存續641億債券！三道紅線全踩，綠地控股將如何化債？

1月21日，綠地控股在上海舉行媒體會暨2020業績交流會。

此前有消息稱，“某十強房企欲收購某十強房企”。1月21日，有傳言說被收購方是綠地控股，而收購方可能“萬科+誠通組成的國企改革基金”或“中海和其他投資者組成的投資人”。

綠地控股董事長張玉良在業績交流會上辟謠了上述傳聞，并透露了混改進展，“目前有兩家，一家金融機構、一家央企正在洽談中，具體名稱不便于透露，春節后會進一步明朗化。”

債市觀察注意到，若按照此前綠地控股公告信息估算，新戰投要拿下綠地混改中轉讓的17.5%股權，大約需要花140億元。

數據顯示，2020年綠地控股實現營業總收入4812.96億元，同比增長12.43%；營業利潤312.99億元，同比下降1.14%；利潤總額307.52億元，同比增長0.52%；歸屬于上市公司股東凈利潤137.21億元，同比下降6.93%。

“不理想”的地方或許是銷售規模。2020年，綠地控股實現合同銷售額3583.53億元，同比減少7.7%，合同銷售面積2909.3萬平方米，同比減少10.7%。

與過去的高光時刻形成明顯對比。2014年，綠地控股銷售額一度超越“宇宙第一房企”萬科，登上房地產銷售額第一的寶座。一年后，綠地控股又借殼金豐投資，正式登陸A股。

2018年，綠地控股實現銷售額3875億元后幾乎無增長，2019年完成了3880億元銷售額，2020年銷售額則出現負增長。克而瑞2020年房企銷售排行榜上，綠地控股是房企十強中“操盤銷售金額”唯一下降的房企。

昔日“帶頭大哥”，為何陷入了增長的“怪圈”？

“云峰債事件”是一個較為重要的轉折點，在其他房企融資沖規模時，綠地控股在長達四年的時間里失去境內發債融資渠道，多多少少影響到其發展的曲線。

今年1月，綠地控股旗下核心子公司——綠地控股集團有限公司完成發行2021年第一期公司債26億元，其中品種一10億元，期限3年，票面利率7.0%，品種二16億元，期限3年，票面利率6.5%。募集資金將用于償還到期債券。

發債利率不低，而且此前募集書顯示，綠地控股原本計劃發行30億元公司債。

對此，一位深圳資深券商人士告訴記者，從去年12月底到現在，受華夏幸福事情影響，地產商都不太好發債。

關于對綠地控股后續發債的建議，上述行業人士稱：“這幾年綠地控股跟市場溝通相對較少，包括對投資者需求的了解，要多跟市場做溝通?！?

值得注意的是，這是綠地控股逾四年來首次重返境內債市。2016年，綠地控股陷入聞名債市的“云峰債違約”風波，銀行間交易商協會和交易所接連暫停了綠地控股的發債。

雖然境內發債受阻，但綠地控股近年來積極通過其它融資渠道。企業預警通顯示，綠地控股累計進行了107次租賃融資、566次應收賬款融資、105次銀行借款融資、7次信托融資、48次股權質押融資。

在境外發債方面，綠地控股及子公司存續16只境外債券，票息在5.25%~7.25%區間，總規模74.3億美元（約合人民幣481.54億元），其中28.1億美元（約合人民幣182.12億元）將于一年內到期。

此外，綠地控股境內的參、控股子公司也存續155.27億元的債券。其中，廣西建工集團有限責任公司的債券規模最大，為77.85億元；其次是綠地控股集團有限公司、上海新華發行集團有限公司、北海銀都城鎮化建設有限公司、綠地控股金融投資控股集團有限公司、西安建工集團有限公司，存續規模分別為26億元、20.2億元、16.2億元、9.62億元和5.4億元。

圖片來源：企業預警通

整體來看，綠地控股及子公司的境內外債券存續規模高達641億元。

綠地控股品牌負責人告訴記者：“公司高度重視在包括債券在內的資本市場的信譽，嚴格安排現金流，保證按期足額償還債務。”

據了解，綠地控股近期以自有資金為主，按期償付了總額約180億元的債券，具體包括“15綠地控股01、15綠地控股02”和“16綠地控股01、16綠地控股02”。

相較于業績不前、一度境內發債受阻，“三道紅線”才是綠地控股頭頂的達摩克利斯之劍。

財務數據顯示，截至2020年三季度末，綠地控股“三道紅線”全踩，即剔除預收款后的資產負債率82.38%超過70%的標準，凈負債率183.45%超過100%的標準，現金短債比0.78低于1倍的標準。

截至三季度末，綠地控股的短期有息負債和長期有息負債分別為1029.84億元、2206.85億元。賬面貨幣資金有805.72億元，不能覆蓋短期負債。

實際上，長期以來，舉債擴張、高杠桿運營成為房地產行業的關鍵詞，同時也存在不小的風險。在此背景下，降負債成為房企的主旋律。

而經過半年的加速，綠地控股的去杠桿效果明顯。

2020年，綠地控股幾大核心指標均有好轉。業績快報顯示，綠地控股現金短債比累計提升超40%；凈負債率累計下降近50個百分點；有息負債總額較高點下降約450億元。

對于降負債方案，綠地控股方面表示，公司后續將圍繞“三年三步走”去杠桿計劃，有計劃、分步驟、多管齊下降負債去杠桿。

具體而言，包括降有息負債、優化土儲結構、調整生產供應節奏、加快銷售金回籠等6個核心措施方式降負債。綠地控股計劃在今年6月末完成降一檔的任務。每年降一檔，三年降三檔。

今年1月，綠地控股時隔四年得以重啟境內發債，募集資金26億元。前述券商人士表示，“通過公開市場融資恢復，有利于未來獲取資金來改善財務指標。”

踩中“三道紅線”，加上參、控股子公司在內共存續641億債券，綠地控股已經開始謀變。