2020年是房地產(chǎn)行業(yè)“最揪心”的一年。房企在搶收內(nèi)部回款的同時(shí)，也在接受外部調(diào)控的挑戰(zhàn)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)獲悉，2020年1-12月份全國(guó)房地產(chǎn)政策調(diào)控累計(jì)498次。然而，再?lài)?yán)峻的行情里，也有跑得快的企業(yè)。

3月12日，作為頭部房企的融創(chuàng)中國(guó)率先發(fā)布年報(bào)。數(shù)據(jù)顯示，2020年公司銷(xiāo)售金額約為人民幣5752.6億元，位居行業(yè)第四；毛利約為人民幣484.0億元，較去年增長(zhǎng)約16.9%；公司擁有人應(yīng)占溢利約為人民幣356.4億元，較去年增長(zhǎng)約36.9%；核心凈利潤(rùn)約為人民幣302.6億元，較去年增長(zhǎng)約11.8%。

業(yè)績(jī)會(huì)上融創(chuàng)高層透露，2021年業(yè)績(jī)預(yù)期保持雙位數(shù)增長(zhǎng)，預(yù)計(jì)2021年全年目標(biāo)不低于6400億元，預(yù)期去化率超過(guò)71%。在房地產(chǎn)行業(yè)邏輯調(diào)整的新周期，融創(chuàng)的戰(zhàn)略目標(biāo)與路徑似乎更加清晰，如何平穩(wěn)走入均衡增長(zhǎng)階段？從2020年的公司表現(xiàn)看，嚴(yán)控拿地節(jié)奏，強(qiáng)化土地儲(chǔ)備，以及開(kāi)拓“地產(chǎn)+”產(chǎn)業(yè)能力，都在為融創(chuàng)鞏固行業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“三道紅線”由紅轉(zhuǎn)黃，融創(chuàng)主動(dòng)“降杠桿”

2020年8月，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開(kāi)重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，明確了重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則,被稱(chēng)為“三道紅線”，在重塑行業(yè)游戲規(guī)則之外，也宣示著房企高杠桿擴(kuò)張時(shí)代的終結(jié)。

從當(dāng)時(shí)的財(cái)務(wù)指標(biāo)看，包括融創(chuàng)在內(nèi)的多家頭部房企同時(shí)踩中“三道紅線”。然而不到半年時(shí)間，融創(chuàng)凈負(fù)債率同比下降76個(gè)百分點(diǎn)至96%；非受限現(xiàn)金短債比提升至1.08，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率降至78%，“三道紅線”成功“由紅變黃”，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步下降。

融創(chuàng)做了什么？其實(shí)自2019年下半年起，融創(chuàng)便開(kāi)始增收降負(fù)，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，在持續(xù)獲取高質(zhì)量土地的同時(shí)，推動(dòng)產(chǎn)品升級(jí)。

掌舵人對(duì)行業(yè)的理解，反映到公司的經(jīng)營(yíng)決策上一目了然。財(cái)報(bào)顯示，截至2020年底，全年新增土儲(chǔ)5877萬(wàn)平方米，新增貨值約7261億元。截至2020年末，融創(chuàng)平均土地成本約4270元/平方米，僅為2020年銷(xiāo)售均價(jià)的30.5%，成本優(yōu)勢(shì)明顯，2021年融創(chuàng)全年可售貨值預(yù)計(jì)超過(guò)9000億，其中超過(guò)78%位于一二線城市。西南證券認(rèn)為，由此看來(lái)，可以對(duì)融創(chuàng)的銷(xiāo)售恢復(fù)可以形成強(qiáng)力支撐。

此外，融創(chuàng)還通過(guò)剝離非核心資產(chǎn)“瘦身”，內(nèi)部要求持有型物業(yè)和長(zhǎng)期股權(quán)投資占總資產(chǎn)比重不超過(guò)15%的紅線，要求其酒店、商業(yè)、樂(lè)園等持有型物業(yè)都是代售商品，其中也包含對(duì)投資標(biāo)的（金科股份）的快速變現(xiàn)，公開(kāi)資料顯示，截至上半年，融創(chuàng)累計(jì)出售13億股金科股份，合計(jì)變現(xiàn)約104.5億元。

貝殼研究院分析指出，融創(chuàng)在2020年做對(duì)了三件事：一是控制拿地節(jié)奏，受益于早年逆周期拿地的紅利，2020年的融創(chuàng)更為謹(jǐn)慎；二是處置非核心資產(chǎn)，將低效資產(chǎn)變現(xiàn)，比如提早撤出與金科的股權(quán)之爭(zhēng)。但更重要的是第三點(diǎn)，注重資本市場(chǎng)的積極操作，比如分拆物業(yè)與配股融資等。

地產(chǎn)+業(yè)務(wù)加速建立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)

的確，融創(chuàng)服務(wù)于去年11月成功登陸港交所獨(dú)立上市，抓住了物業(yè)高估值的輪動(dòng)周期，增益了母公司。3月11日，融創(chuàng)服務(wù)披露年報(bào)，公司2020年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入46.2億元，歸母凈利潤(rùn)為6.2億元，同比增速分別達(dá)到64%和130%，毛利率持續(xù)提升至27.6%。

據(jù)興業(yè)證券觀察，截至2020年末，公司在管及合約面積分別為1.35和2.64億平米，分別同比增長(zhǎng)155.1%和67.2%，合約在管比為1.95倍。此外，融創(chuàng)中國(guó)仍有1.27平米土儲(chǔ)待與公司簽約，公司實(shí)際合約面積約3.9億平米，公司規(guī)模增長(zhǎng)確定性強(qiáng)。

“公司在整合開(kāi)元、環(huán)融外拓人才基礎(chǔ)上，建立了約130人的投拓團(tuán)隊(duì)，同時(shí)依托融創(chuàng)中國(guó)的政企資源，有望實(shí)現(xiàn)多業(yè)態(tài)、高質(zhì)量的市場(chǎng)拓展。”興業(yè)證券預(yù)計(jì)，公司2021年在管和合約面積分別為2.35和4.23億平米，分別同比增長(zhǎng)74.0%和60.4%。

為積極響應(yīng)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的管理要求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，近年來(lái)，融創(chuàng)持續(xù)增強(qiáng)地產(chǎn)主業(yè)綜合實(shí)力及抗風(fēng)險(xiǎn)能力，不僅在物業(yè)方面加大投資力度，還在文旅、文化、會(huì)議會(huì)展、醫(yī)療康養(yǎng)等產(chǎn)業(yè)賽道布局。

2020年，融創(chuàng)文旅發(fā)展勢(shì)頭迅猛，通過(guò)開(kāi)放式經(jīng)營(yíng)、主題夜游、業(yè)態(tài)權(quán)益互通、構(gòu)建“融創(chuàng)文旅俱樂(lè)部”線上會(huì)員平臺(tái)等持續(xù)創(chuàng)新的經(jīng)營(yíng)策略，疫情后業(yè)績(jī)得到快速恢復(fù)。數(shù)據(jù)顯示，2020年下半年，客流量同比提升33%，全年總客流超1億人次；2020年收入約38.8億元，同比增長(zhǎng)36%，管理利潤(rùn)達(dá)約6.27億元，同比大幅增長(zhǎng)311%。

據(jù)了解，作為中國(guó)最大的文旅產(chǎn)業(yè)持有者及運(yùn)營(yíng)商，融創(chuàng)文旅已擁有文旅城、旅游度假區(qū)、會(huì)議會(huì)展和文旅小鎮(zhèn)四大板塊，采取輕資產(chǎn)管理輸出模式，目前已進(jìn)入39個(gè)城市。首創(chuàng)證券指出，融創(chuàng)文旅已快速形成核心城市布局，按照超級(jí)IP長(zhǎng)鏈運(yùn)營(yíng)模式完善新消費(fèi)、新場(chǎng)景下的IP商業(yè)化運(yùn)營(yíng)平臺(tái)。

此外，融創(chuàng)文化集團(tuán)已完成全產(chǎn)業(yè)鏈布局，在動(dòng)畫(huà)領(lǐng)域布局7大動(dòng)畫(huà)工作室，IP衍生和實(shí)景運(yùn)營(yíng)能力持續(xù)提升，并開(kāi)始持續(xù)穩(wěn)定輸出頭部?jī)?nèi)容。截至3月16日，融創(chuàng)文化參與的春節(jié)檔電影《刺殺小說(shuō)家》和《熊出沒(méi)：狂野大陸》票房分別達(dá)到億元10.08億元、5.82億元。業(yè)內(nèi)人士指出，以地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為核心主業(yè)，融創(chuàng)多元業(yè)務(wù)開(kāi)花，在保持均衡高質(zhì)量發(fā)展的同時(shí)，有助其快速建構(gòu)頭部競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

房地產(chǎn)行業(yè)的周期對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，既是朋友，又是敵人。在抵抗住2020年的壓力后，提升企業(yè)綜合競(jìng)爭(zhēng)力成為融創(chuàng)決勝未來(lái)的關(guān)鍵。孫宏斌是樂(lè)觀的，他在業(yè)績(jī)會(huì)上談及2020年公司表現(xiàn)時(shí)說(shuō)，“這個(gè)行業(yè)太好了，還早著呢。”