長租公寓“羅生門”：被房租綁架的“青春” 背后是資本的博弈

文|濁雨

來源|博望財經

12月12日下午5點多，水木房地產論壇一條主題為“自如也打電話協商降價了，沒想到”的帖子引起了圍觀。

樓主是一位來自北京西城區的自如房東，他在帖中表示，上個月才看到有回龍觀的蛋殼房東說整個片區被蛋殼要求降價，否則就解約。當時還暗自慶幸，沒想到一個月后就接到了自如的電話，說來說去就是要降價。

有網友爆料，最近一兩個月，北京的有產者、長租公寓品牌的房東們，陸續接到了自如、蛋殼、相寓的電話，這些“二房東”們的訴求只有一個：降價。但這場不約而同的降價風潮卻是早就悄悄吹了起來。

今年4月初，蛋殼公寓的一通來電讓蔣先生有些摸不清頭腦，通話內容是蛋殼公寓要求蔣先生將他那套海淀區三居室新房降價出租。蛋殼那邊給了兩個選擇：要么月租金降價1000元；要么按違約處理終止租賃合同。

蔣先生搞不懂的是，這套房子在2018年7月份蛋殼公寓以高出其他平臺1000元/月的價格搶得，并簽了5年合同，這還不到一年蛋殼公寓就要求降價，甚至寧愿賠付違約金。這是吃飽了撐的嗎？

究竟是什么讓“二房東”們寧愿賠付違約金也堅持要降價？這還要從2018的那場搶房大戰說起……

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搶房大戰

2018年8月的一個周末，小董結束了他北漂三年的第5次搬家。看著眼前堆滿大包小包不足15平米的新家，滿意的點著頭：“房租是貴了點，好在離地鐵站不算太遠，還好下手快。”在此之前剛剛經歷的那場搶房大戰讓他心有余悸。

“雖然每年房租都在漲價，但今年下半年開始這價格漲的有點邪乎。”小董租的房子位于天通苑地鐵站附近的西三區，三家合租。“兩周之前同類大小、戶型的房子在平臺上看才1900元左右，等到兩周后就漲到了2100元，再漲就要睡大馬路了。”

小董以往的搬家經歷，讓他深知在北京想租個稱心如意的房子比找工作還難，在這種租金飛漲的情況下，不搶先出手后面就等著委曲求全吧。小董特意為此請了一天的假專門出去看房，結果讓他震驚的是當天看的好幾套房源都已經有租戶在看了，一直輾轉到晚上10點多終于敲定了眼前這間屋子，從看房到簽約沒超過10分鐘。但小董不知道的是，租客在搶房的同時，“二房東”們也掀起了搶房大戰，他們的目標是一手房源。

2018年7月中旬，陳先生將目前閑置在天通苑西二區的一套120平三居室掛在58同城上面，打算出租。而讓他意想不到的是，原本7500/月的預期價格竟讓自如和蛋殼公寓兩家中介叫到了10800元/月，增加了3300元。而當時一方的中介還下了戰帖，不管對家出多少，都多加300元。

2018年下半年，蛋殼、自如等長租公寓為了快速提升市場份額，開始大肆收攬房源，這些房源變成了“二房東”眼中的香餑餑。部分運營商不惜以高于市場價20%的價格將房源收入囊中，然后再以高價出租，一度推高了市場正常的房租價格。

但到了2019年，還未等這群“二房東”吃成胖子，眼前的香餑餑說涼就涼了。

02

難以下咽的房源

“如蛋殼、自如這種長租公寓，前期燒錢擴張市場份額是必然的，他們不怕燒錢，怕的是整體的經濟大環境出現低迷走勢。”一位業內人士表示。

怕什么來什么。今年一月份，《2019全球經濟展望報告》在世界銀行華盛頓總部和倫敦辦公室同時發布。報告指出，2019年到2021年，全球經濟下行風險仍然十分嚴峻。隨著貿易摩擦加劇和制造業復蘇失去動力，2019年全球經濟增長將放緩至2.9%。

反觀北京房屋租賃市場，進入2019年以后也是越發的冷清起來，平臺倒閉房東降價的背后，是隨處可見的長期空置房源，以及跌到谷底的租金水平。

“不行您就把房租降個幾百吧，現在行情不好，實在不好租出去。”電話那頭長租公寓中介人員苦口婆心的勸著李女士，再三考慮會后她答應了降價500元。李女士嘆氣道：“不答應不行，房子已經空置了2個月了。去年打電話都是求房的，今年就都是勸降的，這變臉比男人變心都快。”

統計數據顯示，截至今年11月，北京的房租月租金水平在經歷了“四連跌”之后下降到了每月81.3元/平方米，環比今年10月下降了1%，同比則下降了2.8%。與去年租賃市場的淡季相比，今年的租金下跌幅度更大，且當前的租金水平已經下降到了去年年初以來的最低位置。

但盡管租房市場情況如此嚴峻，青客、蛋殼依然選擇IPO，為什么？為了保命。

簡單來說，長租公寓的商業模式是前期搶占房源，后期降本增收。模式本身沒問題，但能否良性跑起來，卻受諸多因素影響。如能否建立對市場現狀和未來租金水平的科學客觀的評價體系，后期的營銷能力以及衍生的服務盈利業務。

最關鍵的命門還在于資金盤夠不夠穩定。如自如去年發生的甲醛房事件，既要賠違約金又要停租整頓，這部分房源造成的虧損肯定要整個資金盤來背。好在自如背后有鏈家這個大靠山，否則就可能直面資金鏈斷裂危機。

但如蛋殼公寓這種三年連虧40億元，現金流吃緊又沒有靠山的企業，現在又要搞用賠償兩個月租金的方式來解約要求房東降價的賠本買賣，無疑給資金盤增添了又一風險。所以青客、蛋殼公寓著急上市。

在整體經濟下行的情況下，誰都不好過，眼下租客手里越來越不好拿錢，平臺自然就要找房東節省開銷。

03

現在要拼熟人口碑

“他們不談降價，就得倒閉。”通州物資學院路附近的一家房產經濟負責人李哥這樣說到，“去年搶房時，都是超高價在房主手里拿的房，這種惡性競爭、導致房租飆升的行為，本身就不利于市場的健康發展。”

李哥所在的房產中介公司主要面向以物資學院路地鐵站為中心的周圍幾個片區，公司主營業務分為房屋買賣和房屋租賃兩類。團隊不到10個人，但麻雀雖小五臟俱全。值得一提的是其房屋租賃業務也采用拿毛坯房統一裝修的模式，但與自如、蛋殼等互聯網平臺的區別是其付款方式自由靈活，風險可控押一付一不用去第三方金融公司貸款。其銷售方式也主要以微信朋友圈、線下放置租房廣告牌為主，但也會在各大租房信息網站平臺發布消息。

“前兩年黑中介鬧得厲害，現在也有，但相比之前已經收斂許多了，不退押金等行為無異于殺雞取卵，現在做二房東拼得是熟人口碑。”據李哥稱，他之前的一個租戶住了一年以后，就推薦了幾個朋友和同事過來。“市場大行情雖然不好，但只要把服務做好，口碑上來了，自然不愁沒有租客。”李哥如是說。

過去的十年里，北京租房市場黑中介橫行，不退押金、多收費用僅僅是最初級的手段，有多少個北漂人曾在半夜里被暴力清退，無家可歸。長租公寓的出現，曾一度讓這些北漂人看到一個溫暖的家的希望，但隨即被曝出的租金貸、甲醛房又一次親手打碎這個家的幻影。

當連大品牌平臺都靠不住的時候，我們要去相信誰？還能相信誰？2019年除了租房市場降溫之外，同時在下降的還有租客們的信任感。而這些“二房東”們在忙著從大房東手里摳錢時，多想想如何能贏回租客的信賴，或許才是真正抵御寒冬的最佳手段。