獨家 | 蛋殼自如自救失當，優(yōu)客劉翔：二房東模式已經(jīng)走進了死胡同

相比強逼房東免租，我更深惡痛絕的就是高價搶房。

文丨獵云網(wǎng) ID：ilieyun
作者丨林文龍

“蛋殼公寓存在‘租金貸’的情況”，“近日深圳市發(fā)生蛋殼公寓業(yè)主因討要租金聚眾維權事件”，2月19日，一份由深圳市委政法委員會發(fā)布的《關于開展相關排查工作的通知》在網(wǎng)上傳出，其中提及這兩個事實，也是蛋殼近期飽受詬病的問題。

“租金貸”是指租戶按月分期償還貸款給金融機構，公寓則獲得金融機構支付的房租預付款。這本來是為租客解決租房資金短缺的問題，后來卻成為長租公寓行業(yè)主要的現(xiàn)金流來源。

蛋殼方面回應獵云網(wǎng)稱，租金貸是合法合規(guī)的，2019年12月25日，住建部等6部門發(fā)文稱，住房租賃企業(yè)租金收入中，“租金貸”占比不得超過30%，超過比例的應當于2022年底前調(diào)整到位。另外，深圳市委政法委員會發(fā)布的通知也是普通的問詢調(diào)查函，并非處罰性文件，蛋殼將積極配合。

受疫情影響，城市間的人員流動受限，復工時間延緩，導致新簽租房量大跌，使得公寓現(xiàn)金流銳減。規(guī)模數(shù)萬間以上的公寓，在本次疫情中遭受的損失，都是以數(shù)千萬甚至上億計的?！皩τ谠谧夥吭?，企業(yè)已把未來12個月，甚至24個月的租金收回消耗了，短期內(nèi)無法再產(chǎn)生現(xiàn)金流入貢獻?！眱?yōu)客逸家CEO劉翔介紹，個別依賴大比例長周期預收的企業(yè)，更是受到致命沖擊。保命狀態(tài)下，一些公寓企業(yè)采取的自救舉措欠妥，就出現(xiàn)了負面輿論。

2月10號，自如漲價的話題被沖上了微博熱搜。

2月初，蛋殼公寓由于“強制”房東們免租，卻不給租戶免租的消息，引發(fā)輿論質(zhì)疑。2月17日，蛋殼公寓道歉，稱工作沒有組織好，做得不到位，讓本該有的協(xié)商，變成了一種“通知”。

近幾年，長租公寓突然成為一個風口，不少資金雄厚的VC、房地產(chǎn)商進來砸錢，催生行業(yè)泡沫化發(fā)展。劉翔說，部分公寓企業(yè)唯規(guī)模論，哄抬租金搶房源、過度加杠桿“短貸長投”等，導致長租公寓行業(yè)變成了一個高風險行業(yè)，企業(yè)資金鏈的抗波動能力非常脆弱。這個問題，在疫情中暴露無遺?！艾F(xiàn)在，整個長租公寓行業(yè)，原來包租且投資裝修的模式在非理性競爭的市場環(huán)境下，已經(jīng)走進了一個死胡同。”

劉翔從事公寓行業(yè)八年以來，沒有經(jīng)歷過這么大的沖擊，后面會有什么具體變化，他也無法準確預測。但他可以肯定的是，經(jīng)歷過疫情的沖擊洗禮，從業(yè)者、房東、租客、管理機構都會變得更加理性，那些太激進的行業(yè)擴張措施、經(jīng)營手段會有所收斂，整個長租公寓行業(yè)將在重創(chuàng)下努力破局，迎來新生。

來源：優(yōu)客逸家

2月18日，優(yōu)客逸家CEO劉翔接受了獵云網(wǎng)的獨家專訪。

以下是訪談內(nèi)容，略經(jīng)編輯：

獵云網(wǎng)：近日，蛋殼公寓“強逼”房東免租的行為，引發(fā)輿論質(zhì)疑，你也發(fā)朋友圈，表示對哄抬房租、強逼免租的行為深惡痛絕。他們這么做，背后的原因是什么？

劉翔：首先，未真正核實情況下，我不能隨便對別的同行企業(yè)做評價。僅對哄抬房租、強逼免租這類行為本身，持否定態(tài)度。另外，這次疫情造成的影響，對公寓企業(yè)確實非常大。防疫管控措施限制了城市間的人員流動，延緩了復工時間，導致公寓現(xiàn)金流收入銳減。個別依賴大比例長周期預收的企業(yè)，更是受到致命沖擊。保命狀態(tài)下，一些公寓企業(yè)采取的自救舉措欠妥，就出現(xiàn)了負面輿論。

獵云網(wǎng)：現(xiàn)金流銳減的原因是什么？

劉翔：長租公寓行業(yè)的現(xiàn)金流，主要來源于新簽租房量。

以成都為例，新簽的一個客戶，假設每間每月的均價是1000元，按照押一付三或者押二付三的付款方式，正常來說，簽約后可以拿回來4、5千塊錢。但是，依賴大比例長周期預收的企業(yè)，會要求按年，甚至按兩年預收租金。租戶現(xiàn)金不足，可以選擇以“租金貸”的方式支付租金，這樣，每發(fā)生一個新簽，公寓就可以拿回來1萬多，甚至兩萬多的資金。

如果一個月能新簽10000間房，帶來的現(xiàn)金流就是1個多億，甚至2個多億。同樣，如果新簽大減，現(xiàn)金流損失也相當巨大。

對于在租房源，企業(yè)已把未來12個月，甚至24個月的租金收回消耗了，短期內(nèi)無法再產(chǎn)生現(xiàn)金流入貢獻。所以，受疫情影響，新簽租房量驟降時，依賴大比例長周期預收的公寓企業(yè)受到的資金影響就非常大。

獵云網(wǎng)：此前，自如還大幅漲房租，這背后的原因也是追求現(xiàn)金流嗎？

劉翔：公寓漲租有很多因素，常態(tài)化的是淡旺季波動影響下的小幅調(diào)價，通常控制在±5%幅度內(nèi)。網(wǎng)傳高達30%以上的漲價，我沒有去核實過，不便評價。但有一個客觀情況確實是需要關注的：北京市去年7月份出臺了禁止N+1的政策，大量房屋被拆掉了隔斷，也就是少了一間可出租單位，這個情況下公寓如果不去每間房漲價30%多，根本無法挽回因隔斷被拆帶來的損失，永遠無法盈利。

獵云網(wǎng)：現(xiàn)金流大減，是所有企業(yè)面臨的問題，優(yōu)客逸家也會跟房東商量免租嗎？

劉翔：我們現(xiàn)在還在觀察疫情影響的持續(xù)性和嚴重性，沒有大面積接洽，只是抽樣溝通了少量房東，了解房東意愿。后續(xù)我們會根據(jù)疫情發(fā)展情況，去跟部分房東協(xié)商免租或延付，但這種溝通肯定不能強制。交租是義務，免租是情分。

獵云網(wǎng)：長租公寓，現(xiàn)在是一個高風險的行業(yè)嗎？

劉翔：近幾年興起的長租公寓，大多是在二房東模式下的經(jīng)營升級。二房東是一個歷史悠久的行業(yè)，以前的特點是微利，穩(wěn)定、風險低?，F(xiàn)在的長租公寓，把租前、租中、租后環(huán)節(jié)打通，解決了產(chǎn)品設計、改造裝修、租后服務等用戶體驗改善的相關問題，模式相對重一些，但穩(wěn)健發(fā)展前提下，風險依然可控。

本來，長租公寓行業(yè)正在優(yōu)化經(jīng)營模式，向酒店業(yè)靠攏，從自營轉(zhuǎn)到大比例的管理輸出，就是把自己去包租、自己投資裝修變成業(yè)主來出房子、出錢裝修，然后長租公寓企業(yè)做運營，收取運營管理費。

但近幾年，長租公寓突然成為一個風口，不少資金雄厚的VC、房地產(chǎn)商進來砸錢，催生行業(yè)泡沫化發(fā)展。部分公寓企業(yè)唯規(guī)模論，哄抬租金搶房源、過度加杠桿“短貸長投”等，導致長租公寓行業(yè)反而變成了一個高風險行業(yè)。

比如說一個小區(qū)里，雖然個別出高價包租的公寓不可能把所有房東的房子都收走，但他只要給一兩個房東出了高價，其實就形成了錨定效應，該小區(qū)的房東在后續(xù)的房屋出租過程中就會普遍提高價格預期，導致公寓行業(yè)的拿房成本越來越高，而租客租房的支付意愿和能力不可能快速上漲，這就導致公寓的盈利空間被擠壓。盈利無望的企業(yè)又高杠桿大規(guī)模擴張，資金鏈的抗波動能力是非常脆弱的，必然帶來極大經(jīng)營風險。

現(xiàn)在，整個長租公寓行業(yè)，原來包租且投資裝修的模式在非理性競爭的市場環(huán)境下，已經(jīng)走進了一個死胡同。優(yōu)客逸家也已經(jīng)從2019年開始就痛下決心，停止了包租投資擴張的二房東模式，轉(zhuǎn)而發(fā)展對各方都更健康、更安全的“托管分賬+銀行資金監(jiān)管”模式。

獵云網(wǎng)：高價搶房，是這個行業(yè)風險越來越高的源頭嗎？

劉翔：相比強逼房東免租，我更深惡痛絕的就是高價搶房。

如果說蒙眼狂奔、擴大規(guī)模，一定要給他找一個好處，那就是所謂的教育了市場，普及了公寓的概念，讓大家知道還有這樣一種標準化，有一定舒適性的居所可以租住。

更多的都是消極的、壞的影響，這類行為抬高了整個社會以及行業(yè)的成本，把市場的價格哄抬起來，把這個行業(yè)里的人員也搞得非常浮躁，都去逐利。企業(yè)之間的惡性抬價競爭本是不必要的，但所有的企業(yè)都被拖進來裹脅在里面。

獵云網(wǎng)：有觀點認為，大比例預收這種做法是P2P的方式，你是否認同？

劉翔：這個帽子太大了，我不敢隨便評價是不是P2P的方式。

如果公寓是用自己的錢在蒙眼狂奔那沒有問題，如果是金融機構提供的資金也沒問題，因為它是專業(yè)機構，可以為它的投資承擔風險責任。

但是，公寓利用租金貸做大比例長周期預收，其實是讓普通的、沒有辨識能力的老百姓跟它承擔了共同風險。但這些人并沒有享受到它蒙眼狂奔帶來的好處。所以，我覺得，創(chuàng)業(yè)者在追逐個體夢想的時候還要考慮你的社會擔當，該穩(wěn)健的時候要穩(wěn)健。

整個2017年，在主要競爭對手都在大比例使用租金貸募集資金快速擴張的情況下，為了不被淘汰出局，優(yōu)客逸家使用租金貸的比例也曾一度超過60%。但很快，2018年春節(jié)后，我們意識到穩(wěn)健的重要性，主動壓縮了使用比例。到2019年，已經(jīng)完全停止了租金貸的使用。

獵云網(wǎng)：現(xiàn)在的長租公寓行業(yè)，是不是很不健康？

劉翔：我們在看一個模式的健康度的時候，關鍵指標之一就是看你的收益和風險是否對等。

長租公寓過去包租且投資裝修的模式，最大的挑戰(zhàn)和硬傷就是這是一個極其微利、甚至虧錢的行業(yè)，然后另外一頭你還承擔了巨大的風險。這個風險就是因為你做了包租，有系統(tǒng)性的庫存風險；因為你做了大額的裝修改造投資，你有空置和低價造成的裝修折損風險，這部分投資價值會隨著時間推移而消耗掉，我們管這個叫“冰淇淋”模式，逐漸化掉了，你是找不回來的。

獵云網(wǎng)：優(yōu)客逸家從2018年開始主動去杠桿，這么做的背景是什么？

劉翔：從2018年一季度開始，我們就在主動去杠桿。那個時間點是因為P2P爆雷，政府出臺了很多管制措施，讓很多金融機構能夠提供的金融分期產(chǎn)品的資金來源受到了影響。所以，銀行的朋友提醒，像我們這種比較大比例依賴于租金貸產(chǎn)品預收來回籠資金，再做擴張投入的企業(yè)，要警惕抽貸造成的影響。

所以，我們自己主動開始降，從2018年初3.3億的租金貸在貸余額，到2018年底的時候就已經(jīng)只有8000萬了，相當于一年之內(nèi)降了2.5億。然后整個2019年從8000萬降到現(xiàn)在僅剩100多萬的在貸余額。

獵云網(wǎng)：前兩年降杠桿的行為，是不是讓優(yōu)客逸家有了更強的抗風險能力？

劉翔：我今天在另外一個群里還講，這次真的體會到了“塞翁失馬焉知非福”，也更加堅定了“長期主義”的理念。前兩年去杠桿的做法，讓優(yōu)客逸家在房源規(guī)模增長上停滯不前，也經(jīng)歷了非常多的外人難以想象的困難，好在我們堅持過來了。相應的，優(yōu)客逸家也不再依賴于大比例長周期的預收，因此在疫情沖擊下受到的影響比部分高杠桿公寓小一些。我們只不過比別人提前吃了更多的苦，所以今天吃的苦相對少一些，但后續(xù)要面對的問題，依然非常嚴峻！

幸運的是，去年9月份，我們?yōu)榱司徑馊ジ軛U帶來的資金壓力，把武漢公司整體轉(zhuǎn)讓給了一個帶資加盟的合作公司，后者使用優(yōu)客逸家的品牌在武漢經(jīng)營長租公寓，分擔武漢市場開展經(jīng)營的資金壓力，我們提供一些品牌和運營規(guī)范的支持。

這次疫情，武漢是重災區(qū)，大部分員工無法返程到崗，租客不能保證正常付租，公司很難正常經(jīng)營。這種情況下，我們也在盡量為加盟商提供一些必要的中后臺遠程支持。如果當時我們貪戀于所謂的房源規(guī)模，沒有合作伙伴的分擔，那今天就會因為武漢市場承受更大的資金壓力。如果我們還依賴大比例長周期預收，那今天也會受到更大的因為新簽驟降導致的現(xiàn)金流沖擊。

獵云網(wǎng)：長租公寓行業(yè)內(nèi)有一個默認標準，出租率在90%以上企業(yè)才有可能盈利。如今，新簽租房量大幅下滑，對出租率影響有多大？

劉翔：新簽等于退租量時，可以保持原來的出租率；如果新簽小于退租量，出租率就往下掉。

現(xiàn)在的問題就是新簽的數(shù)量上不來，而退租的數(shù)量又在增加，兩頭一疊加就變成出租率在快速往下掉。

目前，出租率跟往年同期相比下降了10%，而且還在持續(xù)下降中。

大年初四、初五時，優(yōu)客逸家成都的出租率在93%、94%左右。但截至2月19日，監(jiān)控的數(shù)據(jù)顯示，出租率已降至86%左右。

很多企業(yè)的出租率已經(jīng)低于80%這條絕對紅線，企業(yè)若持續(xù)幾個月出租率在80%，則面臨生死存亡的危機。

獵云網(wǎng)：春節(jié)后的返城復工潮是長租公寓行業(yè)的一個“業(yè)務旺季”，為什么退租的數(shù)量反而在增加？

劉翔：自如、蛋殼、優(yōu)客逸家等長租公寓的主要產(chǎn)品線都是針對年輕人的輕時尚合租公寓，占到了整個運營房源的90%以上，主打拎包入住。

從年齡段來看，這類客戶大多是畢業(yè)1-5年的職場新人，而且以單身為主，本身穩(wěn)定性就比較低。

有不少人，會在春節(jié)前后退租，等春節(jié)復工以后再租房子。

因為疫情，有些人被困在老家一時半會兒回不來，有些人公司沒了要換工作，有些人沒法正常復工干脆回老家，等等。加上我們在成都推出了一個照顧租客的政策，受疫情管制影響可免違約金退租，某種程度上也助推了部分租客的退租行為。

獵云網(wǎng)：疫情對長租公寓行業(yè)的影響會有多大？

劉翔：規(guī)模數(shù)萬間以上的公寓，在本次疫情中遭受的損失，都是以數(shù)千萬甚至上億計的。我們目前偏樂觀的判斷是，疫情會隨著政府防控力度的加大和環(huán)境溫度的提升而逐漸消失。因此，暫時只做了3個月預判。如果疫情持續(xù)3個月以上，絕大部分長租公寓企業(yè)都‘沒戲’了。優(yōu)客逸家稍好些，但若連續(xù)3個月持續(xù)目前狀況，我們也只能撐到5月份。

我從事公寓行業(yè)八年以來，沒有經(jīng)歷過這么大的沖擊，后面會有什么具體變化，也無法準確預測。但可以肯定的是，經(jīng)歷過疫情的沖擊洗禮，從業(yè)者、房東、租客、管理機構都會變得更加理性，那些太激進的行業(yè)擴張措施、經(jīng)營手段會有所收斂，整個長租公寓行業(yè)將在重創(chuàng)下努力破局，迎來新生。

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