韓國年輕人最愛去的酒店，被華爾街買了

凌晨一點的首爾弘大，街頭仍排著買炸雞的隊伍，而酒店門口的“Mercure Ambassador”招牌剛被悄悄貼上“已易主”的小紙條——高盛把這座四星酒店收入囊中；相隔不到一周，黑石又擬定拿下擁有180家門店、3000名員工的韓國沙龍連鎖Juno Hair。

韓國怎么忽然成了華爾街的“寵兒”？先看“錢”。“韓國折價”正在被政府強推的“企業價值提升計劃”快速熨平——2024年上市公司分紅+回購合計已超60萬億韓元，外資一季度凈流入創紀錄；再看“地”，弘大、明洞等核心地段酒店、商場的Cap Rate仍比2019年低100個基點，出租率卻已回到九成，華爾街看到的是“現金流已修復，價格還在打折”的罕見窗口。

一邊是超低估值的“韓國折價”正被本土改革與美聯儲降息預期同步修復，一邊是韓流文化與消費復蘇在全球市場持續出圈，華爾街嗅到的不僅是現金流，更是大把的優質投資機會。

買下一個“流量入口”

高盛，收購了首爾一家四星級的酒店。

近日，高盛集團收購了首爾四星級酒店Mercure Ambassador，意在加強其在韓國的不動產另類投資業務布局。此次收購包括首爾西北部弘大區域的270間客房及一處綜合零售物業。知情人士透露，高盛為該資產支付了2620億韓元(約合1.9億美元)，高盛代表拒絕對交易價格置評。

高盛另類投資亞太區房地產負責人Nikhil Reddy表示：“韓國是我們房地產投資平臺在亞太地區的戰略重點市場之一。這處物業所在位置人流密集，具有釋放長期價值的巨大潛力?！?

高盛這次收購的目的，或許并非單純為了擁有一家四星級酒店，而是將其視為一把兼具戰略卡位與現金流工具的多功能鑰匙。

弘大作為首爾夜經濟、潮流文化和國際游客密度最高的區域之一，稀缺地段自帶流量，恰好補全了高盛在亞太房地產平臺把韓國列為重點國家所必需的錨點；酒店加底層零售的復合結構能在高利率環境中提供穩定可觀的租金和運營現金流，可能超過傳統債券或股票倉位；270間客房與配套裙樓同時具備改造升級、品牌溢價以及未來可能的REITs或私募基金退出的資本化通路也非常樂觀。

一句話，高盛買下的不只是酒店，而是位于首爾流量入口、可長期收租又可隨時資本化的金融工具。

而且，這次收購是高盛在韓國市場的又一布局。

據報道，此前，該集團曾投資改造Scarlet大廈——這座六層高的零售辦公綜合體總建筑面積達6032平方米(64928平方英尺)，現已轉型為高入駐率的零售地產項目。作為高盛資產管理業務的重要組成部分，其另類投資平臺資金配置涵蓋私募股權、私募信貸、房地產、基礎設施、對沖基金及可持續投資等多個領域。截至3月底，高盛集團全球監管資產規模已達約3.2萬億美元。

高盛之所以在2025年密集加碼韓國，原因可以歸結為“錢、地、勢”三重共振。

第一，錢——美聯儲寬松預期疊加韓國本土改革紅利。高盛在最新報告中把韓國KOSPI目標位從3100點一口氣提到3500點，核心理由是韓國對美聯儲降息高度敏感，全球資金正回流新興市場；同時，新政府推行的公司治理改革開始落地，“韓國折價”有望收窄，股債雙升帶來充裕流動性。

第二，地——核心城市稀缺資產正處于折價窗口。此次據傳1.9億美元拿下弘大區Mercure Ambassador酒店及零售物業，是高盛在韓國不動產另類投資的又一落子：人流密集、出租率穩健，且疫情后估值尚未完全修復，具備“現金流+升值”雙輪驅動的典型特征。

第三，勢——高盛把韓國視為亞太房地產平臺的“戰略樞紐”。管理層直言“韓國是我們房地產投資平臺具有戰略意義的重要市場”。

一句話來說，韓國既有政策東風，又有折價核心資產，還能嫁接高盛擅長的資產證券化出口，于是華爾街最精明的錢選擇在這里下重注。

不斷加碼的另類投資

“另類投資”在這幾年成了一個新的熱詞。

如果傳統股票和債券是投資界的“白米飯”，那么另類投資就是米其林餐廳里的隱藏菜單：量少、價高、做法刁鉆，卻常讓老饕魂牽夢縈。

所謂“另類”，并無官方定義，業內約定俗成指一切不公開交易、流動性低、估值不透明、但有機會帶來超額收益的資產池，它可以是黑石手里的一棟倫敦寫字樓，也可以是一只跟蹤文藝復興大獎章的量化對沖基金，甚至是蘇富比夜場里那只被神秘電話買家以1.4億美元拍下的巴斯奎特涂鴉。

另類投資的起源要追溯到1970年代的美國，當時通脹高達兩位數，股債雙殺，大型養老金開始把目光投向私募股權和房地產，耶魯大學1973年首設PE組合，拉開了機構資金“出海覓食”的序幕；隨后1980年代的儲貸危機催生了第一批“禿鷲基金”，低價吞并破產銀行的不良資產；1990年代對沖基金群雄并起，高杠桿多空策略在匯市和股市掀起腥風血雨；2000年后，大宗商品、量化策略、基礎設施、藝術品、加密資產乃至碳信用額度陸續被裝進“另類”這只乾坤袋，規模從1975年的不足500億美元膨脹至2023年的14萬億美元，相當于全球GDP的14%，成為貝萊德、GIC、挪威主權基金必須配置的核心戰場。

把“另類投資”想成“開小灶”就好懂了——大眾投資方法是把錢放銀行理財、買股票基金，那是食堂大鍋飯；另類投資就是拉著幾個懂行的朋友，湊一大鍋私房菜，找個厲害大廚，把別人不要的“食材”重新做成大餐，再高價賣出。

第一步“湊鍋”：大廚（基金經理）先跟有錢人說“我有個菜譜，之前做過一桌，兩年翻了倍”，于是大家把錢打進一個專用賬戶，約定鎖幾年，大廚每年收2%辛苦費，賺了再分20%。

第二步“買菜”：錢到位后，大廚去“菜市場”挑別人急賣的“怪食材”——爛尾樓、老廠房、快破產的小店、還沒上市的科技公司，甚至一幅畫、一桶紅酒、一塊比特幣礦場，總之都是大鍋飯菜單里沒有的。

第三步“做菜”：大廚帶著裝修隊、咨詢公司、律師一起動手——給樓刷漆招租、給工廠加自動化、給小店換連鎖品牌、給科技公司拉訂單、給藝術品辦展覽，目的只有一個：把原本不值錢的東西變得搶手。

第四步“開席”：菜做好了，大廚找下家接盤——可以整桌賣給土豪，也可以把菜分成小份做成“拼盤”上市，甚至直接租給連鎖酒店收租金。鍋里的錢先還大家本錢，再按之前說好的比例分紅，大廚拿完提成，繼續張羅下一桌。

總而言之，另類投資就是“找高手+湊份子+買冷門+做改造+高價賣”，賺的是“別人看不到、做不到、等不起”的錢。

另類投資的最大風險在于你買的不只是資產，而是“看不見、賣不掉、算不清”的三重不確定性：由于對沖基金、私募股權、藝術品、加密資產等通常不在公開市場交易，信息披露遠低于股票債券，投資者只能依賴GP或第三方報告，估值模型往往黑箱化，一旦管理人違規或策略失靈，損失可能在季報發布前就已無法挽回；同時，這類資產普遍設有3—10年的鎖定期，沒有活躍二級市場，市場恐慌或現金流緊張時只能折價轉讓或干等清算，形成“急用錢時最不值錢”的流動性鎖喉；再加上房地產、基礎設施、收藏品等缺乏統一報價，現金流折現或可比交易的主觀空間大，疊加2—5倍杠桿，當利率上行、經濟下行或政策突變，資產價格與融資成本雙向擠壓，凈值可瞬間腰斬；此外，管理人策略漂移、關鍵人物離職、監管牌照取消、稅收突變、跨境匯率波動、盡調瑕疵導致的資金挪用等暗礁也常被忽視。

由此可見，另類投資的高收益，正是對“信息成本+流動性折價+杠桿波動”這三重風險溢價的補償。

韓國成了“新寵兒”

就在高盛收購Mercure Ambassador消息傳來的幾天前，另一家韓國公司也被華爾街盯上了。

據報道，全球知名投資公司、美國私募股權公司黑石集團擬以5.9億美元(約合人民幣42.33億元)，收購韓國最大的高級沙龍連鎖店Juno Hair，報道顯示，該交易正處于談判當中。

據官網顯示，Juno Hair創立于1982年，產品組合包括婚紗美容旗艦店Avenue Juno、內部培訓機構Juno Academy和專有護發系列Tria Milia，現已發展成為韓國個人護理市場的主導力量，擁有180多家沙龍和3,000多名員工。

據韓國經濟日報顯示，此次收購將包括Juno Hair Group的全部業務。從估值層面來看，Juno Hair估值與Vidal Sassoon(以20倍EBITDA被收購，估值約合人民幣72億元)等全球沙龍品牌相當。

華爾街最近集體“飛韓國”并非偶然，而是一連串宏觀、行業與資產價格共振的結果。

首先，韓國本土改革正在兌現“制度紅利”——2024年2月韓國政府效仿日本推出“企業價值提升計劃”，通過稅收激勵、放寬回購、打造“韓國價值上升指數”及配套ETF，引導上市公司提高分紅與回購。2024年KOSPI成分股整體股息支付額已增至44萬億韓元（+12%），回購規模翻倍至18.7萬億韓元。160家公司披露價值提升方案，雖仍處自愿階段，但已吸引外資回流，一季度總市值增近100萬億韓元，外資流入創紀錄。

行業層面，半導體（三星電子、SK海力士）依舊是盈利支柱，AI高帶寬存儲需求帶來盈利彈性；軍工、消費、金融等板塊的估值修復空間更大。

其次，韓國資產這幾年出現罕見的估值窗口：寫字樓、酒店、零售、服務連鎖普遍以低于2019年的Cap Rate成交，而消費端卻早已回到甚至超越疫情前水平，形成“現金流恢復+估值修復”的剪刀差。

除此之外，韓國創業者開始主動擁抱國際資本——從Mercure Ambassador酒店到Juno Hair，賣方多由第一代創始人控股，他們既希望通過股權變現完成家族傳承，又需要美元基金的品牌背書和全球網絡把韓式美業、服務標準輸出到更多的國家和市場。

而從韓國創業者的角度來看，主動擁抱國際資本，既不是情懷驅動，也不是盲目跟風，而是“缺錢、缺市、缺時間”三重現實“逼”出來的最優解。

首先，國內資金池正在“結構性缺水”：雖然韓國政府把“全球基金”一口氣擴到10萬億韓元，但早期科技項目燒錢速度更快，半導體、量子、AI、綠色CCUS等賽道動輒需要百億級韓元才能跨過原型驗證。面對缺口，創業者只能把目光投向美元、歐元、人民幣基金——硅谷VC、沙特PIF、新加坡GIC的彈藥更充足，估值邏輯也更敢給未來買單。

另外，“本土市場太小”成為天花板。創業者要復制韓式美妝、K-content或K-beauty的成功，必須借國際資本的網絡把門店、供應鏈和內容一次性鋪到越南、印尼、中東。黑石洽購Juno Hair時，或許后者的創始人最看重的并不只是現金，更是黑石在全球零售地產的渠道——把沙龍開到迪拜購物中心、沙特利雅得大道，這才是估值溢價的核心。

一邊是想要借著資本完成市場擴張的企業，一邊是看中項目“性價比”的老錢，韓國再次成為華爾街的“寵兒”后，另類投資的熱度仍在持續。