剛剛，黑石又豪擲71億！在中國投資地產(chǎn)最中意：倉儲類資產(chǎn)和城市購物中心

PE巨頭黑石又在中國拿地了。

2021年1月20日，黑石宣布旗下黑石房地產(chǎn)機會型基金已經(jīng)完成此前宣布的多數(shù)股權(quán)交易，以11億美元（約合人民幣71億元）從富力集團收購粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大的城市物流園區(qū)。

據(jù)了解，該黑石基金將持有該物流園區(qū)70%的股權(quán)，富力集團的全資子公司富力地產(chǎn)將持有剩余的30%股權(quán)。

根據(jù)黑石最新一期財報（2020年Q3），其可分配收益（Distributable Earnings）中近50%來自地產(chǎn)投資，而中國，則是這一投資巨鱷發(fā)力的關(guān)鍵所在。

近期，黑石在中國地產(chǎn)投資市場頻繁出手，甚是高調(diào)。2020年10月，黑石以12億人民幣總價收購融創(chuàng)旗下上海香溢花園三期第四棟項目；2020年11月，黑石又開啟了富力地產(chǎn)旗下廣州國際機場富力綜合物流園項目的收購。

如今，這一重磅交易正式宣布落定，黑石對于重倉中國地產(chǎn)的策略，愈加鮮明。

此次黑石對于粵港澳大灣區(qū)內(nèi)最大城市物流園區(qū)的收購案，開始于3個月前。

2020年11月，黑石介紹稱，該次收購的物流園區(qū)距離廣州白云國際機場15公里，為第三方物流（順豐速運、圓通速遞）、電子商務(wù)（天貓、京東）、醫(yī)藥企業(yè)（國藥集團、華潤醫(yī)藥）、電信（中國移動、中國電信）等頂尖行業(yè)企業(yè)提供倉儲租賃服務(wù)。

“物流業(yè)始終是黑石堅定看好的全球投資主題之一。黑石看到電子商務(wù)的蓬勃發(fā)展推動了物流業(yè)的持續(xù)發(fā)展勢頭。” 黑石房地產(chǎn)董事總經(jīng)理韋增鵬表示，收購位于一級集散中心且擁有高租賃需求的優(yōu)質(zhì)物流項目是黑石一以貫之的戰(zhàn)略，而此次收購正是該戰(zhàn)略的延續(xù)。該投資也是對黑石現(xiàn)有物流投資組合在地域上的補充。

收購?fù)瓿珊螅谑谥袊奈锪魍顿Y組合大幅擴張了近三分之一，達到5300萬平方英尺，覆蓋國內(nèi)23個城市。

對于選擇粵港澳大灣區(qū)的理由，黑石房地產(chǎn)中國區(qū)董事總經(jīng)理陳宇表示，粵港澳大灣區(qū)正在迅速發(fā)展成為金融、科技和運輸中心，也是中國最大的物流市場之一。

未來，“憑借黑石的投資規(guī)模、物流行業(yè)專識及本土專職團隊的支持，我們有能力推進園區(qū)的未來發(fā)展計劃，包括建造更多冷藏設(shè)施和機構(gòu)級水平的倉庫，以滿足不斷增長的需求。”陳宇提到。

疫情下，黑石在中國所投資的物流園區(qū)的表現(xiàn)依舊較為樂觀，陳宇表示，這是由于疫情對電商，尤其是生鮮電商的需求起到了刺激作用。

據(jù)了解，目前在粵港澳大灣區(qū)，黑石有5個園區(qū)正在運營中，其中2個園區(qū)在東莞、3個園區(qū)在佛山，園區(qū)的平均出租率達到98%。

在地產(chǎn)領(lǐng)域，黑石一直是不容忽視的資本操盤者。

自2010年以來，黑石集團通過200多筆交易，收購了全球超過10億平方英尺的物流地產(chǎn)。2019年，黑石集團宣布收購普洛斯（GLP）的美國物流資產(chǎn)，成為全球有史以來規(guī)模最大的私人房地產(chǎn)交易。

根據(jù)黑石2020年Q3財報中披露的數(shù)據(jù)顯示，黑石房地產(chǎn)在全球范圍內(nèi)運營并管理的投資資本約為1740億美元（約合人民幣1.1萬億），僅次于黑石PE業(yè)務(wù)的管理規(guī)模。

截圖來源：黑石財報

同時，黑石房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的營收能力強勁。2020年Q3，其可分配收益中近50%來自地產(chǎn)投資。

截圖來源：黑石財報

2010年，黑石從美銀美林手中接管了亞洲地產(chǎn)業(yè)務(wù)，正式進軍亞洲。

10年以來，黑石在亞洲以低于重置成本的價格收購成熟的、能夠產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流的物業(yè)，通過提高杠桿率、更換管理團隊和提高市場集中度來“修復(fù)”資產(chǎn)自身的結(jié)構(gòu)、硬性和經(jīng)營等問題，而后將這些資產(chǎn)出售給長期投資人。

截至目前，黑石已有一只專注于亞洲地產(chǎn)投資的基金（BREP Asia I），該基金在2020年Q3的業(yè)績收入（Performance Revenue）為1.02億美元（約合人民幣6.5億元）。

截圖來源：黑石財報

作為獨立的房地產(chǎn)基金，黑石房地產(chǎn)基金的運作關(guān)鍵在于修復(fù)而不在于運營，修復(fù)完成就會尋求快速退出。

為了能迅速修復(fù)資產(chǎn)，黑石通常會在各個區(qū)域市場的細分物業(yè)領(lǐng)域以并購或挖角的方式組建一個管理經(jīng)驗豐富的本地團隊，然后再以收購方式助其迅速提高市場份額。

在此過程中，黑石基金將其新收購的成熟物業(yè)資產(chǎn)整合到統(tǒng)一的投資管理平臺上，從而達到在短時間內(nèi)實現(xiàn)管理改善和品牌擴張的目的，并通過提高杠桿率來放大資本收益，待物業(yè)資產(chǎn)升值后，黑石就將其出售給保險公司或REITs等長期投資人。

“房地產(chǎn)是中國經(jīng)濟中一塊重要的組成部分。說你對房地產(chǎn)不感興趣，也就相當于說你對呼吸不感興趣。”2020年6月，在由投中信息、投中網(wǎng)聯(lián)合主辦的“第14屆中國投資年會?年度峰會”上，黑石集團董事長、首席執(zhí)行官兼聯(lián)合創(chuàng)始人蘇世民提到。

蘇世民透露稱，未來，黑石愿意在中國投資兩類房產(chǎn)：第一是倉儲類資產(chǎn)，第二是城市購物中心。與此同時，中國的酒店業(yè)也會慢慢起步。

叱咤以高風險著稱的資本市場30年有余，黑石的風格并不激進。蘇世民曾反復(fù)強調(diào)自己投資的第一準則是“不要賠錢”，“聰明的投資者，是在市場形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)時，憑借嚴格的自我約束和健全的風險評估，依然可以獲得回報。”