中南建設(shè)Q2業(yè)績發(fā)布：“紅色檔”降為“橙色檔”是自救開始還是回光返照

8月27日，“蘇系黑馬房企”江蘇中南建設(shè)集團(tuán)股份有限公司（中南建設(shè)，000961.SZ）發(fā)布2021年半年度報(bào)告。財(cái)報(bào)顯示，受益于結(jié)算規(guī)模增加，2021年上半年中南建設(shè)營業(yè)收入同比增長29.60%至384.82億元，但重要盈利指標(biāo)均有所下滑，其中利潤總額同比下降16.23%至26.53億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比下滑14.72%至17.48億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤同比下滑5.26%至16.56億元。

數(shù)據(jù)來源：中南建設(shè)2021年上半年財(cái)報(bào)。

受半年報(bào)業(yè)績影響，8月27日中南建設(shè)股價(jià)低開低走，盤中觸及跌停，收盤于4.58元，跌幅為9.84%，市值一日“蒸發(fā)”19億元。此外，從整體趨勢(shì)來看，中南建設(shè)股價(jià)也是每況愈下，由2020年11月30日最高價(jià)9.45元/股波動(dòng)暴跌下滑至2021年8月2日最低價(jià)4.42元/股，此后上演“過山車”，截至9月10日收盤價(jià)4.91元/股，暴跌超50%。

數(shù)據(jù)來源：富途牛牛。

值得注意的是，據(jù)此前4月27日發(fā)布的2020年年報(bào)顯示，中南建設(shè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入786.01億元，同比微增9.43%，同時(shí)重要盈利指標(biāo)均大幅增長，其中利潤總額同比增長70.86%至105.17億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤同比增長70.01%至70.78億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤同比增長60.84%至56.45億元。

數(shù)據(jù)來源：中南建設(shè)2020年年度財(cái)報(bào)。

此時(shí)大家是否和筆者一樣心存疑惑，僅僅半年光景，為何中南建設(shè)雖營收仍保持增長，但盈利能力卻大幅下滑呢？

要想解開這個(gè)疑惑，就必須找到2021年上半年虧損原因。

筆者認(rèn)為，中南建設(shè)上半年?duì)I業(yè)成本大幅增加，期間費(fèi)用上升，非并表項(xiàng)目結(jié)算少帶來的投資收益大幅減少是導(dǎo)致其虧損的“罪魁禍?zhǔn)住薄?

中南建設(shè)成立于1988年2月，后于2000年3月成功登陸深圳主板上市，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、工程總承包、海綿城市建設(shè)、地下管廊建造、市政工程、安裝等領(lǐng)域，遍及全國20多個(gè)省、100多個(gè)地縣級(jí)城市，其中中南置地是集團(tuán)旗下房地產(chǎn)旗艦品牌，建構(gòu)起“美好就現(xiàn)在”的企業(yè)理念，率先推出健康住宅標(biāo)準(zhǔn)體系，為全國100城、300個(gè)項(xiàng)目、80萬業(yè)主提供健康、智慧、人文的新城市美好生活方式。

中南建設(shè)位列“2019中國房企綜合實(shí)力TOP17”，同時(shí)榮獲“2018中國商業(yè)地產(chǎn)TOP10”、“2019中國房企品牌價(jià)值TOP18”等殊榮，作為國家特一級(jí)資質(zhì)企業(yè)，中國建筑企業(yè)500強(qiáng)第8名，榮獲魯班獎(jiǎng)25項(xiàng)、特別魯班獎(jiǎng)1項(xiàng)、詹天佑獎(jiǎng)15項(xiàng)，以及鋼結(jié)構(gòu)金獎(jiǎng)、中國建筑裝飾獎(jiǎng)等國家級(jí)大獎(jiǎng)計(jì)50余項(xiàng)，獲得揚(yáng)子杯、長城杯、白玉蘭杯、泰山杯等省級(jí)優(yōu)質(zhì)工程獎(jiǎng)100余項(xiàng)，是當(dāng)之無愧的“蘇系黑馬房企”。

據(jù)企查查官網(wǎng)顯示，中南建設(shè)自成立以來僅存有1條IPO融資信息。具體如下：

資料來源：企查查官網(wǎng)。

股東及持股方面，中南建設(shè)第一大股東為中南城市建設(shè)投資有限公司（“中南城建”，直接持股比例53.8%），中南城建控股股東為中南控股集團(tuán)有限公司，實(shí)際控制人為陳錦石及一致行動(dòng)人。

資料來源：中南建設(shè)官網(wǎng)。

01

“愛恨交織”的控股股東中南城建

8月30日，中南建設(shè)發(fā)布關(guān)于控股股東增持股份進(jìn)展公告稱，8月29日收到控股股東中南城建通知，稱其1月13日公布2021年增持中南建設(shè)股份計(jì)劃以來，已通過公開方式累計(jì)增持中南建設(shè)股份487.94萬股，占當(dāng)時(shí)總股份的0.13%。

資料來源：中南建設(shè)官網(wǎng)。

此外，公告中明確表示，中南城建增持目的是基于對(duì)中南建設(shè)持續(xù)發(fā)展的信心和對(duì)其價(jià)值的認(rèn)可，維護(hù)資本市場(chǎng)穩(wěn)定。

事實(shí)上，中南建設(shè)2021年以來已發(fā)布4則控股股東增持股份進(jìn)展的公告，足可見控股股東對(duì)中南建設(shè)的支持力度較大。

但另一方面，8月21日中南建設(shè)發(fā)布關(guān)于控股股東持股質(zhì)押情況公告稱，中南城建將所持中南建設(shè)8400萬股股份質(zhì)押，占其所持股份的4.08%、中南建設(shè)總股本的2.2%，最早質(zhì)押到期日為20221年8月，質(zhì)權(quán)人分別為國元證券股份有限公司、農(nóng)銀國際投資（蘇州）有限公司和農(nóng)銀國聯(lián)無錫投資管理有限公司，用于補(bǔ)充流動(dòng)性資金以及補(bǔ)充質(zhì)押。

資料來源：中南建設(shè)官網(wǎng)。

截至上述公告披露日，中南城建及其一致行動(dòng)人陳昱含合計(jì)持有中南建設(shè)20.74億股股份，持股比例合計(jì)54.21%，累計(jì)質(zhì)押股份11.94億股，占合計(jì)所持股份的57.57%、中南建設(shè)總股本的31.21%。其中未來半年內(nèi)到期的質(zhì)押股份數(shù)量為2.41億股，對(duì)應(yīng)融資余額6.15億元；未來一年內(nèi)到期的質(zhì)押股份數(shù)量為3.95億股，對(duì)應(yīng)融資余額11.22億元。

資料來源：中南建設(shè)官網(wǎng)。

雖公告中明確提及，質(zhì)押還款資金來源于中南城建自有資金，且其資金償付能力強(qiáng)，不存在流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

但事實(shí)真是如此嗎？

要知道，2021年以來中南建設(shè)發(fā)布關(guān)于控股股東持股質(zhì)押情況公告已超20則，其中2則包括4月24日及3月9日的質(zhì)押展期公告，足可見控股股東中南城建流動(dòng)性壓力頗大。

資料來源：Wind金融終端。

02

“紅色檔”降為“橙色檔”，但再融資壓力依舊很大

據(jù)Wind顯示，2018~2020年末及2021年6月末，中南建設(shè)資產(chǎn)負(fù)債率分別為91.69%、90.77%、86.54%和85.99%，雖然資產(chǎn)負(fù)債率持續(xù)下滑，但仍處于高位，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率分別為84.40%、83.96%、79.76%和78.60%；合并口徑有息債務(wù)分別為685.36億元、830.84億元、1027.14億元和1008億元，雖2021年6月末較2020年末有息債務(wù)有所下滑，但規(guī)模仍超千億；同期短期債務(wù)分別為283.37億元、366.16億元、460.92億元和448.51億元，現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額分別為133.11億元、161.68億元、244.15億元和215.50億元，與短期債務(wù)的比例分別為46.97%、44.16%、52.97%和48.05%，足可見中南建設(shè)現(xiàn)金類資產(chǎn)對(duì)短期債務(wù)的覆蓋能力嚴(yán)重不足，短期償債壓力較大。

2021年6月末，中南建設(shè)本部資產(chǎn)負(fù)債率為92.72%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為92.72%，有息債務(wù)132.01億元，其中短期債務(wù)45.28億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物余額僅9.39億元，與短期債務(wù)的比例僅為20.75%，對(duì)短期債務(wù)的覆蓋能力極為匱乏。

面對(duì)如此龐大的債務(wù)壓力，中南建設(shè)唯有通過不斷融資才能實(shí)現(xiàn)債務(wù)的滾續(xù)，“借新債還舊債”成為主要生存之路。但遺憾的是，貌似這條路被阻斷了。

2020年8月，多部門明確了收緊地產(chǎn)企業(yè)融資的“三道紅線”，即（1）剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%；（2）凈負(fù)債率大于100%；（3）現(xiàn)金短債比小于1倍。“三線”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月末為上限，不得增加；“兩線”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月末為基數(shù)，增速不得超過5%。

據(jù)Wind顯示，2020年末中南建設(shè)已踩“三道紅線”中兩條，被劃入“橙色檔”。具體來看，中南建設(shè)2020年末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為79.76%，凈負(fù)債率為97%，現(xiàn)金短債比0.72倍，對(duì)比2019年末剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為83.96%，凈負(fù)債率為168%，現(xiàn)金短債比0.46倍，足可見中南建設(shè)已由“紅色檔”降為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2020年末為基數(shù)，增速不得超過5%。

當(dāng)然，此時(shí)會(huì)有不少讀者倍感欣慰，認(rèn)為中南建設(shè)由“紅色檔”降為“橙色檔”，債務(wù)壓力有所放緩，再通過其他方式（比如抵質(zhì)押）進(jìn)行融資，以此緩解再融資壓力。在此，筆者很遺憾的告訴大家，中南建設(shè)核心資產(chǎn)受限占比較高，抵質(zhì)押空間有限。

據(jù)2021年半年報(bào)顯示，截至2021年6月末，中南建設(shè)受限資產(chǎn)賬面價(jià)值合計(jì)54.23億元，占同期末凈資產(chǎn)的47.18%，主要包括由貨幣資金、存貨、投資性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)、應(yīng)收款項(xiàng)和其他非流動(dòng)資產(chǎn)等。

毫無疑問的是，雖然中南建設(shè)由“紅色檔”降為“橙色檔”，有息債務(wù)增速可在5%以內(nèi)，但考慮到其短期債務(wù)壓力較大，只有通過不斷融資才能實(shí)現(xiàn)債務(wù)的滾續(xù)，而此時(shí)再融資能力受限，或?qū)ζ湮磥矸康禺a(chǎn)業(yè)務(wù)的發(fā)展造成較大的不利影響。

值得注意的是，與2021年半年報(bào)發(fā)布的同一日，中南建設(shè)還發(fā)布了關(guān)于為沈陽金科駿達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等在內(nèi)的4家合營、聯(lián)營公司提供擔(dān)保的公告，擔(dān)保額度合計(jì)12.31億元。

資料來源：中南建設(shè)官網(wǎng)。

同時(shí)，公告還提及，截至上述公告日，中南建設(shè)及控股子公司對(duì)外擔(dān)保余額725.88億元，占中南建設(shè)最近一期經(jīng)審計(jì)歸屬上市公司股東的股東權(quán)益的252.91%。

值得一提的是，這并非中南建設(shè)首次為聯(lián)營、合營公司提供擔(dān)保，2021年以來已發(fā)布逾40份擔(dān)保公告，足可見其擔(dān)保規(guī)模很大。

資料來源：中南建設(shè)官網(wǎng)。

綜合來看，雖然控股股東中南城建對(duì)中南建設(shè)支持意愿和力度較大，但因中南城建流動(dòng)性壓力而頻繁質(zhì)押所持中南建設(shè)股份；同時(shí)中南建設(shè)2021年上半年利潤指標(biāo)惡化，盈利能力持續(xù)承壓；雖已由“紅色檔”降為“橙色檔”，但核心資產(chǎn)受限比例較高，短期償債壓力較大，再融資能力仍受限；此外對(duì)外擔(dān)保規(guī)模很大，面臨較大的或有風(fēng)險(xiǎn)。毋庸置疑的是，上述因素短期內(nèi)不可消除，中南建設(shè)未來業(yè)務(wù)的發(fā)展必將受此制約。

中南建設(shè)能否在卓越服務(wù)的額外賦能下煥然新生？尚需市場(chǎng)給出答案，我們拭目以待。