2 個百分點。
不過,雖然多元化業務營收占比在增長,但整體仍與主營業務地產規模有一定差距,而想要實現雅居樂集團此前提到的“未來50%業績來自多元化”的目標更是任重而道遠。
對此,IPG中國區首席經濟學家柏文喜表示,雅居樂這種多元布局方式是從投資的角度切入,試圖培育新的業務增長點和尋找第二曲線實現為主業分憂。但是要真正形成規?;涂梢砸劳械诙鳂I,除了要處理好投資的多元化與經營的專業化之間的關系之外,還需要時間。而時間的長短與企業選擇的切入方式也有很大關系。
對于當前眾多房企都在進行多元化布局的現象,嚴躍進分析,多元化很大程度上反而使得房企增加了流動性風險,尤其是在經濟形勢不好的情況下,對企業經營來說將是巨大的挑戰。因此企業需要謹慎對待此類操作,要在基于宏觀經濟形勢和企業資源稟賦的基礎上規劃企業業務。
不過,嚴躍進同時也表示,多元化業務模式雖然是頗受爭議的商業模式,但是類似股權投資的方式,因風險會比較小,則相對可以推崇。所以企業要走多元化,如果選擇盲目鋪大餅式的投資,則很容易形成風險,因此建議還是在細分領域深耕,這個是最為核心和關鍵的。而就類似多元化操作來看,其大方向仍是有成長性,關鍵要看宏觀經濟是否可以走出低谷。