今天，貝殼找房交出了2020全年的成績(jī)單：2020全年GTV3.5萬(wàn)億，相當(dāng)于1/2個(gè)阿里巴巴；全年收入705億，直逼百度（1071億元），比2019年的460億翻了將近一倍；在美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下不再虧損，盈利30億。

非常不錯(cuò)。對(duì)于那些一直以來(lái)視貝殼為“優(yōu)等生”的投資者來(lái)說(shuō)，這一點(diǎn)都不意外。

畢竟貝殼的生意門(mén)檻建得足夠高，行業(yè)積淀的耐心足夠久，目前的市場(chǎng)規(guī)模沒(méi)人能撼動(dòng)。但當(dāng)你把視線從貝殼身上挪開(kāi)，掃視全行業(yè)的時(shí)候，就會(huì)發(fā)現(xiàn)情況不一樣了。

恒大發(fā)力房車(chē)寶，挖人的陣仗生猛；死對(duì)頭58悄悄投資了優(yōu)居；還有患上「貝殼綜合癥」的房地產(chǎn)老板們?nèi)浩饑ィ紫茸o(hù)住了自己盤(pán)子里的食。包括阿里也動(dòng)手了。

看似長(zhǎng)驅(qū)直入的海面上，實(shí)則暗礁林立。

再就是貝殼儼然是艘大船了，上面已經(jīng)載著近50萬(wàn)人。驅(qū)使著這艘大船實(shí)現(xiàn)幾百億級(jí)的收入增長(zhǎng)，不是易事。

在這樣的背景下，我們?cè)賮?lái)看貝殼2020年的這份業(yè)績(jī)表，里面可琢磨的東西就變多了。

投中網(wǎng)-PropTech研習(xí)社打算從2個(gè)維度來(lái)扒一扒貝殼找房2020這份財(cái)報(bào)：

1、貝殼是怎么持續(xù)變強(qiáng)的，如何克服自身重力？

2、貝殼還能變多強(qiáng)，靠哪些新業(yè)務(wù)、新場(chǎng)景、新賽道、新工具、新技術(shù)？管理層對(duì)此的認(rèn)知如何？

我們先來(lái)上一組數(shù)字，直觀的感受貝殼2020的表現(xiàn)：

下面我們來(lái)具體拆一拆貝殼2020年財(cái)報(bào)：

01

2020業(yè)績(jī)亮點(diǎn)：首度實(shí)現(xiàn)全年盈利，凈利潤(rùn)近30億

2020年，貝殼平臺(tái)全年成交額(GTV)為3.5萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)64.5%，而在2019年，貝殼平臺(tái)的交易總額GTV是2.1萬(wàn)億，房屋交易套數(shù)是220萬(wàn)。

得益于總GTV的強(qiáng)勁同比增長(zhǎng)，貝殼找房營(yíng)業(yè)收入也同比大幅增長(zhǎng)。

2020年，貝殼找房營(yíng)業(yè)收入達(dá)705億元，較2019年的460億元同比增長(zhǎng)53.2%。

雖然貝殼找房平臺(tái)交易總額GTV和營(yíng)收增長(zhǎng)有所放緩，但同比增幅均在50%以上，總的來(lái)說(shuō)，貝殼找房平臺(tái)成交額和營(yíng)收增速繼續(xù)保持了高增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。

值得關(guān)注的是，2020年，貝殼找房首次實(shí)現(xiàn)全年盈利。2020年全年，在美國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則下，貝殼找房的凈利潤(rùn)高達(dá)27.78億元（約4.26億美元），而2019年凈虧損為21.80億元。

從虧損20多億到盈利近30億，貝殼找房是如何做到的？

財(cái)報(bào)顯示，貝殼找房自2020年第二季度實(shí)現(xiàn)了扭虧為盈。

分季度來(lái)看，2020年第一季度，受疫情影響，貝殼找房?jī)籼潛p達(dá)12.31億元，到了二季度，貝殼凈利潤(rùn)為28.39億元，到了第三、四季度，貝殼凈利潤(rùn)分別為0.75億元和10.96億元。

02

「基本盤(pán)」發(fā)生巨變？新房繼續(xù)領(lǐng)跑二手房業(yè)務(wù)

目前貝殼找房有三大業(yè)務(wù)：存量房交易服務(wù)、新房交易服務(wù)以及新興和其他服務(wù)。 

2020年全年，貝殼平臺(tái)總交易額（GTV）達(dá)3.50萬(wàn)億元，同比大增64.5%。其中，存量房業(yè)務(wù)的GTV為1.94萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)49.5%，新房業(yè)務(wù)的GTV為1.38萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)85.0%，新興業(yè)務(wù)的GTV為1,761億元，同比增長(zhǎng)113.0%。

從交易額GTV來(lái)看，2020年全年，新房業(yè)務(wù)合計(jì)貢獻(xiàn)了近四成GTV。

從收入構(gòu)成來(lái)看，貝殼2020年705億元的營(yíng)收中，存量房業(yè)務(wù)占306億，而新房業(yè)務(wù)占到了379億元，新興及其他業(yè)務(wù)20億元；從營(yíng)收增速來(lái)看，存量房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的同比增幅分別為24.4%和87.1%。

新房業(yè)務(wù)不僅成為貝殼增長(zhǎng)主力，而且也成為營(yíng)收的重要組成部分。

在2019年，貝殼找房的新房業(yè)務(wù)營(yíng)收占比首次超過(guò)40%，逼近存量房業(yè)務(wù)。到了2020年，新房業(yè)務(wù)貢獻(xiàn)了貝殼近54%的營(yíng)業(yè)收入。

莫非貝殼找房二手房業(yè)務(wù)的基本盤(pán)發(fā)生了扭轉(zhuǎn)？

去年疫情期間，貝殼找房平臺(tái)上的新房交易量激增，2020年一季度，新房業(yè)務(wù)的營(yíng)收首次超過(guò)存量房業(yè)務(wù)。此后，新房業(yè)務(wù)持續(xù)領(lǐng)跑，新房營(yíng)收始終超過(guò)存量房業(yè)務(wù)。

對(duì)此，貝殼聯(lián)合創(chuàng)始人、CEO彭永東解釋道，新房業(yè)務(wù)GTV的增長(zhǎng)得益于公司三管齊下，在確保滿足客戶的需求的同時(shí)幫助服務(wù)者，與更多的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商達(dá)成合作，并提供更具針對(duì)性和更高效的服務(wù)以滿足開(kāi)發(fā)商的需求。

數(shù)據(jù)顯示，貝殼平臺(tái)下半年集中開(kāi)始推廣新房聚焦銷售，推廣落地包括跨城和跨區(qū)域銷售策略。截至2020年底，貝殼平臺(tái)新房在售合作盤(pán)數(shù)量達(dá)到8600個(gè)，而 2019年同期為7700個(gè)。

與此同時(shí)，2020年貝殼平臺(tái)新房整體回款周期為103天，較2019年略有延長(zhǎng)。

為了幫助經(jīng)紀(jì)人獲得最及時(shí)的回款，貝殼新房墊傭規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，墊傭覆蓋率超過(guò)40%，并且實(shí)現(xiàn)了整個(gè)新房墊傭流程線上化和24小時(shí)墊傭。

在貝殼上市之際，一位左暉的CEO級(jí)別“超級(jí)粉絲”曾給出了一個(gè)驚人的論斷：市面上傳統(tǒng)的新房代理渠道，未來(lái)一定會(huì)被貝殼找房取代。在其看來(lái)，貝殼新房業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)力強(qiáng)，本質(zhì)取決于門(mén)店和數(shù)據(jù)。

03

ACN向前，鏈家向后，貝殼分在發(fā)揮作用

貝殼找房在財(cái)報(bào)中將收入的大幅增長(zhǎng)歸功于經(jīng)紀(jì)人合作網(wǎng)絡(luò)（ACN）強(qiáng)大的網(wǎng)絡(luò)效應(yīng)。

截至2020年底，貝殼找房的平臺(tái)上共有超4.69萬(wàn)家經(jīng)紀(jì)門(mén)店和49.3萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人，較上年末分別增長(zhǎng)25.1%和37.9%。

在統(tǒng)計(jì)貝殼平臺(tái)成交額GTV的時(shí)候，鏈家貢獻(xiàn)的GTV按照總傭金金額計(jì)傭金收入，而非鏈家連接的經(jīng)紀(jì)人貢獻(xiàn)的GTV產(chǎn)生的傭金按照平臺(tái)收取的凈額部分計(jì)入平臺(tái)服務(wù)、特許經(jīng)營(yíng)服務(wù)及其他增值服務(wù)。

2020年，貝殼存量房交易GTV達(dá)1.94萬(wàn)億元，鏈家貢獻(xiàn)的存量房交易GTV達(dá) 1.01萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.3%，非鏈家連接經(jīng)紀(jì)人貢獻(xiàn)的存量房交易GTV達(dá) 9281億元，同比增長(zhǎng)109.9%。 

而新房交易GTV達(dá)1.38萬(wàn)億元，由鏈家貢獻(xiàn)的新房交易GTV 2767億元，同比增長(zhǎng)37.2%，而通過(guò)非鏈家連接門(mén)店和其他銷售渠道完成的新房交易GTV達(dá)1.11萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)102.7%。

不難看出，貝殼的存量房業(yè)務(wù)，直營(yíng)品牌鏈家依然貢獻(xiàn)超半數(shù)GTV。但新房業(yè)務(wù)，貝殼系貢獻(xiàn)8成以上的營(yíng)收。

此外，無(wú)論是新房還是存量房交易，非鏈家連接門(mén)店增速遠(yuǎn)超鏈家直營(yíng)門(mén)店，2020年非鏈家連接門(mén)店存量業(yè)務(wù)GTV占比從2019年34%進(jìn)一步提升至48%。

根據(jù)貝殼找房招股書(shū)，2019 年貝殼平臺(tái)上超過(guò)70%的二手房交易都是通過(guò)ACN跨店合作完成的。而在驅(qū)動(dòng)門(mén)店方面，貝殼分發(fā)揮了不小的作用。

到了2020年，貝殼平臺(tái)上參與者間的合作進(jìn)一步增強(qiáng)，平臺(tái)上二手跨店合作率穩(wěn)定提升至75%、非鏈家連接門(mén)店貢獻(xiàn)在售二手房房源量超過(guò)81%。

與此同時(shí)，貝殼系門(mén)店的盈利能力也大幅提高。

財(cái)報(bào)顯示，截至2020年末，年度GTV超過(guò)人民幣5000萬(wàn)元溫飽線的門(mén)店比例已經(jīng)超過(guò)30%，而2019年僅為19%。

04

兩年研發(fā)投入超40億，VR帶看超過(guò)6600萬(wàn)次

研發(fā)支出方面，貝殼2020年研發(fā)費(fèi)用大幅提升至24.78億元，而2019年為15.71億元，主要由于股權(quán)激勵(lì)費(fèi)用的增加，以及資深研發(fā)人員人數(shù)增加。

2020年近25億元的研發(fā)費(fèi)用占到了全年?duì)I業(yè)收入的近九成。可以說(shuō)，貝殼找房把賺到的錢(qián)的大頭又投入了產(chǎn)業(yè)研發(fā)。

2019年和2020年兩年，貝殼找房的研發(fā)費(fèi)用超40億元。從這個(gè)角度來(lái)看，貝殼找房，妥妥的，是一家科技公司。

貝殼近年來(lái)在研發(fā)上很舍得花錢(qián)，也是嘗到了技術(shù)帶來(lái)的甜頭。

截至2020年12月31日，貝殼的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物、限制性現(xiàn)金和短期投資總計(jì)人民幣652億元(約100億美元)。

貝殼巨額的研發(fā)費(fèi)用主要投到哪里了？

我們先來(lái)看幾組數(shù)據(jù)：

（1）新房墊傭覆蓋率擴(kuò)大至40%以上。

在2020年，貝殼對(duì)非鏈家鏈接門(mén)店和其他銷售渠道的新房墊傭覆蓋率擴(kuò)大至40%以上，且成功實(shí)現(xiàn)了整個(gè)新房墊傭流程線上化。

（2）2.4億套樓盤(pán)字典與900萬(wàn)套VR房源。

截止2020年底，貝殼樓盤(pán)字典累計(jì)收集了中國(guó)2.4億套房屋的動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)，累計(jì)收集了超過(guò)900萬(wàn)套房屋的VR房屋模型。年末VR拍攝房源覆蓋在售二手房源比例超過(guò)73%。2020年全年VR帶看發(fā)起量超過(guò)6,600萬(wàn)次，對(duì)比2019年僅為390萬(wàn)次。

（3）貝殼2020年第四季度移動(dòng)端MAU達(dá)到4818萬(wàn)，同比增長(zhǎng)高達(dá)88%。

（4）2020年全年貝殼分的曝光次數(shù)，也就是消費(fèi)者和服務(wù)者通過(guò)APP查看經(jīng)紀(jì)人貝殼分的次數(shù)超過(guò)11億次，實(shí)現(xiàn)超過(guò)150倍的增長(zhǎng)。貝殼分逐漸成為消費(fèi)者和服務(wù)者具象化服務(wù)品質(zhì)的重要指標(biāo)。

巨額的研發(fā)投入對(duì)貝殼來(lái)說(shuō)僅僅是個(gè)開(kāi)始。

貝殼首席財(cái)務(wù)官徐濤表示，隨著貝殼繼續(xù)投資于ACN網(wǎng)絡(luò)、拓展用戶群和創(chuàng)新AI技術(shù)，公司對(duì)進(jìn)一步提升貨幣化能力并實(shí)現(xiàn)可持續(xù)增長(zhǎng)充滿信心。

05

貝殼增長(zhǎng)第三極：家裝「建標(biāo)準(zhǔn)」，金融持續(xù)迭代

除了二手房、新房?jī)身?xiàng)傳統(tǒng)業(yè)務(wù)，貝殼也一直在探索新的邊界。

目前，貝殼財(cái)報(bào)中的新興業(yè)務(wù)包括貝殼平臺(tái)提供的金融、房屋裝修等服務(wù)。

值得關(guān)注的是，2020年新興及其他業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)68.7%至20億元，增長(zhǎng)的主要原因是圍繞公司房產(chǎn)交易服務(wù)的金融服務(wù)滲透水平的提升，以及平臺(tái)完成的裝修單量的增加。

業(yè)績(jī)會(huì)相關(guān)信息顯示，在裝修業(yè)務(wù)方面，2020年貝殼專注于發(fā)展北京市場(chǎng)，全年共完成1200單施工，連接超過(guò)400名工長(zhǎng)、5000名工人和200名設(shè)計(jì)師，初步搭建了面對(duì)家裝行業(yè)服務(wù)者的SaaS平臺(tái)測(cè)試版和面對(duì)消費(fèi)者的APP應(yīng)用，以及對(duì)裝修行業(yè)流程SOPs的管理。

在金融服務(wù)領(lǐng)域，貝殼通過(guò)產(chǎn)品升級(jí)，優(yōu)化客戶申請(qǐng)流程，同時(shí)提升金融顧問(wèn)對(duì)每個(gè)交易單覆蓋的前置性，提升整體金融服務(wù)滲透率和客戶體驗(yàn)，2020年全年滲透率提升至8.4%，其中四季度達(dá)到10.5%。

上市半年的時(shí)間，貝殼找房的市值翻了近一倍。

這不禁讓人思考，貝殼找房未來(lái)的增長(zhǎng)空間還有多大？貝殼未來(lái)還會(huì)進(jìn)入哪些賽道？

彭永東在今天的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上答記者問(wèn)時(shí)稱，產(chǎn)業(yè)互聯(lián)網(wǎng)的核心是建立和迭代標(biāo)準(zhǔn)，這需要時(shí)間和know how積累。

在新興業(yè)務(wù)板塊，彭永東分享了家裝和金融兩大板塊公司發(fā)展計(jì)劃。

在家裝賽道，貝殼將重點(diǎn)打造在家裝服務(wù)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，通過(guò)提供無(wú)縫連接的交易體驗(yàn)，全方位提升客戶滿意度。

“貝殼家裝2021年的主要重心還是在北京，對(duì)整個(gè)供應(yīng)鏈、公司今年要把整個(gè)行業(yè)的SOP和系統(tǒng)、SaaS，標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范迭代出來(lái)，這是這個(gè)行業(yè)數(shù)字化改造必須要做的事情。”

在金融賽道，貝殼將不斷升級(jí)產(chǎn)品和服務(wù)產(chǎn)品，并提高金融服務(wù)的效率。例如，2021年，公司將上線新的系統(tǒng)，以支持金融顧問(wèn)的日常業(yè)務(wù)操作全面線上化。

在2021年，彭永東稱貝殼將專注于五大領(lǐng)域：對(duì)消費(fèi)者好、幫助服務(wù)者對(duì)消費(fèi)者好、培育新興業(yè)務(wù)、創(chuàng)造社會(huì)價(jià)值以及加強(qiáng)技術(shù)在廣闊市場(chǎng)機(jī)遇中的關(guān)鍵作用。

除了家裝和金融，貝殼未來(lái)還會(huì)進(jìn)入哪些賽道？

彭永東透露了貝殼新賽道的選擇標(biāo)準(zhǔn)：“第一這個(gè)行業(yè)要足夠大，第二我們要能創(chuàng)造價(jià)值，第三是和我們的使命相關(guān)。我們的使命是‘有尊嚴(yán)的服務(wù)者、更美好的居住’，公司會(huì)圍繞這個(gè)使命來(lái)搭建新的賽道。”

貝殼還能變得多強(qiáng)？每年4月下旬，貝殼高層們會(huì)在“新居住大會(huì)”上談一談戰(zhàn)略，到時(shí)候或許能有些答案吧。