今天的主角是「京東產發」。

伴隨著京東最新一季度的財報，京東產發的融資消息也被披露出來。單筆融資總額7億美元，高瓴和華平兩大頭部PE領投，這種出場方式乍一看都威風凜凜。

但京東產發到底是個啥？物業，物管還是物流？京東產發跟京東物流又是什么關系？

在扒完京東財報之后，PropTech研習社總算搞清楚了。京東產發獨立融資背后，是京東悄悄做起了GP，而且是不動產領域的GP。京東產發旗下三支基金里面最知名的LP是新加坡主權基金GIC。

01

不動產投資「新勢力」崛起

在詳細展開探討京東產發之前，PropTech研習社要跟大家同步一個視角，在之前的文章《國內地產基金大盤點》中，我們提到說現在站在世界舞臺上的GP都在奔著綜合型另類投資機構去發展。除私募股權投資之外，二級市場股票投資，債權，不動產實物投資是國際級舞臺的標配玩法。因為只有多元化的投資布局，才能實現規模化的資金管理。

而在這個背景之下，還有一個現象就是——資金正在涌向超級交易。而能承載動輒幾十上百億資金的標的，絕大部分都在不動產領域。這兩年來，隨著電商和短視頻火爆，標準化的物流資產、IDC投資相繼爆發。

比如，黑石年初剛華11億美元抄底了富力空港物流園。

在這個細分領域里，最強玩家有兩股勢力：一股是具備資產運營能力的產業方，一股是具備資產識別能力的資金方。

在此之前，資金方是不動產基金領域的絕對主導，近幾年，產業方也快速掌握了基金玩法，于是類似京東產發這樣產業方自己當GP的玩法開始逐漸興起。

在這樣的背景下來解讀京東產發，來理解高瓴和華平為何闊綽出手就非常理所當然了。

在日漸壯大的不動產投資圈里，PropTech研習社提供另一個視角：以高瓴、華平、普洛斯、騰訊、GIC為主的頭部機構正在集結成為一個緊密的圈子，眾多超級交易里總能出現他們交織的身影。

在這個視角下看，京東作為高瓴、騰訊系被投企業，走上GP之路，自己做起不動產基金管理人是水到渠成的事情。

接下來，我們就來看看京東產發底色如何？為什么說它看起來像是跟著普洛斯“抄作業”？

02

「京東產發」悄悄做不動產GP

上周三（3月10日），京東集團宣布旗下提供基礎設施資產管理與綜合服務的子集團京東產發融資7億美元（約合人民幣45.4億元），領投方為高瓴和華平。

兩家投資方中，高瓴資本一直是劉強東的鐵桿支持者，先后投資了京東集團、京東物流和京東健康。但華平和京東之前沒有太多交集，這筆投資也是華平投資對京東系的第一筆投資，華平為什么投資京東產發？ 

華平投資合伙人、中國房地產投資負責人吳凱盈表示：“華平投資高度認可京東產發在智能物流倉儲領域獨特的競爭優勢以及一流的管理團隊，并始終堅定看好以物流地產為代表的新經濟基礎設施領域的巨大發展潛力。作為在亞太區房地產行業擁有近20年經驗的全球領先投資機構，我們期待此次投資為雙方未來合作開啟更廣闊的空間。”

對于大多數人來說，京東產發是一家陌生的公司。

資料顯示，京東產發成立于2018年2月，京東產發擁有、開發及管理京東集團的物流設施和其他不動產，以支持京東物流及其他第三方。

京東產發的作用：一來是為了管理京東集團不斷擴大的物流設施和其他不動產，二來是為了回籠資金，優化京東集團的資本結構。

自2007年起，京東集團開始大量投資建造自有物流基礎設施。截至2019年底，京東集團已就收購土地使用權、倉庫建筑及購買倉儲設備支付總額約180億元（26億美元）。

截至2020年6月，京東產發管理的不動產總建筑面積已經超過1000萬平方米。

1000萬方不是一個小數字。1000萬平方米，到底是什么概念？

目前，普通的物流中心面積一般在5-10萬平方米左右，如此計算京東產發相當于管理了100-200個普通的物流中心。

至于超大型物流中心，京東已在全國落地了28座亞洲一號物流園，其中東莞亞洲一號，僅建筑面積就達50萬平米。

單論物流資產規模，京東產發已經相當于四分之一個普洛斯。

從上圖可看出，開發物業的資本支出動輒10億級別，不動產如果一直不處置，對于公司現金流來說會產生極大占用。

如何讓不動產流動起來？這種更輕的方式是什么？就是基金。

公開資料顯示，截至2020年底，京東產發已完成了三支物流地產基金的募集。這里面包括兩支物流地產核心基金，以及一支物流地產開發基金。三支基金的資產管理規模合計超過190億元。

圖：京東產發新募集基金情況

在兩支物流地產核心基金中，京東產發當GP，新加坡主權財富基金GIC當 LP。

2019年2月，京東產發與核心基金簽訂最終協議，據此京東產發向核心基金出售若干現代物流設施（資產總值人民幣109億元）。

2020年全年，京東產發出售開發物業所得款項約48億元，而2019年全年約為79億元，兩年時間出售開發物業所得款項合計達到127億元。

這種模式是怎么玩的呢？

通俗來講，京東產發將募集來的基金用于收購京東產發所持有的成熟物業，再將回籠的資金迅速開發新的項目，雖然物業的歸屬權易主，但基金會將物業返租給京東產發實現運營。

在這種模式下，GP京東產發不僅能賺取成熟物業的開發收入，還能收取基金管理費以及基金收益分成。

對照物流資管上市公司ESR（易商紅木）來看，光是基金管理費收入就能占比超過40%。

（圖：ESR收入結構 截至2020年6月30日）

雖然也有人曾詬病ESR收入結構里基金管理費收入和投資收入占比較高。但其實要跟物流地產一哥普洛斯去對比，你會發現這是物流地產新型玩法，光靠苦力拓資產不夠效率，資本是件更加靈活的工具。

03

跟著普洛斯「抄作業」？

論打法，京東產發這一招正是普洛斯“物流地產基金模式”——先設基金募資，基金成立后再收購成熟資產。

圖：普洛斯“物流地產基金模式”運作模式（來源：REITS行業研究）

物流行業是重資產行業，但普洛斯卻通過物流地產基金模式，不僅解決了資金難題，還實現了規模的快速擴張。

目前，普洛斯的業務遍及巴西、中國、歐洲、印度、?本、美國及越南，全球資產管理規模超過1000億美元。而在2013年，普洛斯的資產管理規模僅110億美元，也就是說，7年的時間，普洛斯的資管規模翻了9倍。

圖：普洛斯在管基金情況

而物流資產規模僅次于普洛斯的ESR（易商紅木），也是華平投資的另一家物流地產選手。通過這種輕資產玩法，截止2020年6月底，ESR已經管理了265億美元，物業分布在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞、印度等全球范圍。

這種玩法在不動產基金領域不鮮見，為什么說京東產發學的是普洛斯呢？

這就要從普洛斯和ESR的產業基因說起。在普洛斯的經營模式中，除了基金，開發和運營是非常重要的兩個板塊。ESR（易商紅木）同樣，都是先具備了物流地產高水平的開發運營能力，才能加上基金讓這個輕資產玩法閉環。

換個說法，作為GP能夠募資成功，基金背后的LP相信的是普洛斯和ESR（易商紅木）對于行業的認知，對于物流資產運營的專業能力。

那么京東產發具備這種能力嗎？不得不說，這個基本功京東早就打好了基礎。

京東早在2007年就做出了投資并自建物流基礎設施的戰略決策。但直到2018年才成立京東產發，直到 2020年才開始獨立融資。

同樣都涉及物流倉儲，京東產發跟京東物流有什么區別呢？京東物流的倉儲中心到底歸誰管？

在最新一季財報里，京東集團披露了京東物流的數據：截至2020年12月31日，京東物流運營超過900個倉庫，包含京東物流管理的云倉面積在內，京東物流倉儲總面積約2100萬平方米。

物流服務和倉儲中心是兩種能力，一個是輕資產一個是重資產。如果非要分開說，京東物流核心競爭力是物流配送管理服務能力，不管是直營體系還是第三方云倉體系。而京東產發就是把重資產的那部分單獨打包，單獨管，通過基金方式用了更輕的方式在管理。

反過來講，對于京東產發來說，兄弟公司多年打基礎的物流服務能力，集團總部電商帶來的現成租戶訂單都是錦上添花的優勢。

不過，既然物流已經獨立了，產發為什么還有剝離出來單獨融資呢？這要從京東的定位轉變說起。

京東集團在招股書中表示，自己是一家領先的技術驅動的電商公司并正轉型為領先的以供應鏈為基礎的技術與服務企業。

而在2019年，京東集團的定位還是“以零售為基礎的科技服務公司”。

京東集團招股書顯示，在過去的十年中，京東集團為自身的零售業務搭建了可擴展且高度可靠的物流基礎設施和技術平臺。目前京東集團正不斷向第三方全面開放物流基礎設施和技術平臺，并提供全面的物流服務和技術解決方案。

從電商公司轉型供應鏈服務公司的京東集團，必須要提高自身的供應鏈底層能力。

可以預見的是，京東集團未來還會繼續加碼物流基礎設施，而這背后“舉重若輕”的能力，有一部分就得靠京東產發來助力。