235億港元！恒大物業引入14家戰投

在欲分拆物業管理業務獨立上市之時，恒大集團為其拉來了一波豪華股東。

2020年8月13日晚間，中國恒大集團（下稱“恒大”）發布一則關聯交易公告稱，恒大、賣方及目標公司分別與每一買方訂立投資協議，賣方同意出售及各買方同意購入待售股份，代價總和為235億港元。

公告同時表示，本次融資為恒大物業管理業務引進了一批卓有聲譽的戰略投資者，將會提升恒大物業管理業務的企業形象、專業水平以及支持其成長和發展。完成交割后，目標公司將會由買方持股28.061%，恒大持股71.939%，其仍為公司間接非全資附屬公司。

此次恒大物業板塊的戰投陣容也十分亮眼。除中信、光大控股等大型央企外，馬云旗下的云鋒基金、馬化騰的騰訊、鄭裕彤的周大福，以及紅杉資本中國等多家頂級投資基金均披掛上陣。

值得注意的是，此次戰投名單中還有一位個人投資者陳凱韻，且認購比例最高。公開資料顯示，陳凱韻為香港知名富豪劉鑾雄的妻子，昵稱為甘比，1980年出生，原《蘋果日報》娛樂記者。

2020年4月6日，劉鑾雄家族以1150億元人民幣財富名列《胡潤全球百強企業家》第62位。

有分析指出，恒大此番為物業板塊引進戰投的目的是為后者上市提高估值。此前，即2020年7月31日，恒大發布公告稱恒大計劃分拆物業管理業務于香港上市。另據路透旗下IFR消息指出，恒大物業最快于2021年上半年掛牌。

“從恒大物業此次引入的戰略投資者的結構看，實力比較強。這也體現了其對于恒大物業的看好。引入戰略投資者，不光是引入資金，可能也會借此引入服務，即和戰投的相關產業優勢進行結合。”知名地產分析師嚴躍進對投中網表示，從企業上市的角度看，上市前必須積極導入一些優秀的戰略投資者。一方面增強資本金實力，一方面也為上市做很好的背書。

大佬云集，馬云、馬化騰、沈南鵬都來了

大佬們果然偏愛地產物業股。

根據恒大公告，這14家戰略投資者主要包括劉鑾雄的妻子陳凱韻、紅杉資本中國、華泰國際大灣區投資有限公司、中信資本、光大控股、騰訊及馬云參與的云鋒基金等，可謂是大佬云集。

其中，陳凱韻投資45億港元，持股比例為5.373%，比例最高；華泰國際大灣區投資有限公司出資40億港元，持股4.776%；紅杉資本中國出資34.5億港元，持股4.120%。

按照認購金額與持股比例大小，戰投名單接下來依次為中信資本、云鋒基金、騰訊旗下意像架構投資（香港）有限公司、香港保利達集團董事局主席柯為湘控制的China Dragon Limited、泰智基金、農銀國際、光大控股、恒大董事局副主席、總裁夏海鈞控制的Advance Power International Limited；人和商業主席兼執行董事戴永革控制的超智投資有限公司、周大福、崇光百貨的母公司利福國際控制的Treasure Pitcher Limited。

值得一提的是，除了是香港富豪劉鑾雄的妻子外，陳凱韻的另一個身份還是華人置業執行董事。華人置業是香港主要地產發展商之一，核心業務包括投資物業的租賃及物業發展，以香港為基地，于中國內地及英國亦持有物業權益，包括北京的五星級國際酒店等等。截至發稿前，華人置業總市值為99.77億港元。

不過，恒大在該公告中強調，目前該事情尚未落實。并且，在公告中，恒大還訂立了反稀釋保證。

該反稀釋保證提到：“除員工期權計劃或其他類似計劃所發出的期權或股份外，目標公司在未取得Pre-IPO融資持股超過半數的投資者的事先書面同意的情況下，目標公司不得進行任何低于Pre-IPO融資對應的估值的任何融資行為。如果員工期權計劃或其他類似計劃涉及股份超過目標公司股份的3%，就超出部分可以受反稀釋保證限制，買方可獲得增加其股份，達到反稀釋的效果。”

另外，從戰略投資者的角度，騰訊及紅杉資本中國不僅青睞恒大物業這一家物業管理項目，2020年上半年還完成了對世茂服務控股有限公司的戰略投資，投資總金額達2.44億美元。其中，騰訊出資1.14億美元，紅杉資本中國出資1.30億美元。

公開資料顯示，世茂天成物業服務集團有限公司是具有國家一級資質的物業管理公司，為世茂集團旗下全資子公司。目前，世茂服務旗下擁有超過1.2億平方米簽約管理面積、超500個簽約管理項目，覆蓋全國超60座城市，近240萬業主和用戶。

“我們看好物業作為重要的線下場景，未來將具有較大的發展潛力和提升空間。同時，騰訊將以長期技術積累、C2B獨特優勢和完備的企業服務能力，助力企業加速進行數字化升級，在產業互聯網賽道共同創造更大價值。”騰訊投資董事總經理夏堯彼時表示。

物業IPO瘋狂，迎來巨頭上市爆發期

2020年，可以說是物業企業上市的狂歡年。

就在8天前，即8月6日晚間，融創服務發布公告宣布，分拆融創中國附屬公司融創服務的股份于聯交所主板獨立上市。分拆集團主要從事提供物業管理服務、非業主增值服務及社區增值服務。分拆上市完成后，融創中國預計將擁有融創服務不少于50%權益。

不止于融創服務，2020年以來，世茂集團、金科股份等知名房企均紛紛宣布分拆旗下物業公司獨立上市。根據不完全統計，僅2020年上半年，就有約21家涉房企業提交上市招股書。而且，幾乎所有成功上市的物業管理企業都獲得了超百倍的超額認購。

中國物業管理協會副秘書長楊熙表示，2020年將有不低于12家物業企業成功上市，未來兩年上市物業企業數量將超過50家。

“物業板塊被資本市場看好，因為其抗周期承壓能力較強，且總市值不高、還正在慢慢形成一個大的板塊。而房企相繼拆分物業板塊上市，一方面可以為其增加新的資本市場融資渠道，另一方面也是在考慮為‘后地產時代’做積極的準備。”克而瑞物管事業部總經理陳玨曾在采訪中表示。

眾所周知，對于房企巨頭的物業板塊而言，物業公司往往很大程度依賴母公司的規模。在這一點上，恒大物業無疑背靠了一棵大樹。

公開資料顯示，恒大旗下物業公司名為金碧物業，成立于1997年。目前在管項目遍及全國280多個城市、擁有超1400個項目，服務業主600萬，涉及合約管理面積約5億平方米，管理業態涵蓋中高檔住宅、甲級寫字樓、旅游綜合體、城市綜合體、學校及會所運動中心等。

根據恒大最新公告，集團物業于2019年全年的合約銷售金額約為6010.6億元，同比增長9.0%，自2009年上市以來連續10年刷新年度銷售記錄。集團2020年的合約銷售目標為6500億元人民幣。按照綜合實力，2020年上半年，TOP3的房企分別是碧桂園、恒大、萬科。

此外，2020年以來，為應對新型冠狀病毒肺炎疫情影響，恒大還開創性地通過“恒房通”平臺實施線上賣房，在引爆全網熱議的同時也為恒大的業績增長立下了汗馬功勞。據悉，截至2020年6月末，恒大累計合約銷售金額達3488.4億元，同比增長約23.8%。

“這兩年物業上市的力度明顯增強，尤其是TOP20的房企紛紛把物業板塊進行分拆，進而積極籌劃上市動作。當然上市本身有助于擴大融資渠道，也有助于形成更好的品牌推廣。但也需要看到，當前物業板塊面臨很多壓力，尤其是盈利方面不確定。”嚴躍進同時提到。

在嚴躍進看來，房企巨頭分拆物業板塊上市后，收購方面也要多元化，即需要收購物業公司、互聯網科技公司、大健康公司、金融服務公司等，這或許才是真正實現物業增值服務的重點之處。