京東：悄悄做起了不動(dòng)產(chǎn)GP，管理規(guī)模1000萬方，跟著普洛斯「抄作業(yè)」?

今天的主角是「京東產(chǎn)發(fā)」。

伴隨著京東最新一季度的財(cái)報(bào)，京東產(chǎn)發(fā)的融資消息也被披露出來。單筆融資總額7億美元，高瓴和華平兩大頭部PE領(lǐng)投，這種出場方式乍一看都威風(fēng)凜凜。

但京東產(chǎn)發(fā)到底是個(gè)啥？物業(yè)，物管還是物流？京東產(chǎn)發(fā)跟京東物流又是什么關(guān)系？

在扒完京東財(cái)報(bào)之后，PropTech研習(xí)社總算搞清楚了。京東產(chǎn)發(fā)獨(dú)立融資背后，是京東悄悄做起了GP，而且是不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的GP。京東產(chǎn)發(fā)旗下三支基金里面最知名的LP是新加坡主權(quán)基金GIC。

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不動(dòng)產(chǎn)投資「新勢力」崛起

在詳細(xì)展開探討京東產(chǎn)發(fā)之前，PropTech研習(xí)社要跟大家同步一個(gè)視角，在之前的文章《國內(nèi)地產(chǎn)基金大盤點(diǎn)》中，我們提到說現(xiàn)在站在世界舞臺(tái)上的GP都在奔著綜合型另類投資機(jī)構(gòu)去發(fā)展。除私募股權(quán)投資之外，二級市場股票投資，債權(quán)，不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物投資是國際級舞臺(tái)的標(biāo)配玩法。因?yàn)橹挥卸嘣耐顿Y布局，才能實(shí)現(xiàn)規(guī)模化的資金管理。

而在這個(gè)背景之下，還有一個(gè)現(xiàn)象就是——資金正在涌向超級交易。而能承載動(dòng)輒幾十上百億資金的標(biāo)的，絕大部分都在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域。這兩年來，隨著電商和短視頻火爆，標(biāo)準(zhǔn)化的物流資產(chǎn)、IDC投資相繼爆發(fā)。

比如，黑石年初剛?cè)A11億美元抄底了富力空港物流園。

在這個(gè)細(xì)分領(lǐng)域里，最強(qiáng)玩家有兩股勢力：一股是具備資產(chǎn)運(yùn)營能力的產(chǎn)業(yè)方，一股是具備資產(chǎn)識(shí)別能力的資金方。

在此之前，資金方是不動(dòng)產(chǎn)基金領(lǐng)域的絕對主導(dǎo)，近幾年，產(chǎn)業(yè)方也快速掌握了基金玩法，于是類似京東產(chǎn)發(fā)這樣產(chǎn)業(yè)方自己當(dāng)GP的玩法開始逐漸興起。

在這樣的背景下來解讀京東產(chǎn)發(fā)，來理解高瓴和華平為何闊綽出手就非常理所當(dāng)然了。

在日漸壯大的不動(dòng)產(chǎn)投資圈里，PropTech研習(xí)社提供另一個(gè)視角：以高瓴、華平、普洛斯、騰訊、GIC為主的頭部機(jī)構(gòu)正在集結(jié)成為一個(gè)緊密的圈子，眾多超級交易里總能出現(xiàn)他們交織的身影。

在這個(gè)視角下看，京東作為高瓴、騰訊系被投企業(yè)，走上GP之路，自己做起不動(dòng)產(chǎn)基金管理人是水到渠成的事情。

接下來，我們就來看看京東產(chǎn)發(fā)底色如何？為什么說它看起來像是跟著普洛斯“抄作業(yè)”？

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「京東產(chǎn)發(fā)」悄悄做不動(dòng)產(chǎn)GP

上周三（3月10日），京東集團(tuán)宣布旗下提供基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理與綜合服務(wù)的子集團(tuán)京東產(chǎn)發(fā)融資7億美元（約合人民幣45.4億元），領(lǐng)投方為高瓴和華平。

兩家投資方中，高瓴資本一直是劉強(qiáng)東的鐵桿支持者，先后投資了京東集團(tuán)、京東物流和京東健康。但華平和京東之前沒有太多交集，這筆投資也是華平投資對京東系的第一筆投資，華平為什么投資京東產(chǎn)發(fā)？ 

華平投資合伙人、中國房地產(chǎn)投資負(fù)責(zé)人吳凱盈表示：“華平投資高度認(rèn)可京東產(chǎn)發(fā)在智能物流倉儲(chǔ)領(lǐng)域獨(dú)特的競爭優(yōu)勢以及一流的管理團(tuán)隊(duì)，并始終堅(jiān)定看好以物流地產(chǎn)為代表的新經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域的巨大發(fā)展?jié)摿ΑＷ鳛樵趤喬珔^(qū)房地產(chǎn)行業(yè)擁有近20年經(jīng)驗(yàn)的全球領(lǐng)先投資機(jī)構(gòu)，我們期待此次投資為雙方未來合作開啟更廣闊的空間。”

對于大多數(shù)人來說，京東產(chǎn)發(fā)是一家陌生的公司。

資料顯示，京東產(chǎn)發(fā)成立于2018年2月，京東產(chǎn)發(fā)擁有、開發(fā)及管理京東集團(tuán)的物流設(shè)施和其他不動(dòng)產(chǎn)，以支持京東物流及其他第三方。

京東產(chǎn)發(fā)的作用：一來是為了管理京東集團(tuán)不斷擴(kuò)大的物流設(shè)施和其他不動(dòng)產(chǎn)，二來是為了回籠資金，優(yōu)化京東集團(tuán)的資本結(jié)構(gòu)。

自2007年起，京東集團(tuán)開始大量投資建造自有物流基礎(chǔ)設(shè)施。截至2019年底，京東集團(tuán)已就收購?fù)恋厥褂脵?quán)、倉庫建筑及購買倉儲(chǔ)設(shè)備支付總額約180億元（26億美元）。

截至2020年6月，京東產(chǎn)發(fā)管理的不動(dòng)產(chǎn)總建筑面積已經(jīng)超過1000萬平方米。

1000萬方不是一個(gè)小數(shù)字。1000萬平方米，到底是什么概念？

目前，普通的物流中心面積一般在5-10萬平方米左右，如此計(jì)算京東產(chǎn)發(fā)相當(dāng)于管理了100-200個(gè)普通的物流中心。

至于超大型物流中心，京東已在全國落地了28座亞洲一號(hào)物流園，其中東莞亞洲一號(hào)，僅建筑面積就達(dá)50萬平米。

單論物流資產(chǎn)規(guī)模，京東產(chǎn)發(fā)已經(jīng)相當(dāng)于四分之一個(gè)普洛斯。

從上圖可看出，開發(fā)物業(yè)的資本支出動(dòng)輒10億級別，不動(dòng)產(chǎn)如果一直不處置，對于公司現(xiàn)金流來說會(huì)產(chǎn)生極大占用。

如何讓不動(dòng)產(chǎn)流動(dòng)起來？這種更輕的方式是什么？就是基金。

公開資料顯示，截至2020年底，京東產(chǎn)發(fā)已完成了三支物流地產(chǎn)基金的募集。這里面包括兩支物流地產(chǎn)核心基金，以及一支物流地產(chǎn)開發(fā)基金。三支基金的資產(chǎn)管理規(guī)模合計(jì)超過190億元。

圖：京東產(chǎn)發(fā)新募集基金情況

在兩支物流地產(chǎn)核心基金中，京東產(chǎn)發(fā)當(dāng)GP，新加坡主權(quán)財(cái)富基金GIC當(dāng) LP。

2019年2月，京東產(chǎn)發(fā)與核心基金簽訂最終協(xié)議，據(jù)此京東產(chǎn)發(fā)向核心基金出售若干現(xiàn)代物流設(shè)施（資產(chǎn)總值人民幣109億元）。

2020年全年，京東產(chǎn)發(fā)出售開發(fā)物業(yè)所得款項(xiàng)約48億元，而2019年全年約為79億元，兩年時(shí)間出售開發(fā)物業(yè)所得款項(xiàng)合計(jì)達(dá)到127億元。

這種模式是怎么玩的呢？

通俗來講，京東產(chǎn)發(fā)將募集來的基金用于收購京東產(chǎn)發(fā)所持有的成熟物業(yè)，再將回籠的資金迅速開發(fā)新的項(xiàng)目，雖然物業(yè)的歸屬權(quán)易主，但基金會(huì)將物業(yè)返租給京東產(chǎn)發(fā)實(shí)現(xiàn)運(yùn)營。

在這種模式下，GP京東產(chǎn)發(fā)不僅能賺取成熟物業(yè)的開發(fā)收入，還能收取基金管理費(fèi)以及基金收益分成。

對照物流資管上市公司ESR（易商紅木）來看，光是基金管理費(fèi)收入就能占比超過40%。

（圖：ESR收入結(jié)構(gòu) 截至2020年6月30日）

雖然也有人曾詬病ESR收入結(jié)構(gòu)里基金管理費(fèi)收入和投資收入占比較高。但其實(shí)要跟物流地產(chǎn)一哥普洛斯去對比，你會(huì)發(fā)現(xiàn)這是物流地產(chǎn)新型玩法，光靠苦力拓資產(chǎn)不夠效率，資本是件更加靈活的工具。

03

跟著普洛斯「抄作業(yè)」？

論打法，京東產(chǎn)發(fā)這一招正是普洛斯“物流地產(chǎn)基金模式”——先設(shè)基金募資，基金成立后再收購成熟資產(chǎn)。

圖：普洛斯“物流地產(chǎn)基金模式”運(yùn)作模式（來源：REITS行業(yè)研究）

物流行業(yè)是重資產(chǎn)行業(yè)，但普洛斯卻通過物流地產(chǎn)基金模式，不僅解決了資金難題，還實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的快速擴(kuò)張。

目前，普洛斯的業(yè)務(wù)遍及巴西、中國、歐洲、印度、?本、美國及越南，全球資產(chǎn)管理規(guī)模超過1000億美元。而在2013年，普洛斯的資產(chǎn)管理規(guī)模僅110億美元，也就是說，7年的時(shí)間，普洛斯的資管規(guī)模翻了9倍。

圖：普洛斯在管基金情況

而物流資產(chǎn)規(guī)模僅次于普洛斯的ESR（易商紅木），也是華平投資的另一家物流地產(chǎn)選手。通過這種輕資產(chǎn)玩法，截止2020年6月底，ESR已經(jīng)管理了265億美元，物業(yè)分布在中國、日本、韓國、新加坡、澳大利亞、印度等全球范圍。

這種玩法在不動(dòng)產(chǎn)基金領(lǐng)域不鮮見，為什么說京東產(chǎn)發(fā)學(xué)的是普洛斯呢？

這就要從普洛斯和ESR的產(chǎn)業(yè)基因說起。在普洛斯的經(jīng)營模式中，除了基金，開發(fā)和運(yùn)營是非常重要的兩個(gè)板塊。ESR（易商紅木）同樣，都是先具備了物流地產(chǎn)高水平的開發(fā)運(yùn)營能力，才能加上基金讓這個(gè)輕資產(chǎn)玩法閉環(huán)。

換個(gè)說法，作為GP能夠募資成功，基金背后的LP相信的是普洛斯和ESR（易商紅木）對于行業(yè)的認(rèn)知，對于物流資產(chǎn)運(yùn)營的專業(yè)能力。

那么京東產(chǎn)發(fā)具備這種能力嗎？不得不說，這個(gè)基本功京東早就打好了基礎(chǔ)。

京東早在2007年就做出了投資并自建物流基礎(chǔ)設(shè)施的戰(zhàn)略決策。但直到2018年才成立京東產(chǎn)發(fā)，直到 2020年才開始獨(dú)立融資。

同樣都涉及物流倉儲(chǔ)，京東產(chǎn)發(fā)跟京東物流有什么區(qū)別呢？京東物流的倉儲(chǔ)中心到底歸誰管？

在最新一季財(cái)報(bào)里，京東集團(tuán)披露了京東物流的數(shù)據(jù)：截至2020年12月31日，京東物流運(yùn)營超過900個(gè)倉庫，包含京東物流管理的云倉面積在內(nèi)，京東物流倉儲(chǔ)總面積約2100萬平方米。

物流服務(wù)和倉儲(chǔ)中心是兩種能力，一個(gè)是輕資產(chǎn)一個(gè)是重資產(chǎn)。如果非要分開說，京東物流核心競爭力是物流配送管理服務(wù)能力，不管是直營體系還是第三方云倉體系。而京東產(chǎn)發(fā)就是把重資產(chǎn)的那部分單獨(dú)打包，單獨(dú)管，通過基金方式用了更輕的方式在管理。

反過來講，對于京東產(chǎn)發(fā)來說，兄弟公司多年打基礎(chǔ)的物流服務(wù)能力，集團(tuán)總部電商帶來的現(xiàn)成租戶訂單都是錦上添花的優(yōu)勢。

不過，既然物流已經(jīng)獨(dú)立了，產(chǎn)發(fā)為什么還有剝離出來單獨(dú)融資呢？這要從京東的定位轉(zhuǎn)變說起。

京東集團(tuán)在招股書中表示，自己是一家領(lǐng)先的技術(shù)驅(qū)動(dòng)的電商公司并正轉(zhuǎn)型為領(lǐng)先的以供應(yīng)鏈為基礎(chǔ)的技術(shù)與服務(wù)企業(yè)。

而在2019年，京東集團(tuán)的定位還是“以零售為基礎(chǔ)的科技服務(wù)公司”。

京東集團(tuán)招股書顯示，在過去的十年中，京東集團(tuán)為自身的零售業(yè)務(wù)搭建了可擴(kuò)展且高度可靠的物流基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)平臺(tái)。目前京東集團(tuán)正不斷向第三方全面開放物流基礎(chǔ)設(shè)施和技術(shù)平臺(tái)，并提供全面的物流服務(wù)和技術(shù)解決方案。

從電商公司轉(zhuǎn)型供應(yīng)鏈服務(wù)公司的京東集團(tuán)，必須要提高自身的供應(yīng)鏈底層能力。

可以預(yù)見的是，京東集團(tuán)未來還會(huì)繼續(xù)加碼物流基礎(chǔ)設(shè)施，而這背后“舉重若輕”的能力，有一部分就得靠京東產(chǎn)發(fā)來助力。